展望2008楼市拐点悬疑:房价不会大涨也不会大跌

　　“拐点”，这是一个相当可疑的词汇。这一词汇在2007年年底“大规模上市”，使整个房地产市场疑云重重。期待和现实在冲突，理论和数字在纠缠，一切似乎显而易见，一切却又悬而未决，乱纷纷你方唱罢我登场，2007年岁末的房地产，仍然是一个一切都不可靠的悬疑大片。

　　2008年房价走势如何？当然离不开对市场供求、政策取向、土地供应、金融货币等重要因素的梳理。为此，记者希望通过力所能及的梳理和分析，为读者提供一个基本的判断依据。

　　市场篇

　　房价涨跌何去何从？

　　“2008年房价稳中有升，不会大涨，也不会大跌。”来自全国各地10余位受访者的措辞谨慎令记者多少有些诧异。

　　更有戏剧性的是，曾公开表态认同“拐点论”的王石，最近终于忍不住第二次站出来，自我澄清所指的拐点，“不是房价从上涨到下跌的拐点，更不是从大涨到大跌的拐点，而是从快速上涨到理性调整的拐点”。况且“中国东西南北中，幅员广阔，不同地区、城市处于不同的房市周期，(拐点)不能一概而论”。

　　的确，不同城市因为不同的地域特点，而会在房价上遵循不同的路线。这本就是一个普遍适用的规律。只不过，在当前的情势之下，这种不同城市的房价路线图差异更加显性，甚至可以归结为类似诸侯割据的局面，呈现出房价战国状态。

　　北京、上海摊薄均价中国指数研究院常务副院长黄瑜表示，郊区化住宅摊薄北京、上海整体均价，这种趋势将在2008年进一步明显。与此同时，“90／70”政策的落实，以及大量的经济适用房和两限房的推出，也都将加大对北京、上海这两座城市商品住宅市场整体价格的影响。

　　广州、深圳企稳底价尽管在2007年年底，广州、深圳房价“拐点”迹象浮现，但在众多知名业内人士看来，这并非就意味着2008年两市房价将跌入深渊，在底价企稳后，楼市不会继续大起大落。而在一些专家看来，深圳整体房价要比2007年6月时再下跌20%～30%才能企稳。

　　“2008年简单地说会比较平稳。”当地一些房产从业者认为，目前广州、深圳等城市房价震荡“不能说是拐点，并不是说上升本身发生根本性、逆转性的变化，而是说上升的角度发生变化，比如它的斜率原来是60度，现在变成30度了”。

　　当事者的表态似乎降低了悬念的悬疑度。看来，“企稳底价”当成为对广州、深圳等“灾后”城市理性预期的主流意见。

　　二三线城市保护现价与京、沪、穗、深等一线城市相比，地处中西部的二三线城市房价基数一直相对较低。在经历了2007年连续几个“涨停板”的迅猛拉高后，这些城市的上涨幅度甚至快过了一线城市。但其中一个突出的问题是，除了成都能保持着超过50%的房屋外销率以外，大多数二三线城市商品房主要靠本地购买，而连续拉高的房价已使这些城市出现了购买力短期被透支的迹象。

　　重庆一些业内人士认为，2008年重庆房价值得期待的局面是“不出现大幅降价，且稳中有升”。西安部分业内人士也预测：2008年西安房价也应该是“稳中有升”。

　　表面上看，房地产市场区域化特征明显，全国楼市难以形成一盘棋。因此，即使2008年有所谓的房价拐点，也不能所有城市一概而论。

　　政策篇

　　住房保障影响房价几何？

　　当房地产市场中的政府边界被勾勒清晰，“执行力”显然成为新一年政策制定者必须思考的问题。

　　“2008年，房地产领域的公共政策就是全面落实"24号文"的精神。”建设部政策研究中心主任陈淮对记者直言。

　　按照各方反应，从目前公共政策领域的大势来看，毫无悬念的是，2008年将会继续延续民生导向。继2007年围绕住房保障制度的一系列会议召开和标志性文件出台之后，种种政策将在2008年落到实处。而如何落实、落实到何种程度、还有哪些具体创新措施等细部就成为2008年这一“民生二年”的关注点。

　　从这个角度说，2008年是一个民生政策的执行年，而执行得如何将真正决定再下一步房价“风朝哪个方向吹”。

　　从目前的执行情况看，地方在执行中对保障房政策的调整力度与态度是不同的。而在此之前，我们能够预见的是，各地保障房的如期、如数入市，肯定能对房价产生向下的拉动作用。

　　把民生政策落地从严的地方，房价，至少是平均房价，会随着保障房的低价位而被拉低，而这样的地方能有多少，这也是考验2008年执行元年政府表现的重要一环。

　　土地篇

　　地根是否倒逼房价？

　　2007年12月26日，北京市土地整理储备中心。在过去一周的时间里，该中心最近挂牌的5块地仍没有企业应价。而在全年的土地出让中，这种情况从来没有出现过。正是这一局面引发了人们的猜疑。

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，这正是在中央经济工作会议之后，企业对货币紧缩政策下的土地市场做出的一种反馈，“这种表现将延续至2008年全年，那就是企业拿地将更加谨慎”。

　　市场的状况也验证了这一点。在2007年12月最后几天全国主要热点城市的土地出让中，深圳、苏州、天津、北京、广州、厦门、上海都有土地流标或者流拍现象，专家称之为“土地综合征”。

　　而同样是在这几天，国土资源部有关官员在不同场合进行吹风，显示2008年土地的口袋将继续扎紧。

　　从目前的情况看，开发企业对于货币紧缩预期的担忧超过了对地根紧缩下开发用地减少的担忧。宁可承担未来拿地更加困难的风险，也不愿目前高价拿地透支未来资金，因为资金链条断裂倒下的前车之鉴已经不少。这种担忧与之前不计成本疯狂拿地的行为对比鲜明。

　　而企业拿地心态的改变，又反过来影响着开发用地的供应。如果这种局面继续，那么2008年的土地供应有可能走出这样一个路线图，即“土地流拍?新供地减少?地根更加紧缩?企业拿地更困难”。

　　结合最近各地土地流拍的现状，顾云昌说：“目前这种表现，会使房价朝着降低的方向发展。”

　　尽管土地从紧的方向不会改变，但从各地的供地情况看，各地仍会根据具体情况因地制宜地安排开发用地供应计划。与此同时，对民生用地的保障则毫无悬念。

　　“要进一步优化用地供应结构，增加民生用地的供应量。严格把握中低价位住宅、经济适用房、廉租房不低于总的房地产供地的70%”已经成为国土部门的口头禅。

　　金融篇

　　压倒房价的最后一根稻草？

　　一直以来，房价给人的感觉似乎坚不可摧，不过，就像蜗牛，尽管给人印象深刻的是背上坚硬的外壳，但内里却可能虚弱无比。

　　从紧的货币政策有望在2008年捅破房地产假象的这层窗户纸。

　　“从紧的货币政策对房地产影响很大。其实只要现有政策的落实不打折扣，房价回归理性指日可待。”2008年的第一个工作日，中国社会科学院金融研究所研究员易宪容在接受记者电话采访时表示。

　　走过不平凡的2007年，房地产信贷2008年的主题词将是冷冰冰的“从紧”二字。

　　这一论调是在2007年12月5日的中央经济工作会议上确定的。这是实行了近十年的稳健货币政策之后，央行在2007年二季度首度调整为“适度从紧的货币政策”之后的又一次调整，这意味着2008年中国的宏观调控政策将发生根本性转向。

　　尽管其中并无行业性的针对意味，但房地产行业无疑是引发此番货币政策十年来重大转折的重要源头，其责任无法推卸。留给业界的问题是，这种转变可采取的工具有哪些？到底从紧的货币政策会给房地产行业带来什么样的冲击？

　　“从紧的货币政策在提高利率水平上发挥的余地很大。随着CPI上升，利率水平提高应该是明年最为常用、使用最为频繁的工具。”易宪容说。此外，他指出，从紧的货币政策还将体现在信贷规模管理上。

　　“开发商该如何应对是一个很大的问题，房地产企业主要靠信贷支撑资金链。”摩根士丹利前首席经济学家谢国忠告诉记者。

　　事实上，银行信贷资金和房价已经形成一个相关利益方乐见的“良性”循环。正是大量银行信贷资金流入房地产市场，推高了房价的快速飙升，而房价的上涨，又反过来导致大量银行信贷资金流入房地产市场。

　　在从紧的货币政策大棒指引下，2008年房价到底会走向何方？

　　“加息增加了购房者的成本，对潜在购房者的购房需求有一定程度的影响。同时，加息提高了投机成本，对抑制房地产市场的投机作用很大。”一些业内人士指出。

　　不过，类似的货币从紧政策却似乎并不太见效。2007年，央行连续10次提高准备金率，6次加息，尽管市场上的资金量少了，购房人的房贷增加了，开发商从银行贷款也更艰难了。不过，天气“转冷”的预报留给人的影响更多的是视觉上的麻木。

　　相比加息对房地产市场的隔靴搔痒，已经多年不用的信贷规模管制可能又会重新启用，而这一点在易宪容看来将绝对影响房地产市场，让房价理性回归。

　　“相比开发贷，个人房贷的杀伤力更大。开发商捂地捂盘不重要，重要的是，信贷规模管制可以对申请购买第一套房的贷款人从严考核。比如，每月用于偿还贷款的金额不超过月收入的50%这一条。”

　　“如果紧缩的宏观调控政策继续进行下去，导致房地产市场总需求下降，必然会使得房价涨幅出现下降，并且不排除部分此前房价大幅上涨的城市绝对价格回落的可能。”中国社科院结构金融研究室主任殷剑峰说。 (来源：大河报)