沪二手房交易资金监管试点 “保险费”最低300元

　　买卖二手房终于不必再为资金安全而担忧。近日记者获悉，浦东新区房地产交易中心已率先为二手房交易提供资金监管服务，以规范二手房交易市场保障二手房交易资金安全。与此同时上海市公证处也推出“上海公证处资金监管平台”，为交易资金进行监管。业内人士指出，第三方资金监管的出现将有效杜绝之前所发生的中介卷款事件给买房人带来的损失。

　　费用

　　一般房源收费300元

　　昨日，记者前往位于南泉北路上的浦东新区房地产交易中心，了解二手房交易资金监管的申请流程、申请时间以及具体收费等情况。相比交易中心内热闹的场景，交易中心特意设在底层的二手交易资金监管问询处略显冷清。相关工作人员告诉记者，市民可以在过户交易之前(签完买卖合同、办理完相关贷款手续并缴纳完相关税费)申请资金监管，即把资金打入交易中心监管的账号，监管的资金可以仅选择自有资金也可以选择自有资金加贷款资金。据介绍，从申请资金监管到完成最后过户整个过程需1个月左右，申请监管需要提交的材料包括买卖合同(原件)、房地产权证(原件及复印件)、身份证以及其他房屋转移登记相关资料。

　　对于购房者会更多关注的费用问题，工作人员表示将会根据交易的具体金额的大小分类收费，其中最低收费为300元。当记者以所购120万的房源为例询具体价格时，对方表示只需支付300元。据了解总价在300万以下的房源收费为300元，总价300万以上则将在千元左右。按此标准计算，由于一般普通购房者购买的自住房源总价基本都在300万以内，因此都只需要交纳300元。

　　规划

　　或建二手房交易结算平台

　　在浦东新区房地产交易中心提供二手房交易资金监管之余，上海正在酝酿构筑全市性的资金监管平台。

　　据了解，上海市房屋土地资源管理局房地产交易处有关“第三方监管”的方案已经基本成形，并指定民生银行上海分行在内的5家银行率先开始试点，准备在今年全面推广。据民生银行上海分行相关负责人透露，现在正在研究整个操作流程，一开始将由银行选择有业务往来的中介公司进行试点。

　　据悉，目前上海将试点建立二手房交易资金结算平台，也就是建设部要求的“第三方资金监管平台”，而上海住房置业担保公司将作为对资金监管的第三方，也就是建设部通知中要求提到的“交易保证机构”。这一机构是独立于二手房交易上下家、中介公司以及银行的。

　　目前初步研究的流程是，每笔交易都必须在上海住房置业担保公司设立的二手房交易资金结算平台设立子账户，所有房款打入这一账户中。交易过户后，房产中介书面通知结算平台划转房款至卖方账户，中介公司以及上、下家都不直接接手房款以保证安全。21世纪不动产上海区域金融服务中心总监苏晓江表示，该平台才是真正意义上的资金监管，将是现有交易中心资金监管基础上进行的优化，目前已经进入第二阶段的压力测试。

　　比较

　　公证处监管平台似“提存”

　　当二手房交易资金结算平台正在酝酿之中时，上海市公证处也推出“上海公证处资金监管平台”。近日上海市公证处郑建军在接受相关媒体采访时透露，目前二手房资金监管的路径已经全部准备完毕，马上就会正式开展业务。目前已经选定两家大型中介，在谈最后的合作细节。为保证监管效果，上海市公证处推出的这一资金监管平台将收取一定的手续费，收费标准可能是总房价的千分之三，但具体尚未确定。

　　与上海市房地局此前试点的二手房资金监管平台不一样的是，上海市公证处资金监管平台所监管的资金，不仅包括二手房买卖上下家交易的房款(定金、首付和尾款)，还包括交易所涉及的税费。

　　据介绍，在资金打入公证处监管账户之前，二手房上下家、中介公司和上海市公证处将签订一份《资金监管协议》。上海市公证处与上下家共担整个交易过程中的资金风险。

　　据介绍这个监管平台的另外一个优势是，二手房买卖上下家签署以中介为受托人的涉及该房屋偿还贷款、注销抵押、缴纳税费、领取相关收件收据及房地产权证等事项的委托书，都将公证以保证安全。

　　“其实公证处之前已有相关服务。”美联物业交易管理部高级经理王磊告诉记者，上海市公证处原先就有关于房产的“提存”服务，是法定的一种支付方式，风险相对最低，收费标准也是总标的的千分之三，预计新的监管平台应该与之不会有太大区别。21世纪不动产上海区域金融服务中心总监苏晓江认为，这就是上海市公证处所设立的“提存”业务，并非真正的资金监管。苏晓江认为，由于客户往往收到定金或首付后才会签订合同，于是监管的资金相对较少，同时银行也不会轻易将贷款打入公证处账号，被市场接受将有难度。“唯一可能出现的区别是提存业务所涉及的资金将会计算利息，而未来资金监管平台是否同样也会计算利息也是需要关注的。”苏晓江强调了这一点。

　　资金监管将是2008工作重点

　　上海市房地局相关负责人表示，资金监管将是2008年的工作重点。

　　值得注意的是，早在2007年1月22日，建设部就下发了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》(以下简称通知)，要求二手房交易引入第三方加强对资金监管。通知中明确要求，交易结算资金的存储和划转均应通过交易结算资金专用存款账户进行，房地产经纪机构、交易保证机构和房地产经纪人员不得通过客户交易结算资金专用存款账户以外的其他银行结算账户代收代付交易资金。

　　中介：建议客户采取资金监管

　　目前上海各大中介公司都有一套资金监管体系，伴随着资金监管平台的出现，是否日后所有的二手房交易都将通过此方式呢？对此美联物业的王磊表示，在签订合同时会先征询客户的意见；21世纪不动产的苏晓江则表示，二手房交易资金结算平台对于老百姓及中介公司而言将能是风险最低的方式，提倡客户选择资金监管。

　　律师：政府出台收费标准更易实现

　　资金监管平台能否保证资金100%安全，是否需要政府设立第四方监管？对此北京广盛律师事务所上海分所李礼律师表示，第四方监管的想法是好的，但实际操作较困难。李律师表示，二手房交易资金监管平台是由市房地局设立公司，给予权力上的管辖及基础制度的保障，但并不是法律上规定的最佳规避风险方式。因为在市场机制运作下，还需要保证安全性、效果性及相关费用接受性三个环节。但由于相关机构需要有工作人员，最终还将是以盈利为目的，因此设立第四方监管理论上虽可行，但实行起来困难较大。相比之下，由政府通过市场调研后对于所有的资金监管方式确定出一个指导价格，供购房者根据自己不同情况分别进行选择的方式将比单独设立一个公益性的第四方监管机构更容易实现。(李琛江敏) (来源：上海青年报)