中国平安和金茂集团40亿入主北京最大烂尾项目

　　"昆仑饭店门前的大坑一天不填,我心里一天都不平。"3年前的2005年1月28日,时任北京市市长王岐山在市政府工作会议上说,无论涉及到哪个部门,都要在两个季度内填平大坑。

　　这个大坑亦称"嘉利来大坑"。

在激烈的股权争议声中,"嘉利来大坑"2005年上半年悄然复工,施工围档上的名称叫做"美邦国际中心"。

　　日前,北京"美邦国际中心"又换了东家,变身为"平安国际金融中心"。这个"烂尾"达十年之久的项目,新的主人除了此前已经公开的中国平安(601318.SH)之外,还有上海金茂集团。

　　据了解,"平安国际金融中心"总转让额超过40亿元。其中,中国平安购买该项目商业和写字楼部分,代价或将不会低于24亿元,而金茂集团作为其酒店部分的新业主,交易金额约为16亿元。

　　收购物业 无涉债权

　　1月21日,北京昆仑饭店,"平安国际金融中心代理行推介会"举行。这是中国平安在购买该物业之后第一次公开地面对媒体。然而,对于购买的细节仍是三缄其口。因为,任何一个烂尾楼的背后都会有漫长曲折的故事,何况是处于昆仑饭店旁这么显赫位置的项目。从成交额看,"嘉利来大坑"或"美邦国际中心"称得上是北京最大的烂尾项目。

　　"平安集团只是购买了该项目的商业和写字楼部分,而酒店部分由上海金茂集团购得。"1月23日,一位与该项目有合作关系的代理行知情人士向记者透露。

　　据了解,平安国际金融中心位于东三环燕莎桥西北角,占地24195平方米,项目总建筑面积219351平方米,地上176860平方米,地下约42491平方米,建筑高度147.5米,其中,商业面积30819平方米,5A级写字楼89000平方米,另有一座威斯汀五星级酒店,建筑面积约67600平方米。

　　至于两笔交易的具体金额,目前两家企业并没有对外公布,金茂集团网站也找不到该项目酒店部分的相关介绍。此前,有关交易金额已是众说纷纭,有27亿元之说,也有30-35亿元之说,更有报道称中国平安以40亿元拿下整个项目。

　　记者通过北京市房地产交易管理网站获得了一些相关的信息。

　　该网站上显示,"美邦国际中心"写字楼部分成交均价为16516元每平方米,按照此价格推断,写字楼部分的交易价格或在15亿元左右。而商业的交易均价为29418元每平方米,总价约9亿。这将意味着,中国平安购买此项物业的价格不会少于24亿。

　　而对于酒店部分,该网站显示,成交均价为23593元每平方米,这将意味着金茂集团是以约16亿的价格获取此项目的酒店物业。

　　金茂集团成立于1993年2月,是由中化、中粮、中五矿等10家大型企业集团发起成立的大型股份制企业,公司注册资本26.35亿元,是中国最高、世界第三高楼??金茂大厦的独家发展商。

　　随着金茂集团的加入,"平安整体收购美邦国际中心"的传闻不攻自破。上述代理行知情人士表示,整体收购意味着该项目原业主北京美邦亚联的债权债务也随之转移,中国平安是不可能这样做的。"我所知道的是,两家企业只涉及其物业购买事宜。"

　　据了解,中国平安为了此次物业购买,曾委托北京中伦金通律师事务所对该项目做了详尽的尽职调查。有业内人士认为,虽然该项目仍属于"争议项目",但两家企业如此大手笔动作,不排除原业主之间的股权纠纷有向好趋势。而中国平安迟迟未对购楼事项发出公告,有可能是因为目前此项交易尚未走完程序,加之该写字楼尚属期房,双方仅是预售签约。

　　"平安国际金融中心将在今年3月入住。"平安信托物业投资副总监艾兵在接受本报记者采访时透露。平安信托是中国平安进行物业投资的主体。该项目去年复工时,项目负责人曾称将于2007年10日投入使用,显然竣工期又延后了几个月。

　　"嘉利来大坑"的故事

　　中国平安和金茂集团只是收购物业,而不拒绝涉足债权债务,源于"美邦国际中心"的水实在太深。近10年来,围绕这个项目,演绎了一场参与者众多、持续时间漫长、商业利益巨大的股权抢夺战。

　　1995年1月,北京二商集团有限责任公司、北京恒业房地产开发公司、香港嘉利来国际集团有限公司(下称"香港嘉利来")合作成立北京嘉利来房地产有限公司,开发该项目。1997年11月,该工程在中建一局五公司垫资开挖深基槽后,因资金问题停工。这个已完成拆迁的工地上,仅留下一个深16米、面积达2.1万平方米的大坑,是为"嘉利来大坑"。

　　2001年9月,北京市对外经济贸易委员会(现北京商务局的前身)作出"京经贸资字[2001]627号"<关于北京嘉利来房地产有限公司更换合作方的批复>文件,将外资方股东变更为香港美邦集团有限公司,并将北京嘉利来房地产有限公司变更为北京美邦亚联房地产有限公司。北京市工商局依据627号批复变更了营业执照。

　　这一批复导致了香港嘉利来集团出局,项目名称也改为美邦国际中心。

　　由此,原外资股东方香港嘉利来与北京二商集团及北京市相关部门因股权转让问题便开始了持久的争夺战。

　　2001年10月,香港嘉利来向当时的国家外经贸部提起行政复议请求。

　　2002年7月,外经贸部下发了67号行政复议,要求北京市外经贸委撤销627号批复,恢复香港嘉利来股东地位。

　　2002年7月,二商集团因不服商务部67号行政复议决定,向北京市二中院提起行政诉讼。

　　2003年下半年,国务院办公厅和国家商务部三次发函,督促执行67号行政复议,而北京市外经贸委未执行。

　　2003年12月,商务部一审败诉。商务部和香港嘉利来随即上诉北京市高院,2005年2月高院撤销一审,发回二中院重审,2005年2月,二商集团撤诉。

　　2004年3月,国贸仲对0382号仲裁案做出0012号裁决书,裁决北京嘉利来置业公司合同终止,自此香港嘉利来在法律上失去了股东地位。

　　2005年6月,北京市商务局下发443号、444文。443号文依据商务部67号行政复议撤回了627号批复,导致了新合作公司北京美邦亚联丧失合法身份。444号文依据0012号仲裁裁决书,终止了嘉利来置业公司合同,确认原合作公司合作关系不复存在。这两个文件的直接后果是导致了该项目与香港嘉利来、香港美邦和北京安华公司"两不沾"的特殊局面,两个合作公司的合法地位均被架空。

　　2005年9月20日,嘉利来股权纠纷仲裁案再次裁决:确认房地产合同合法有效,嘉利来国际集团有限公司(下称香港嘉利来)是北京嘉利来房地产有限公司(下称嘉利来合作公司)的股东,享有60%的股东权益。

　　据了解,此后双方均向相关部门提起进一步的要求或诉讼,但纠纷至今未了。

　　在这场股权争夺战中,站在任何一方的角度看都很占理,但惟独全局是一盘迷雾。

　　平安期待投资更多物业

　　对于中国平安来说,美邦国际中心这笔交易的背后,是中国平安正在寻找合适的路径进行物业投资。

　　"中国平安以平安信托为基础开展物业投资已超过三年,投资目标集中在写字楼、零售物业、服务式公寓,以及商务型酒店等领域。"艾兵虽然对购买美邦国际中心的具体细节绝口不提,但是,谈及战略问题时,却显得随和了许多。"我们的出发点是长期持有一些有稳定现金流的经营性物业。"

　　平安国际金融中心正是契合了这个出发点。

　　据了解,平安金融中心所在的燕莎区域本就是一个传统商务区,而与CBD相比,又有非常便捷的交通。"这两点在未来的市场竞争中会越来越重要。"艾兵坦言,平安国际金融中心的客户群定位就是那些具有快速成长性的国际化企业。"同时,将以优惠于市场的条件吸引500强企业入驻。"

　　记者从代理行方面也了解到,2007燕莎地区写字楼的租金报价已经超过了200元每平方米每天,与CBD区域不相上下。

　　据了解,由于是集团整体上市,所以平安信托和平安人寿、平安产险、平安证券、平安银行一起均被纳入了上市公司资产之列。

　　"在北京,除了投资平安国际中心之外,中国平安还有少量的服务式公寓以及零售物业的投资。"艾兵介绍说,目前,中国平安的物业投资项目已经覆盖了主要的一线城市,以及部分二线城市。"平安信托投资和管理下的物业,包括平安信托作为信托的受托人与投资管理人的角色投资和管理的物业,其综合存量接近100亿元。"

　　据了解,去年11月6日,中国平安曾发布公告,以16.57亿元购得深圳福田商业地皮,将在此建设一座高达百层的摩天大楼,预计高度可能达450米,该楼建成后将成为深圳新地标。

　　2006年11月,平安信托还与深圳泛华置业有限公司签署了战略合作协议,首批合作开发北京、南宁、玉溪和荆州4个商业地产项目,涉及投资近10亿元。

　　2006年8月,平安信托斥资20亿元购买中信深圳集团公司部分资产,另外约定投资10亿元信托资金用于支持中信深圳集团公司的长沙、苏州项目的建设。

　　但由于保险公司只能在一定监管的指标下投资自用物业,而对于投资性物业,并没有对保险投资领域开放。"目前保险公司只能通过购买自用物业这种'打擦边球'的方式进行物业投资,而使用的资金也多为自有资金,并辅以财务杠杆。"据那位代理行知情人士透露,一旦保险资金投资房地产政策开闸,保险公司即可将办公物业或委托持有的物业转由保险资金持有,先期投入的自有资金即可套现退出。

　　在国外,通常情况下,约有25%-35%的保险资金投资物业领域。艾兵坦言,今后,平安信托还将积极推动保险资金在物业投资领域的开放,最终实现平安集团的保险资产,能够匹配在优质的稳定的物业资产上。"这是中国平安长期的投资战略目标之一。"

　　同时,艾兵也强调,中国平安的物业投资战略非常清晰。"只做长期的财务投资人,不会去尝试自己做开发商和物业的招商、经营等具体事物。这些都将由专业的合作伙伴去完成。"