房地产：城市化不断发展 关注3只龙头股

    杨国华 宏源证券

　　今日房地产行业之问题究竟谁之过？

　　房地产市场出现的诸如房价上涨过快、行业暴利、供应结构不合理、集中度低等问题是市场各方主体力量的合力使然。

　　开发商：集体的盲目乐观致使房价加速上涨；

　　购房者：消费心理助推房价上涨；

　　政府：政策制定和执行尚待完善；

　　银行：对房地产行业的宽松放贷；

　　解铃终需系铃人！

　　解决房地产行业所面临的问题需要各方的共同努力。所幸的是，我们正在看到这种转变，而这恰恰对行业的长期发展是至关重要的。

　　开发商：从整体看多变为多空分歧；

　　购房者：更多的人开始理性购房；

　　政府：政策制定和执行力度逐渐加强；

　　银行：对房地产的放贷将更加有选择性；

　　结论：

　　在宏观经济持续繁荣、城市化不断发展、人口红利、人民币升值和CPI高企等目前较为确定的因素刺激下，我国房地产行业的住房需求将非常巨大，供需矛盾很难一时根本改变。加之房地产行业各方主体正在直接或间接地为行业长期健康发展做着理性的改变，我认为，房地产行业的长期将向好。房地产行业长期的发展无疑将为行业的龙头企业带来更加广阔的发展前景。因此，我们重点关注细分市场高成长龙头，如住宅市场的万科、金地、名流置业，商业地产市场的金融街，以及具有资产注入的香江控股、泛海建设。

　　一、今日房地产行业之问题究竟谁之过？

　　任何一个市场都是由交易双方（广义上）以及双方进行交易的规则（通常由交易的其它主体如政府提供）共同组成。因此，市场的整体表现，必然是由组成市场的多方主体共同作用的结果。房地产市场也不例外。在这个市场里，开发商和购房者是交易的主体??买卖双方，而政府、银行则是构建、提供交易场所和交易规则的其它主体。这些不同的主体从不同的角度推动和影响着中国房地产市场的发展。在房地产行业蓬勃向上的今天，房地产市场出现的诸如房价上涨过快、行业暴利、供应结构不合理、集中度低等也必然是市场各方主体力量的合力使然。

　　1、开发商：集体的盲目乐观致使房价加速上涨

　　一直以来，开发商对于房价的上涨都保持着高度一致的乐观情绪，不管普通购房者多么的叫苦连跌，开发商的提价热情依然高涨，房价上涨可谓是我行我素。为什么开发商对房价上涨有如此的信心？其实，都是“城市化”惹的“祸”！不可否认，伴随着中国经济的飞速发展以及城市化进程的加快，中国的潜在住房需求的确非常巨大。正如我们在《2008年房地产行业投资策略》中的分析，到2010年我国城镇化水平预计将达到48%。按照联合国的预测数据，2010年我国人口将达到13.52亿，则届时城镇人口将达到6.49亿人。按照建设部公布的数据，2000年我国城镇人均住宅建筑面积为20平方米，2005年达到了26.11平方米，年均实现增长1.2个平方米。依此速度，2010年我国城镇人均住宅建筑面积将达到32.11平方米。则，2007-2010年新增住宅建筑面积需求为50.82亿平方米，年均新增住宅建筑面积需求为12.7亿平方米。而2006年商品房住宅竣工面积仅5.3亿平方米，与潜在的住宅需求有巨大的差距。

　　这么大一个需求缺口，开发商涨字当头，似乎也合情合理！但是在需求背后，我们也必须看到另外一个数字??高高在上的房价收入比。数据显示, 2007年1-9月，全国房价收入比高达11,假如按首付30%,商业贷款20年考虑,则每年的还贷额约等于总收入的62%。而按照国际惯例，房价收入比在3-6倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。我们再以北京东五环外项目“北京新天地”目前在售的两居为例。其建筑面积97.91平米，位于16层的售价为13190元/平米，房价为1291432.9元。据我们了解，楼盘客户多为30岁左右年轻人。我们粗略以2个人年收入共计20万计算，按贷款90万,商贷20年考虑,则每年的还贷额81542元，占到收入的40.77%，还贷压力也是远远高于国际惯例的水平。

　　就在呐喊房价还要上涨的亢奋中，开发商们似乎很少想过在房价上涨越来越超越人们的负担能力时，这种潜在的需求是否能有效地转变为真实的市场需求！而所谓物极必反，房价短期的持续快速上涨，终将对整个行业的长期发展带来毁灭性的打击。

　　2、购房者：消费心理助推房价上涨

　　预期上涨导致的急购心态推动房价

　　房价的不断上涨带来众多的恐慌性需求。刺激很多非刚性需求也变得非常迫切，很多人提早加入了购房大军，进一步加剧了紧张的供求关系，一定程度上导致房价持续上涨。2007年10月,上海中原地产发布的一份最新购房意向调查显示，在半年内计划购房的被访者占48%，较2007年年初34%的比例有较大幅度的提升，而1-2年内计划购房的比例由年初的28%减少到现在的13%，可见市场表现出强烈的急购心态。

　　倾向于购买新房而非购买二手房或租房的心理加剧需求

　　据40个重点城市统计数字显示，2007年上半年，二手住房成交面积和成交套数分别同比增长1.71%和0.88%。二手住房成交面积增长幅度低于商品住房登记销售面积涨幅21.8个百分点，二手住房成交面积与新建住房登记销售面积的比例为40%。二手住房成交套数与新建商品住房的登记销售套数的比例为56.3%。二手房交易量只相当于新房一半的交易量，继2006年以来继续保持了低迷的状态。

　　而从中国人民银行通过２００５年年底对北京、上海、天津、重庆等１０大城市的房地产市场抽样调查中发现，从消费心理和消费习惯看，大部分居民更倾向于买房。１０个大城市中有６２％的借款人在买房置业时没有考虑过租房，其中北京高达９０％。

　　而在发达国家，每年住房交易总量中八成以上是二手房市场的成交。二手房市场、租赁市场的存在，使人们的住房需求在很大程度上可以通过存量资源的重新优化配置得到满足。而我国购房者倾向于购买新房而非购买二手房或租房的心理，一方面使新房面临过大的需求压力；另一方面存量资源被不合理地大量闲置。

　　盲目追求大户型

　　中国消费者协会联合12个地方的消费者协会，从2006年下半年到2007年1月对住房需求的调查来看，超过8成的消费者倾向于80到150平方米的住房。其中，使用面积带80到100平方米的占31%，在100到120平方米的占27%。可见多数的消费者，在住房的消费方面仍然追求中大户型。而这与我国目前人多地少，要节约用地，让有限的土地建造更多的房子来变相增加供应、缓解高房价的调控政策存在着一定的矛盾。可见，转变购房者一味追大的消费观念的任务还非常艰巨。

　　3、政府：政策制定和执行尚待完善

　　政策对二手房市场的消极作用

　　国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》规定，自2006年6月1日起，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税；超过5年（含5年）的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税手续，凡符合规定条件的，给予免征营业税；超过5年（含5年）的住房对外销售不能提供属于普通住房证明材料或经审核不符合规定条件的，一律执行销售非普通住房政策，按其售房收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。虽然，增加二手房转让税负一定程度上可以抑制短期炒卖的投机套利行为，但另一方面对现有存量房的流通却产生了消极作用。我认为，要抑制投机投资行为，调控的作用点应该从其源头即购买环节进行限制，而非在流转的过程中。

　　其次，由于房地产流转环节有营业税、个人所得税、契税、印花税、土地增值税等，税种过多，税负过重，而在房地产持有环节的税收却处于空白，这样将不利于二手房市场的流通，限制二手房市场的发展壮大。

　　政策的执行力差强人意

　　政府是市场行为的监督者，是市场规则的制订者。但一些规则、政策在制订颁发之后，却并未很好的执行。例如土地增值税，这是一项在一定程度上可以抑制房价上涨并压缩开发商利润的较为有效的调控政策。但是，其真正执行却历时长达14年。其实，早在1993年，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》就明确了征收土地增值税的办法，但一直并没有严格执行。直到国家税务总局2007年1月16日晚颁布的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求从2007年2月1日起，全国各地区将对房地产企业土地增值税项目进行全面清算。

　　另有一例，据报道，珠三角某市对位于城郊的两块住宅地挂牌拍卖，要求建成９０平方米以下中小户型，房价不得超过６０００元／平方米。这是“国六条”实施后该市公开拍卖的首宗“限价地”。但是，据了解这两幅地块所在区的住宅均价只有３４００多元，地块周边住宅均价也不到５０００元。这样的“限价”，还不如说是“抬价”。

　　由此可见，在房地产宏观调控中，政府尤其是地方政府，贯彻执行政策力度的差强人意，致使对房地产的调控大打折扣。

　　4、银行：对房地产行业的宽松放贷

　　2006年6月6日，新华社以《银行是怎样沦为豪宅“房东”的》为题披露了上海浦发银行巨额虚假个人住房贷款事件。“曲沪平”和“优佳投资”公司通过“虚高评估抵押物价值，套取银行资金”、“利用他人身份证，偷梁换柱搞假按揭”和“公证机构虚假公证”等三大骗术导致浦发银行出现了1.26亿元的“不实抵押”贷款。该调查报告首次解开了我国银行房地产信贷隐藏的问题，其实这仅仅是我国房地产信贷问题的冰山一角。

　　房地产信贷是以高价值房产为抵押的，所以风险相对较小。各个商业银行都把房地产信贷作为低风险高收益的好项目，也是其资产中非常优良的一块。但是，房地产信贷火热的背后也隐藏了一些不易让人注意的隐患。就上海浦发银行事件，这不能不说明我国商业银行内部风险控制系统的薄弱。同时也反映出银行基层机构为了眼前的商业利益，而导致监察系统出现盲点的现实。商业银行房地产信贷政策及经营考核指标对房地产信贷行为有很重大的影响，并在一定程度上影响房地产市场的走势及发展方向。可以说，全国楼市在地产商积极推动、全民积极参与、政策执行不力、银行宽松放贷的支持下，房价节节攀升。

　　二、解铃终需系铃人！

　　解决房地产行业所面临的问题需要各方的共同努力。所幸的是，我们正在看到这种转变，而这恰恰对行业的长期发展是至关重要的。

　　1、开发商：从整体看多变为多空分歧

　　之前，开发商对房价上涨可谓是乐此不疲，集体看多，而就在2007年12月，万科集团董事长王石先生的房地产市场拐点论、中产人群应该三四年后再买房的言辞引发轩然大波。开发商对市场的一致乐观，演变为现在的乐观和悲观共同存在。我认为，这对于一个市场理性发展是非常重要的。房地产行业的稳定、健康发展需要一个充分竞争的市场环境。而这个竞争环境不仅仅是市场产品的竞争，更需要开发商之间对行业认识和理解的竞争和博弈。现在，行业正在经历着这样一种竞争，这将对不理性的市场进行最直接的纠正和调整，而这也恰恰是目前必然和必需的。

　　2、购房者：更多的人开始理性购房

　　由家和网（www.homhow.com）主办，焦点房地产网（www.focus.cn）、《楼市》传媒、《新京报》等协办的“2007北京城市居民购房习惯”调查结果显示，有59.3%的居民因房价太高、经济有限，近期无购房计划，有28.2%的居民因房地产市场的前景不明朗，对买房持观望态度。在参与调查的居民中，有70.5%的人表示买房是为了自住。选择投资的人不到10%。购房者在一定程度上改变了追高的心理以及更多人出于自住需求而购房，这对于改善目前房地产市场的问题将起到积极作用。

　　3、政府：政策制定和执行力度逐渐加强

　　2006年房地产调控政策已经覆盖到从土地、设计、开发、销售等各个环节，2007年政府出台一系列政策进行深化，预计未来调控的重点仍将是对现有政策的强化。

　　对房地产投机投资的限制，政策由房地产流转环节转向购房环节，这将更加直接有效的起到调控市场的作用。例如，2007年9月27日，中国人民银行、银监会发布通知明确，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。

　　目前，物业税已经在北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆、河南、安徽、福建、大连这10个省市进行房地产模拟评税试点。2008年还将选择三到五个省市再进一步扩大模拟试点。在房地产持有环节增加物业税，将增加住房持有成本，同时将有利于二手房的流通，盘活存量房，减轻新房市场的压力。

　　4、银行：对房地产的放贷将更加有选择性

　　2007年9月19日，中国建设银行董事长郭树清在接受英国《金融时报》采访时表示，该行对中国经济持谨慎态度，目前正在减少与过热的房地产市场相关的业务。建行成为第一家公开宣布压缩房地产行业信贷的商业银行。2007年9月20日，建设银行重庆分行人士称，对于按揭第二套住房的人，从即日起实施首付四成政策，目的是打击投机炒房行为，抑制房地产市场过热。建设银行是国内最早开展个人住房贷款业务的银行，其个人住房贷款余额一直居行业首位。根据建设银行2007年9月公布的A股上市《招股说明书》，截至2007年6月30日，建设银行个人住房贷款余额4740亿元。

　　与此同时，一些商业银行也纷纷表示将严格按照政府部门的规定细化房贷有关条款，从贷款的总量控制和结构优化入手引导房地产市场的合理需求。广发银行人士表示，该行将尽快研究制订有关房贷的实施细则。新的细则将在控制房贷总量和增速的同时考虑资金结构的优化，对一些房地产项目和购房群体有选择的发放贷款，减少和限制对投机投资人士的贷款，在源头上抑制炒房行为的扩散。

　　三、房地产行业长期依然看好

　　在宏观经济持续繁荣、城市化不断发展、人口红利、人民币升值和CPI高企等目前较为确定的因素作用下，我国房地产行业的需求将非常巨大，供需矛盾很难一时根本改变。加之房地产行业各方主体正在直接或间接地为行业长期健康发展做着理性的改变，我认为，房地产行业的长期将向好。房地产行业长期的发展无疑将为行业的龙头企业带来更加广阔的发展前景。因此，我们重点关注细分市场高成长龙头，如住宅市场的万科、金地、名流置业，商业地产市场的金融街，以及具有资产注入的香江控股、泛海建设。

　　

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