一个错误的比例 制造了一代“房奴”

　　“房奴”是中国这两年最流行的名词之一。何谓“房奴”？有人做过这样的勾画：月供占到家庭收入的50%以上。虽然圆了住房梦，但生活质量大为下降。不敢旅游，不敢下饭店，甚至不敢乘出租；休闲时间减少；担心失业、生病和银行加息。

　　“房奴”出现的原因是多方面的，但最根本原因是月供比例过高，支付能力大幅度萎缩。月供比是指每月归还银行贷款本息之和占家庭收入的比重，是衡量购房者还款能力和债务负担的最重要指标。月供比过高，购房者还款负担就重，生活质量必然下降。这些年来，大多数购房者都把月供不超过50%当作自己的承受能力上限。各银行也都按照这一比例来审查购房者的还款能力，甚至监管部门也据此监测和防范房贷风险。银监会2004年9月2日发布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》规定，各银行“应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%)”。2007年9月27日，央行和银监会在《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》中，再次强调了这个比例。

　　月供不超过50%，其出处和依据我们不得而知。但恰恰就是这个50%，使一代购房者沦为了“房奴”。

　　如此之高的月供比，大大超过了国际惯例，也脱离了中国国情。发达国家和地区一般把月供水平控制在30%以内。例如美国的银行是28%。香港的银行是30%。如果考虑社会保障因素，人家的实际月供水平还要低。发达国家和地区的社会保障高度发达，尤其一些北欧国家，看病、上学等开支大部分由政府承担，这实际上变相增加了居民的家庭收入，相应降低了月供水平。国外住房信贷高度繁荣，但人家却很少出现“房奴”，其重要原因就是适度的负债和月供水平。

　　对照发达国家和地区，我们不禁为自己的高额月供捏了一把汗。我国的经济发展和社会保障还存在巨大的差距。数据显示，2006年，我国人均GDP为2010美元，仅相当于美国的4.7%，香港的7%。医疗和教育财政投入占 GDP的比重均不到4%，远远低于发达国家。看病和教育开支大部分要老百姓自己承担。在这种情况下，我们的负债和月供水平却大大超过了国际通行的警戒线，甚至一口气高出20个百分点，一半左右的进账用来还债，日子过得能不紧巴吗？无疑会陷入不入不敷出捉襟见肘的窘地，沦为“房奴”就不足为奇了。

　　由此可见，一代“房奴”的出现，缘于我们遵循了一条高得离谱的月供警戒线。

　　要想圆住房梦又不沦为“房奴”，唯有借鉴发达国家和地区的成功经验，同时考虑我国社会保障实际情况，确定切实可行的月供水平。如果用公式表示，那就是：月供上限=(家庭月收入-物业费-预计月医疗和教育开支)×30%。 (山东经济学院客座教授、澳大利亚国立大学管理硕士 赵小广)