广州楼市：结构性调整轮廓渐显

□本报记者王成盛广州报道

　　
　　
　　2008年新年开年刚过半月，沉寂了没多久的广州土地拍卖市场突爆三声惊雷：

　　
　　恒大地产通过220轮的竞拍以41亿元价格夺得广州天河员村一块建筑面积为30万平方米的土地，折合楼面地价高达13000元/平方米，成为广州天河区的新“地王”。而在广州的西面，全国首个限价房??保利西子湾，经过仅一年的建设正式对外销售843套商品房，有八千多位符合资格的购房者登记认购。几乎又在同一时间，房地产中介公司创辉租售在广州的100多家门店突然关闭。

　　
　　三件不大不小的事一搅和，将本来一片喊跌的广州楼市瞬间迷失了方向。广州楼市究竟何去何从，再次成为公众关注的焦点。然而通过迷乱的表象不难看出，经过三年多的普涨之后，广州房价目前已正悄然进行着结构性调整，多层次价值体系正日益清晰。

　　
　　三年普涨时光

　　
　　从2004年下半年开始到2007年10月，广州楼市走过了一波轰轰烈烈的牛市普涨，而从07年5月起，广州楼市又迎来了一波疯狂拉升期。去年4月，广州新建商品住房实时签约均价为8037元/平方米，而到了去年9月份这个数字已经飙升至11290元/平方米，比4月份上涨了40%。到了“十一”黄金周期间广州主流住房销售均价区间升至1.3万/平方米?1.6万元/平方米，已逼近投资需求旺盛的深圳、上海，而国内住房成交均价最高的深圳9月均价约为1.5万元。

　　
　　广州房价的走势实际上和2007年5?30之前的股市非常相似，只要是间房，不管地段、朝向，结果只有一个字“涨”。记者身边最夸张的一个例子是，7月份一位朋友花每平米9000元买的房，到9月份已经涨到了1.6万。

　　
　　普涨的好时光，使广州楼市处在一个鸡犬升天的狂热状况之中。广州城从最南到最北，从最东到最西，房价过万似乎已成为理所当然的事。房价的普涨，也让曾经在07年3月劝广州市民暂缓买房的广州市市长张广宁颜面扫地。

　　
　　从第3到第44

　　
　　但市场究竟是市场，内在的经济规律将决定其最终走向，超越现实过高必将跌的越深。10月过后，广州楼市又迎来了一个普跌行情，去年11月，广州十区中，荔湾、天河、白云、萝岗四区新建商品住宅均价出现不同程度回落，分别下跌12.4%、26.0%、12.1%、40.7%。广州房价的涨幅速度迅速由全国的排名第三，下滑到第44名。

　　
　　之所以形成这一惊天大逆转，除了国家采取的宏观调控政策之外，广州市政府采取的区域调控组合拳也功不可没。

　　
　　“地荒”一直是广州房价上涨的最强理由。广州市政府2007年颁布的“穗七条”,承诺未来连续三年每年供应五平方公里土地,这相当于每年向市场供应1300万平方米住宅。2007年前8个月，广州市政府一直不紧不慢地进行着土地出让，土地出让速度远远低于市场预期，一度让人对此出让计划丧失信心。然而自去年9月开始，广州市政府突然发力，9月初广州推出130万平米的史上最大土地拍卖盛会，此次拍卖遭到开发商疯抢，并诞生了楼面地价达18729元/平方米的“广东地王”。12月6日和20日广州再推80万平米土地，同时宣布将在来年一月再推至少100万平米土地。最绝的是，在新推地块中，设置多块限价地安置在此前“地王”旁边。同时大幅度提高开发商拿地时首付资金比例，延期开发的土地一律收回。广州地价顿时应声下落，07年12月6日出让的13宗地中,一宗用地因故撤销,两宗金沙洲商业金融用地无单位竞买,五宗地块以底价成交,10宗地块成交楼面地价介于1482元/平方米至4241元/平方米之间，相同地块比3个月前降幅达35％。

　　
　　与此同时，广州市政府在一年前开始进行开发的近1500多套限价房，于去年12月也正式开始对外发售。销售房价低于周边房价近一半，对广州楼市再次进行海啸式的冲击。预计08年广州建成销售的限价房有将近1.5万套，而07年广州商品房销售量仅有8万套左右，占了将近六分之一。

　　
　　普跌时代或难期

　　
　　组合拳之后，广州楼市下跌似乎已成为大家的共识。然而，一月份恒大地产41亿元的大手笔似乎又显现出不同的声音。

　　
　　此次天河员村地块出让，引来了奥园、合景泰富、保利地产等众多豪门竞相抢夺。220轮的叫价厮杀，从13亿元的底价争夺到41亿元，一扫上月土地流拍、底价成交的萎靡状况，充分表明地产大鳄对此块土地的看好。

　　
　　初步测算，41亿的价格拿地，建成商品房出售时价格必须在2万元左右才能挣到钱。难道广州楼市真的会再次回暖？

　　
　　实际并非这么简单，此次出让的地块紧邻广州核心商务圈珠江新城，属于难得的黄金旺地。在珠江新城里目前在售的高档楼盘，销售价格均达到了2.5万元以上。而此前流拍和底价成交的土地，大多位于边远地区，周边楼价在经过盲目上涨之后均面临着大幅度回调的风险。

　　
　　在土地大规模供应、银根紧缩、房价大幅度普涨之后，广州楼市很难再有一个整体性普涨行情。但目前又处在中国经济整体向好、人民币升值不断、通货膨胀预期明显、房屋需求旺盛的大背景之下，广州楼市显然也无法走向普跌，或将走入一个结构性调整新阶段。一些此前虚涨的地段会价值回归，而一些真正有核心价值的区域仍旧会继续保持强势，未来广州楼市将形成明显的分化。

　　
　　“垃圾股会跌，但有业绩支撑的优质股会涨。”借用现实股市中的一句话，也许是对广州楼市最好的注解。

　　
　　
　　
　　在政府的调控下，广州房价的涨幅速度迅速由全国的排名第三，下滑到第44名。IC图片 搜狐证券声明：本频道资讯内容系转引自合作媒体及合作机构，不代表搜狐证券自身观点与立场，建议投资者对此资讯谨慎判断，据此入市，风险自担。