任志强:中国房价的“拐点”也是整体经济的“拐点”(图)

　　两会期间许多委员和代表都在问我同一个问题，那就是北京房价的走势。各位委员和代表们关心的一是宏观调控政策下的北京房价；二是奥运之后的北京房价如何，或者说更关心自己的财产价值如何变化。

　　房价是个多种因素形成的博弈过程，并不是某一单一因素就能决定的。对市场的分析首先来自于是否有稳定增长的宏观预期。过去连续数年中国超过10%的GDP增长和连续四年超过11%的城镇居民收入增长，是房价稳定增长的基础。如果中国的宏观经济发生了全面逆转的变化，那么就不是房价涨不涨的问题，而是就业、GDP与工资收入涨不涨的问题了。那么也就不仅是房价的拐点，而是整体经济的拐点了。

　　可以知道的是美国经济的预期将出现下滑，那么与世界经济密切相关的中国经济是否能幸免不受影响呢？中国的政策调整是否能一枝独秀呢？

　　历史上我们有自己弱小就被人欺负的教训，一直希望自己比对手更强大。但我们并没有在世界贸易的相互依赖之中，当对手不再强大或经济转弱时，我们的强大也会因此而受到影响的经验。缺乏世界经济如果发展不再强劲时，中国如何保持强劲发展的手段。因此也会改变人们对中国宏观预期的看法。至少未来的预期已远远的不如前几年的情况更为肯定和看好！

　　通涨在继续，至少官方认为短期内CPI的高位运行态势是无法改变的。

　　通涨实际是货币价格的反映。当中国连续数月出现货币价格的扭曲时，当实际利率为负时，资产的价格就会上涨，房价也就会上涨。于是为了防止通涨就不得不调整货币的价值，就可能出台各种措施(包括宏观的与微观的)，打压通涨和资产价格就可能产生预期的变化。

　　从中国历史上多年的变化格局看，利率与房价产生明显的负相关作用。当利率为正时，房价稳定并上涨缓慢；当实际利率为负时，房价就高涨。2007年房价的高涨恰恰来自于负利率的影响。如果利率不能在短期内转为正值，那么很难让房价回归平稳。

　　近年我国房价涨幅与实际利率呈现负相关关系

　　房价除了受宏观经济的影响之外，同时受供求关系的影响。这种供求关系如果是在资源市场化条件下，会在价格的作用下自我调节，以达到稳定与平衡。但如果资源是非市场化的垄断，则这种价格的调节作用就无能为力了，并且会使价格扭曲，不是靠供求关系调整价格，而是靠垄断政策来调节了。

　　北京是否有大量的需求呢？

　　一般的判断规律是：一、住房的需求决定于家庭分裂速度；二、办公的需求来自于第一产业与第二产业就业人口向第三产业转移的速度；三、酒店业的需求来自于商业活动导致的人口流动性；四、商业的需求来自于消费的习惯与消费比重的提高。

　　北京的经济总量GDP9000多亿元，人均超过7000美元，已经进入了发达国家的水平，局部地区(如西城区)已超过了20000美元。自然不能用全国的平均水平来衡量房价了。财政收入1492亿元，人均收入连续五年年增长超过11.5%，远远高于房价的增幅，人均已达21989元，远远高于全国平均水平。

　　北京的人口增长每年高达2.4%以上，约40?50万人口(2007年为50多万)，其中户籍人口超过15万人，外来长驻人口平均年增长24万人以上。本身的城市化率已达84.3%，每年新增家庭户数超过30万户，其中2006年仅新婚家庭高达171299户。并且连续五年的新婚家庭中44%的购买了住房，17.8%的家庭购买了家庭用车。但2007年全年一手房销售仅为14.8万套，二手房9.4万套左右，远低于家庭分裂的速度与需求。

　　住房的集中刚性需求来自于20?39岁的人口群，正是结婚生子需要住房和需要改善住房的人群，北京这一人群的比例高达37.8%，约为600万人口。未来几年中这种需求仍在高速增长中，加上外来人口的购房需求，未来几年的供求矛盾没有丝毫缓解的可能。

　　2007年北京的供给自2004年开始下降之后，新开工量仅仅相当于2003年的63%。2007年批准预售的商品房数量仅为1343万平方米，相当于1999年北京的供给量。虽然2007年的销售量比上年下降了12%，但相对于大大减少的供给量而言仍是严重的供不应求。

　　尤其是名义上2007年完成了土地供给总量的计划，但普通商品房的土地供给量仅完成了年计划的59%，总的规划面积仅为847万平方米，远远低于需求量的要求，并加重了供求之间的矛盾。

　　有人说结婚不一定要买房，可以租房，40岁以下的年轻人可以不着急买房而租房。但全国除原有公房占11%的出租量之外，全国仅有2%的租房总量。国家既没有提供租赁性土地盖租赁性住房，也没有提供长期信贷或资本市场来建设长期租赁性住房。同时又严格的限制了个人购买第二套住房用于出租，又让这些要结婚的家庭到哪里去租房呢？是政策在逼迫年轻人不得不挤进购房的行列，难怪冯仑先生认为“是城市未婚待嫁的女青年们推高了中国的房价”。

　　北京的第三产业比重高达71%，每年要提高3?4个百分点，每提高1%大约要100万平方米的办公用房。奥运又提升了北京的世界地位，旅游与商务活动的增长就成为必然。商业从单纯的购物变成了休闲、娱乐、购物一体化推动着商业的发展与创新……

　　土地的价格在涨、资源的价格在涨、劳动的成本在涨、钢材与建材的价格在涨、生活的成本在涨、服务的价格在涨，独独房价不能涨，也许是很难的事。因此只有在宏观经济发生重大变化的条件背景下，才能让所有的消费需求都被封闭与银行的储蓄之中，再次成为平阳之虎，却难以堵住，老虎总有下山之时。

　　房价是个会永远争论不休的话题，未来只有决定政策的人可以说是上还是下，因为没有了个人购房消费信贷的支持，就不会有商品房市场的存在了。