“零库存”模式助力鑫苑置业纽交所上市

　　欧美房地产开发企业很难像中国公司一样拥有大量的土地储备，其投资人对房地产企业的估值也并不依赖于土地储备。而鑫苑置业一直奉行的是快速开发模式，“不存地、不存房、零库存”，土地储备量不大，这就决定了公司如想上市并获得投资人认可，纽交所比A股和H股更加有利

　　如果问鑫苑（中国）置业有限公司高管同样一个问题：“在A股、H股市场都相当火爆的前提下，公司为什么要选择到纽交所上市？”

　　得到的回答基本都是从公司的商业模式谈起。

　　“零库存、轻资产”

　　鑫苑置业上市以来，人们希望将之称为中国第一家登陆纽交所的中国房地产公司。实际上，对于整个中国房地产行业来说，鑫苑不是最先吃螃蟹的。早先，易居（中国）投资控股有限公司(EJ.NYSE)以“中国轻资产地产概念股”在纽交所上市。

　　不同的是，易居中国是房地产流通服务商，也就是我们通常所说的顾问机构，而鑫苑置业则为货真价实的房地产开发商。相同之处是，鑫苑置业亦打出了“轻资产”牌。

　　按照中国投资界的观念，房地产企业最让人看重的便是“资产”，有多少持有性物业，有多少土地储备等。作为一家“轻资产”的房地产开发企业，鑫苑置业还有什么能够吸引投资人注意的呢？

　　张勇向记者解释，欧美与中国土地交易方式的不同，决定了投资人对房地产企业关注点也不相同。欧美国家采用契约形式交易，而中国则采用土地招拍挂的形式。每年土地招拍挂的交易量很大，这也使中国造就了很多房地产巨富。

　　换句话说，欧美房地产开发企业很难像中国公司一样拥有大量的土地储备，其投资人对房地产企业的估值也并不依赖于土地储备。

　　而鑫苑置业一直奉行的是快速开发模式，“不存地、不存房、零库存”，土地储备量不大，这就决定了公司如想上市并获得投资人认可，纽交所比A股和H股更加有利。

　　当然，作为一家专门投资于中国的房地产企业，想登陆纽交所并非易事，除了上市成本高于国内之外，投资人也很难对企业作出判断。先前顺驰试图登陆美国证券市场时，甚至想出了与网络嫁接的“招数”。

　　那么鑫苑置业如何能够登陆纽交所呢？相信“轻资产”概念为其增色不少。目前，在美上市的企业中，轻资产概念正在走红，相信这也是鑫苑置业与易居中国先后打出“轻资产”概念牌的原因之一。

　　鑫苑之路

　　如果说A股和H股依靠土地储备为房地产企业估值，那么对于房子在哪里都不清楚的欧美投资人来说，如何判断鑫苑置业的价值呢？

　　张勇表示主要看业绩，在过去10年中，鑫苑置业的年复合增长率达到了86%，而过去3年，年复合增长率甚至达到了100%。

　　另外，张勇也表示，恰恰是“零库存”模式可能使公司失宠于内地投资界，却为公司避免了很多风险。张勇举出了两个政策，一个是“土地2年之内未开发，或2年之内投入不足25%的投资，将会收回”。另外一个则是土地增值税的征收，他认为在中国房地产开发界，土地将日益回归房地产建设原材料的本色。如果把它作为资产来看待的话，是逐渐地在积累法律风险，同时积累经济风险。

　　因此，对于很多房地产企业而言，上市是为了打通融资渠道，为下一步囤地作准备。而鑫苑置业则明确表示，未来还将继续坚持“零库存、轻资产”的运营模式。

　　当然，零库存并非意味没有地，张勇也表示目前公司在全国各二级城市拥有15个开发项目，开发量超过200万平方米。

　　令人关注的是，今日登陆纽交所的鑫苑置业起步于河南，因其专注于二线城市的中档住宅，上市前在房地产开发界未有很大名声。而昔日首个登陆新加坡证券交易所的辉龙置业亦是河南企业。是否河南“水土肥沃”，总能养育出把握先机的企业？

　　当问及对于河南市场的看法时，张勇十分巧妙地回绝了，表示鑫苑置业已经涉足全国各省市。此外，张勇还反复表示，世界500强企业都会选择在纽交所上市，言外之意引人遐想。