第三方存管封堵房产中介卷款潜逃“黑洞”

　　伴随着楼市交易量的下滑，近来上海、深圳等地发生多起房产中介公司一夜之间关门倒闭、购房人的钱款被中介席卷而去的案件。中介卷款潜逃屡禁不止，主要原因在于交易资金监管存在漏洞。用什么来保护买房人的钱袋？楼市亟待借鉴股市做法，引入第三方存管。

　　房产中介携款潜逃频现

　　今年1月，一家名叫“创辉租售”的二手房中介分布在上海的280家门店突然关门歇业，人去楼空，其替客户“监管”的资金杳如黄鹤。

　　同样，两个月前，在上海、深圳等地开有门店的房产中介中天置业，也是一夜之间突然关门走人，买房人交付的意向金、定金、购房预付款、部分甚至全部房款不知所终。其在上海的26家门店全部关闭，一些买房客户反映，存放在公司的首付款、定金及意向金全被卷走，催讨无门。

　　近年来，中介公司携款潜逃的恶劣事件频频发生，给二手房市场带来严重危害。记者了解到，在中天置业事件发生之前半个月，福建省的福州诚业房产也发生了老板卷款“蒸发”之事。2006年，天津市汇众房产一夜之间全线停业，1.5亿元房款不翼而飞；2005年，安徽省当时规模最大的房产中介桃园房产老板卷款失踪，涉及金额6000余万元。

　　二手房交易资金疏于监管

　　房产中介轻而易举地携客户巨额房款潜逃，充分暴露了二手房市场在资金监管方面存在巨大漏洞。

　　其一，房款经中介公司过手时，客户资金与中介公司自己的资金并不分账户管理。这就导致客户购房资金事实上处于中介公司的独立控制状态，在交付卖家之前，“想怎么花就怎么花”。

　　目前，在二手房市场，中介公司接收客户房款的通行流程分两种：一种是门店业务员首先将房款移交给分行经理，由分行经理转交给区域经理。这个时间大约是三天左右。之后，区域经理将款项直接打到中介总部的指定资金账户上。大多数中小中介都采用这一流程。事实上，买房人的资金在各流转环节随时都有可能发生流失。另一种是，一些规模较大的中介在过手二手房交易资金时，由客户通过POS机将钱款直接划入公司账户，避免业务员接触现金，交易的安全度稍高。

　　但大多数中介公司都没有设立一个独立的专款账户，而是将客户资金与公司的日常运作资金放在同一个账户上。到目前为止，政策法规方面也没有规定资金应该存放在什么地方。这就让中介公司有空子可钻：在实际交易过程中，要求购房资金放在中介公司的账户甚至中介公司业务员的私人账户里。据了解，创辉租售号称“替客户监管资金”的账户，其实就是公司两个高层的私人账户。

　　其二，房款在中介手中滞留时间过长，又缺乏有效监管，在股市火热的情况下，中介公司利用房产交易办理手续的时间差，擅自动用客户资金打新股甚至炒股的情况日益增多。

　　上海市智恒加诚房地产经纪有限公司总裁黄建明说，一笔资金在中介账上的时间前后大概有45天，一家大中介账面上替客户保管的房款基本上有几千万元之巨。一些另有所图的中介公司，往往以交易安全为名，竭力说服客户由中介公司代为管钱，以便截流之后作为自己的资金沉淀。如创辉租售甚至设立“监管奖励”制度，凡业务员成功劝说下家把订金、首付或者尾款打到公司账户的，即可获得奖励。

　　中介挪用客户钱款一般很难被外部发现。在楼市行情旺时，中介手里的现金流很大，只要后面还有成交，就会有源源不断的资金来填补前面的窟窿。只有遇到交易冷清时，资金链断裂，中介才会爆仓。但对买房人来说，为时已晚，风险已经失控。

　　第三方存管或可封堵挪资“黑洞”

　　对于大多数老百姓而言，购房款是全家甚至几家人的多年积蓄，在二手房市场尤为如此。如何保障交易环节的安全，不仅涉及购房人利益的保护，更关乎二手房市场的健康发展。

　　成熟的房地产市场是梯度消费的市场，二手房交易与新房交易并重。在目前国内一手房市场供求紧张的情况下，更应活跃二手房市场，以缓解整个楼市供求。

　　上海等城市已经进入或将进入“二手房时代”。截至2007年11月，上海市可售二手房存量达843万平方米，是同期一手住宅可售量的约2.8倍。要保障二手房市场的良性、有序发展，解决交易资金安全问题迫在眉睫。

　　而对交易资金的疏于监管，正是中介卷款潜逃事件屡禁不止的原因所在。事实上，中介公司根本不具有承担监管交易资金安全风险的能力。记者了解到，房产中介公司的注册资金和固定资产一般都不大，其注册资金和固定资产总额与每月公司账户上进入的资金量相比，是小巫见大巫。对于绝大多数房产中介而言，一旦公司内部员工卷走房款，或者房款被挪作投资亏本，中介公司自身无力偿还。这就要求在二手房市场建立交易资金第三方监管的制度，即引入证券市场的第三方存管模式??股民的资金不是存放在证券公司的账户上，而是存放在银行；银行作为无利害关系的独立第三方，存管客户资金。

　　日前，上海已在试点建立二手房交易资金结算平台。每笔交易都须在这个平台设立子账户，所有房款打入账户中。交易过户后，房产中介书面通知结算平台划转房款至卖方账户。如交易不成功，则钱款悉数归还买房人。中介不再经手房款。这一监管新策已在一家银行、一家中介公司以及两家房贷公司之间进行小范围试点，今年将全面推广。(徐寿松) (来源：经济参考报)