上海“新地王”出炉　地产垄断时代到来？

　　昨日下午，新江湾城Ｆ地块出让，惟一的竞标方美国开发商铁狮门毫无悬念地以挂牌价６７．５１７亿元，折合楼板价７５００元／平方米将其拿下，刷新了上海土地拍卖的纪录。

　　汉宇地产分析师表示，从２００５年开始，上海经营性住宅用地的供应就一直处于压抑状态，土地的稀缺性和推地集中使开发商明确了今年的土地形势，不惜血本疯狂拿地。

如此高价，玩得起的始终是几家耳熟能详的地产巨头，而一些中小型开发商只能“热心参与”。大开发商可以融资、可以增发，靠着散户的钱拿地，造好后再以更高的房价卖给散户，如此循环反复，地产垄断时代已经到来。

　　新江湾再成热点

　　近两年来，新江湾地区已经成为了上海地价领涨的绝对标志。２００５年，当独具慧眼的项斌率领合生珠江以５６１７元／平方米的楼板价拿下新江湾城Ｃ１地块时，满城哗然，舆论压得他透不过气来。而当华润在２００６年以６６７６元／平方米的楼板价击败万科、中海、凯德等实力对手夺得Ｃ２地块时，人们开始觉得司空见惯。

　　２００７年，上海房地产市场集体回暖，新江湾城Ｄ１、Ｄ３地块也适时出让，分别达到１．２５万元／平方米和２万元／平方米的楼板价，超过了当时该地块在售房源的平均房价，不仅让众人惊讶不已，也让“面粉比面包贵”成为在新江湾地块不争的事实。正因为如此，Ｆ地块未经推出，就被众多开发商盯上。

　　挂牌文件显示，Ｆ地块位于新江湾城核心地带，东至闸殷路、北至殷高路，包括办公、酒店、文化娱乐、商业和住宅等各类物业类型。土地面积达２６．７４８１万平方米，综合容积率为３．３７，总建筑面积有９０万平方米，挂牌起始价格６７．５１７亿元。如果加上需要另外支付的大市政（纳入上海市计划的道路交通、供水、供气、供热、环境保护、污水管道和处理、城市河湖、电力、邮政、电信等市政基础设施建设工程）配套、轨道交通建设费的费用２．８８亿元，仅挂牌起始价就超过了７０亿元，楼板价格接近７８００元／平方米。

　　与众不同的地块出让

　　尽管这一地块地理位置优越、土地面积大，对众多大开发商都充满了吸引力。然而，此次土地出让设置了一系列限制性条件，几乎把大部分开发商都推出了竞买门槛之外。挂牌文件中对竞买者开出的条件包括：所开发建设的甲级综合商办项目（非住宅）不小于２００万平方米；有大型轨道枢纽上盖不少于１００万平方米的商办综合项目建设和管理的业绩；有超高层建筑建设业绩；拥有和管理不小于５００万平方米商业物业；与５００强企业中至少１００家有紧密的租赁合作关系；开发世界级专业绿色建筑机构标准的建筑项目不少于１００万平方米，获得世界级专业绿色建筑机构颁发的认证等。

　　事实上，除了新江湾城Ｆ地块之外，其他各个地块都没有出现过限制性条件。而从上述条件来看，境内几乎没有开发商能达到这些标准，而对于境外开发商来说，满足Ｆ地块罗列的标准并非太难，香港新鸿基、和记黄埔、恒基兆业等多家港资公司都符合其中绝大部分条件。

　　不过，由于１月９日必须缴纳７亿元的保证金，在只有人民币保证金账户的情况下，没有准备的境外开发商几乎不可能在如此短的时间内筹得如此巨额的资金，而随后必须短期内支付土地款更是一项不可能完成的任务。以上种种，令多家开发商都无奈表示，这块土地必将归属于铁狮门。

　　铁狮门，何方神圣？

　　铁狮门，何方神圣？据资料显示，该公司成立于１９７８年，是全球一流的房地产投资与开发公司，在全球１８个城市开发或管理着４１宗商业与居住房地产项目；并已成功开发获取了资产价值超过１５０亿美元、面积超过５２０万平方米的土地投资组合，擅长开发与管理密切结合的房地产企业。

　　２００５年下半年，铁狮门房地产与美国投资公司ＧＳＣＰａｒｔｎｅｒｓ组建合资公司，计划斥资５亿美元在上海和北京开发高端商业和住宅项目。而此次参与新江湾Ｆ地块竞标的，正是这个房地产投资基金。铁狮门房地产基金成立两年以来，一直表现得相当低调，很少有投资项目曝光，但这并不意味着该投资基金碌碌无为，其在国内的房地产投资项目，至少包括收购成都一大厦的在建工程。

　　２００７年，轰动一时的上海市南京东路１６３地块竞拍，铁狮门参与其中；而在新鸿基拿下上海市襄阳路地块之前，铁狮门也曾打算参与。