京城写字楼使用率提高 开发商暗打“品质”战

　　从原来只有30%-40%增长到现在的60%-70%，京城写字楼的实际使用率悄然发生着变化。面对这一新动向，不禁令业界产生如此疑问：究竟是技术创新的结果，还是开发商竞争的产物？

　　与去年住宅市场价格的一路高走相比，处于房地产市场最高端的写字楼市场可谓是“高处不胜寒”，无论是价格涨幅还是市场销售都难与住宅特别是高档住宅相媲美。尽管持续以来的宏观调控，以及目前市场上存在的“观望”情绪尚未给写字楼市场带来太大冲击，但记者近日观察发现，面对严峻的市场形势，未雨绸缪的写字楼开发商们，暗地里却早已经展开了新一轮竞争战。而通过“提高使用率”增强产品品质从而赢得客户，也成为了其中最引人关注的一招。

　　激烈竞争提高使用率

　　无论购买还是租赁写字楼，位置和价格是商家最为关心的两个因素。黄金地段、便捷交通是决定一座写字楼能否“热销”或“热租”的关键。与此相比，写字楼的外形、结构、管理等软硬件条件往往容易被放在“退而求其次”的位置；尤其是写字楼平面空间的实用效率更是经常被需求者忽略的因素。

　　尽管对于很多写字楼购买者或租赁者来说，如果位置优越、交通便捷，使用率低一些也是可以接受的。但事实上，使用率的高低不仅是决定写字楼品质的关键，也是决定写字楼是否价格与价值对等的关键。

　　据记者了解，一直以来，北京大多数写字楼的实际使用率都在50%的水平，有些写字楼甚至仅有30%-40%的使用率，价格和价值处于严重失衡的状况。而近一段时期上市或即将要上市的写字楼项目，实际使用率几乎都达到了70%以上，包括平安国际金融中心使用率在76%、北辰时代大厦使用率在70%以上；环球财讯中心、东煌大厦等新供应写字楼的使用率均达到了70%。

　　从过去平均不足50%的使用率，到现在普遍达到70%以上的使用率，对于这样的变化，有业内人士认为，写字楼使用率的提高可能与设计方面的改善有一定关系，但更多的还是市场竞争激烈的一种反映。

　　个性外形牺牲使用率

　　负责开发望京东煌大厦项目的北京金冠达房地产开发有限公司常务副总经理郑伟接受记者采访时认为，使用率的提高主要是由其结构决定的。据其介绍，写字楼内部空间的使用率，首先要看写字楼的外形，外形的点滴变化都会影响到写字楼内部空间的使用率。而由电梯、消防、卫生间等设施构成的核心筒在整个平面中的大小，以及核心筒和外墙的距离，都决定着写字楼内部空间的使用率。

　　事实上，一般来说，方形或者长方形的写字楼是比较好用且使用率较高的。在美国包括纽约曼哈顿和以现代建筑闻名的芝加哥，绝大部分写字楼都是采用方正的外形。而北京高力国际房地产服务公司投资部黄卓伟则指出，目前写字楼使用率的大幅度提高主要是由于在设计上缩减了公共部分面积获得的。

　　正如黄卓伟所认为的，目前北京很多写字楼的设计过多地追求外形的个性化，是业界普遍认为的大量内部空间使用率被牺牲的重要原因。而这也无形中给使用者带来了隐性损失，除了要多付出经济成本外，从使用的角度出发，较低的写字楼平面空间使用率也会导致整个办公空间平面布置效率降低。

　　的确，从近些年供应的写字楼项目来看，带棱带角、形状奇怪的写字楼是屡不见鲜。建工集团在亚奥区域打造的兰华国际大厦，两幢全玻璃钢结构的建筑，曾被业界戏称为“袋鼠和小狗”，弧面结构占据了相当一部分内部使用率；SOHO中国在CBD打造的朝外SOHO项目不规则的曲面造型在带来视觉享受的同时，也令一部分内部使用率被牺牲。

　　代理平安国际金融中心写字楼部分的世邦魏理仕办公楼服务部董事房炜向记者表示，平安国际金融中心的使用率是按照整层来计算的，包括了电梯和走廊的使用面积，所以才达到了76%的使用率，如果单个空间核算使用率只在70%左右。同时他指出，使用率的提高对于写字楼的品质具有重大的影响，主要是为客户带来实惠。

　　写字楼供应超150万平方米

　　近日，国际知名公司高纬环球发布北京最新写字楼数据显示：截至2007年年底，北京市甲级写字楼存量已突破480万平方米。数据还显示，原定于2007年入市的约48万平方米甲级写字楼新供应量，因故推迟至2008年入市。因此，预计今年的新增供应量有望超过2007年，达到153万平方米。其中，受部分项目推迟入市的影响，今年市场上将有42%的甲级写字楼新增供应量来自于CBD商圈，达到近65万平方米。其次是东二环商圈，约有43万平方米。此外，金融街商圈约有12万平方米的供应量，中关村商圈约有11万平方米的供应量入市。

　　面对京城写字楼在今年的又一轮放量，戴德梁行写字楼部董事吴佩玲认为，甲级写字楼市场上近期大量的供应无疑加大了预租工作的难度，也延长了新项目入伙前的准备期。因此，未来一段时间内，京城写字楼的总存量将维持在539.4万建筑平方米。

　　而值得关注的是，一些未来项目重新制定运营计划，部分项目的入市时间被推迟到2009年，甚至2010年。这一举措使得原本集中在短期内的巨大供应量得到分散，同时也将减轻目前市场面临的巨大压力。吴佩玲预计，由于奥运相关的规定将使得传统的市场活跃时期被提前，奥运期间市场则可能出现一段平淡期。但由于近期市场上旺盛的需求，在奥运结束后市场将很快复苏，并迅速恢复活跃。

　　毫无疑问，在未来相当长的一段时间内，京城高品质写字楼依然是受到众多投资者和企业需求者的追捧。而全面提高了使用率的写字楼产品无疑将会使整个市场竞争提高到一个新的环境中。 (来源：北京商报)