地产中介遭遇史上最强寒流 二手交易普遍下滑

　　时报记者 罗莎琳

　　连日来受各方面因素的影响，地产中介寒流愈演愈烈，大行小行纷纷出招自保，手段大同小异：精简机构、裁员，减少运营成本，经纪人下岗高潮逐渐到来。同时，卷款潜逃、大量机构瘦身等恶劣事件也频频发生，让业内大呼：中介寒流来了！

　　冰冻三尺，非一日之寒。

到底是什么原因促使地产中介市场暴露出来如此多的问题？在一手房交易持续低迷的带动下以及在房产新政策不断出台的大背景下，广州二手楼市将何去何从？

　　冰点1 成交量一泻千里

　　记者从市场上了解到，目前广州二手中介成交量普遍下滑15~35%左右。据了解，从去年10月开始，广州二手房成交量开始全面萎缩。满堂红等公司的数据表明，从去年10月到12月，其每月成交量的降幅都达15％左右；该公司负责人表示，去年12月成交量只有去年7、8月的一半。广州其他中介也出现了不同程度的成交量下滑。“尤其是一些在天河分铺较多的中介公司，由于新政的影响，成交量受到很大影响，业绩下滑非常明显。”知情人士透露。

　　记者走访海珠区逸景路发现，不到200米的一条街道集中了合富、中原、满堂红、创辉、康景、万家多家中介公司。某家中介公司李姓经纪人向记者透露，最近两个月市场十分低迷，“以前每月都能成交十几单二手房买卖，租单更是不计其数；而新政实施以后，市场日渐惨淡，现在一个月最多成交2~3单”。

　　时报记者 罗莎琳

　　原因探究

　　调控政策频繁出台

　　今年被房产界称为“政策年”，国家有关部门如中国人民银行、财政部、建设部等颁发了多项经济政策，如央行的多次加息和上调存款准备金率、财政部发行的国债、建设部颁布的有关廉租房和经济适用房的政策。随着央行针对房价急速上升的各种控制措施陆续出台，商业银行在对房贷的操作上亦一步步严控并缩减放贷量，尤其是第二套房贷款新政出台后，今后住房贷款的审批将更加严格，市民买房的资金门槛将提高，二手房的交易量将受到影响。

　　买卖双方相互观望

　　受国家政策影响，去年10月和11月各地无论是一手楼还是二手房交易都有大幅减少，各大媒体及房产巨头纷纷揣测发言，楼市走向众说纷纭，缺乏主流导向，令卖家和买家都产生观望心理。卖家不愿减少期望的投资回报降价，买家却一直持有随时价格再跌心理，进而影响着成交量。据一个经纪人介绍，看楼的人并不少，但就是价格方面谈不拢。时报记者 罗莎琳

　　冰点2 经纪人集体下岗

　　近段时间，全国刮起了地产中介裁员风潮。2008年1月11日，创辉租售集团有限公司在上海的将近200家门店一夜之间几乎全部关闭，在广州的300家门面也于15日突然全线关门。北京规模最大的房屋经纪公司中大恒基近日连续关闭大量门店，截至1月9日，被关闭的门店已达数十家。广州三大中介满堂红、合富、中原地产近一个月来裁员数量达到1000人以上，其中最多的一家中介公司半月内裁员接近500人。

　　记者走访了广州几家大型中介公司，尽管许多经纪人人不愿意正面讨论此事，但也有一些经纪人承认自己所在公司的确采取了相应的措施，如精简一些地区门店，裁掉部分经纪人，进行相关资源整合。多数经纪人都认为，以投资为主的天河、白云一带二手房成交量影响较大，刚性需求集中的地区影响则不大。

　　时报记者 罗莎琳

　　原因探究

　　员工任务加重

　　目前中介从业者流失严重，主要原因在于“不够吃”。中原地产写字楼项目部总监朱辉表示，三大中介公司给予员工的底薪在800~10000元/月左右，在目前公司整体效应不佳的状况下，为了节约成本，很多公司却将对员工的要求从“三个月内有一单二手买卖成交”提高到“一个月内有一单二手买卖成交”，让许多人员下岗。

　　公司降低人工

　　目前广州很多地产中介“入不敷出”，在日前成交量下滑的“非常时期”，不少中介只好通过降低人工来达到收支平衡。

　　时报记者 罗莎琳

　　冰点3 卷款潜逃频上演

　　“卷款潜逃”是近期房地产中介行业的一个关键词。深圳中天置业、惠州中原地产经纪有限公司两大中介机构已相继事发，都有一位老总被公安机关和业主通缉。专家表示，中介公司高层卷款潜逃，说明了二手房交易过程中的资金监管还存在一定的漏洞。虽然政府部门对此已经出台相关的政策，但要防备此类情况再次发生，还需要在执行上加强力度。

　　不少业内专家均表示，两大房地产中介机构高层卷款潜逃事件，是部分房地产中介公司在资金实力不足的情况下盲目扩张地盘的必然结果。在市场环境良好时，这些中介公司还能靠大量的成交、巨额的流动资金来维持日常运转，而一旦市道不好、成交量出现下滑时，这些公司的资金链就会断裂，最后只能铤而走险，把剩余资金卷走。

　　某中介人士表示，虽然此前政府主管部门曾出台要求二手房购房款应当委托予第三方监管机构的文件，但由于该文件不具备实质性的监管力度和强制性效力，仍然有不少中小型中介公司没有严格执行，二手房交易的资金监管还存在不小的漏洞，而一旦出现成交量大幅下跌的情况，问题就很容易爆发。他希望政府主管部门对二手房的资金监控能够做得更到位、更严格，以保护守法经营者以及消费者的利益。

　　时报记者 李东元

　　原因探究

　　中介入行门槛低

　　中介公司门槛低为其后的一些行径埋下了祸害根源。据悉，广州一些中小中介的注册资金少的只需一两百万，“开一家中介公司太容易了，这使得地产中介诚信得不到保证”。某中介人士表示。除了中介门槛低外，员工素质也是一大问题。与其他行业相比，中介从业人员普遍学历低、素质低，特别是去年上半年不少中介急速扩张时，从社会上招聘了大量员工，素质得不到保证。

　　资金监管有漏洞

　　业内人士分析，最近频频出现中介老板卷款潜逃事件，主要原因在于监管力度不够，资金监管有漏洞。中原地产写字楼项目部总监朱辉表示，目前中介促成的二手交易，资金都由中介暂为保管，这就为中介卷款潜逃带来隐患。他表示，由第三方监管二手交易资金才能有效避免类似事情的发生。

　　一位不愿透露姓名的中介人士表示，其实“卷款潜逃”的事件在大中介公司也曾发生，不过卷款者不是中介公司的老板，而是普通员工，最终由中介公司买单填补才了事。而小中介公司出现老板卷款，让消费者利益受到极大损失。时报记者 罗莎琳

　　冰点4 纷纷瘦身度年关

　　近两三个月来，低迷的房地产市场、大幅下降的成交量给不少房地产二手中介公司带来了巨大的资金压力。为压缩运营成本，不少中介公司除裁员外，还不断压缩店铺的规模。据了解，除出现高层卷款潜逃事件的深圳中天置业完全关闭之外，创辉租售、中大恒基等国内较大的中介房地产机构也纷纷采取关闭部分分店的“瘦身行动”，以度过市场低迷期。

　　专家表示，近期如此多中介机构展开“瘦身行动”，除了受到市场低迷影响、以关闭部分分店的方式来减少成本之外，也是房地产二手中介行业的一次洗牌过程。这次洗牌将把一些实力不足、管理不善或存在一定猫腻的中小型公司淘汰出这个行业，整个行业未来将更加规范、更加透明。时报记者 李东元

　　原因探究 高估前景过度发展

　　有专家认为，中介大量“瘦身”，主要是之前的战线拉得太长，过分高估了市场前景，而一旦政策带来的市场变幻，就会让不少中介措手不及。

　　时报记者 罗莎琳

　　业内观点 广州二手楼市正在回暖？

　　一片惨淡的二手楼市何时回暖？满堂红研究部总监龙斌在接受采访时表示，近一周自住买家看房数量已有所增多，业主反价现象大大减少，部分业主还把实收改为各付各税，将促使成交增加。

　　合富置业副总经理潘宇豪也认为，目前广州二手楼市的成交量只是略为减少，这主要是受市场观望情绪影响，部分投资客放缓了入市步伐，而整个二手楼市并没有出现剧烈的市场变动。这种情绪只会延续两三个月时间，只要二手楼价回落到去年6月～7月时的水平，成交量就会恢复。