个人房贷风险达历史高点 宏观经济形势加剧风险

　　风紧,扯乎!

　　受次按风波的影响,股市下挫千点。乌云压顶之际,国内个人住房按揭贷款风险凸显。整个2007年,国内个人住房按揭贷款量呈爆炸式增长。

　　"个贷风险已达到历史高点,尽管次按危机不会发生在中国,但在目前的经济形势下,货币政策可能导致类似的危机出现。

　　这是学者的危言耸听吗?

　　次按危机不会发生在中国

　　美国次按危机与中国房贷有什么关系?

　　2000年-2005年的五年,美国房地产市场一派繁荣景象,房价不断上涨。为了卖掉更多的新住宅,获取更多的利润,房地产开发商和银行联系在一起,为"次级信用"的购房者提供贷款。

　　"不查实收入、不查实资产"、可以随时调整还款比例、零首付购房,并且可以只用付息而不用偿还本金,通过这些方式,开发商资金得以快速回笼,进而投资建造更多的楼盘,实现更多的销量和更多的利润。在华尔街,有专门的投资银行向提供次级贷款的银行和房地产商买下这些贷款,再将它打包成一笔债券,然后卖给公募基金、避险基金、退休基金或保险公司。

　　2006年问题开始显现。新建的住宅空置率越来越高,供给已经明显大于需求,美国房地产市场明显降温,房屋价格持续下跌。另外,美联储不断调高的利率导致贷款人的还款压力迅速增大,但房地产商仍然不遗余力地为"次级信用"的购房者提供贷款。终于,违约现象开始集中大量出现。最终等到低收入购房者没有能力偿还贷款债务时,开发商通常已经把债务过户,由金融公司承担损失,而购房者也将面临无法偿还贷款,房屋被收回的困境。由此,次按危机开始爆发。

　　而2007年的中国,经历了房价涨幅的高峰,个人住房按揭贷款也呈巨额增长之势。本报记者得到的数据显示,截至2007年11月末,14家国有银行和股份制商业银行的个贷增量总计约8000亿元。学者易宪容更是估计,2007年个人住房消费贷款超过了9000多亿,是2006年3300亿的3倍以上。

　　与此同时,"假按揭"也逐渐暴露,但商业银行似乎对比并不过分担心。"个人住房按揭贷款仍是各家银行的优质贷款,违约率不到2%,现在暴露的假按揭多是2006年之前发放的贷款,2006年以后,银行加强了贷款人资格的审核。"农行内部人士说。他认为,如果说前几年的风险是银行审核不严带来的假按揭风险,从去年开始,房贷的最大风险是竞争所引发的风险。

　　"最危险的是2007年年初到2007年8月之间,在一些房价上涨过快的城市发放的融资性个贷。一些股份制银行搞恶性竞争,只要借款人有房子做抵押,就发放贷款。发放了大量不问贷款目的、不考虑第一还款来源的贷款,例如提高额度的转按揭和加按揭。很多资金留向了股市,而股市急跌,房价上涨过快的城市,也出现了调整局面,进一步加剧了这部分贷款的风险。激进策略的银行将首先吃到苦果。"一位不愿透露姓名和身份的国有银行信贷部门负责人对本报记者说。

　　宏观经济形势加剧房贷风险

　　监管层对房贷风险早有警觉。从2003年的"121文件",到去年9月底的房贷新政,就表明了监管部门对房地产金融的担忧。"人民银行及银监会实行房贷新政,其本意是为了避免房地产市场的波动转化为银行体系的风险,避免类似美国次贷危机在中国上演。事实上,提高房贷首付比例对于控制商业银行的风险的确能起到一定作用。1997年香港房价泡沫破裂,但香港住房抵押贷款违约率只有0.2%-1.3%,与香港金融监管局1997年之前将房贷首付比例由10%提高到30%有直接的关系。"联合证券分析师鱼晋华对本报记者表示。

　　然而,宏观经济形势的变化正在将风险放大。

　　从2005年起,中国已经处于加息周期。2007年更是史无前例加息六次。"2005年到现在,数次加息导致月供不断加重,已经超过了其它消费品上涨的速度。物价不断上涨,民生问题变得更加严重。"殷剑峰说。支付能力的下降,或将引发房贷违约风险。"尤其是那些支付能力处于边际状态的人,例如刚毕业的学生和低收入家庭,那些在房价高点买房子做投资的,也属于危险人群。"殷剑峰表示。

　　更加令银行担心的是,房价下降带来的负面影响。"之前房价上涨掩盖了个贷风险,房价下降会产生负财富效应,从而导致贷款违约率的上升和消费的下降,并降低房地产抵押的估价。一旦恐慌情绪形成,市场有可能处于崩溃边缘。到时仅仅通过减息政策是无法挽回市场的。"殷剑峰说。

　　2007年,央行11次提高存款准备金率。"商业银行的资金非常紧张,去年对个贷的收紧,已经影响到了一些公司的销售进度。房贷突然收紧后,不仅贷款审批速度放慢,贷款门槛的提高也影响了一部分人的需求。而2008年一旦提高超额存款准备金率,银行的资金会更加紧张,由此导致恶性循环。"前述国有银行负责人不无担心地说。但他认为,按照当下的经济运行状况看,央行不会出台更严厉的房贷政策。

　　对此,联合证券分析师鱼晋华也表示,"我们认为对于信贷过紧而可能给房地产市场带来的巨大冲击,转而给宏观经济带来的冲击,央行应当有深刻的认识和一定防范措施。从防范信贷过紧而可能导致经济硬着陆的角度,信贷紧缩的执行力度非常有可能体现出前紧后松的特点,即上半年偏紧,而下半年会趋松。从而使房地产企业得以喘息。"