经济适用房建设将得到更多金融支持

　　嘉宾中国建设银行高级研究分析师 李钢

　　北京大学金融与产业发展研究中心研究员 窦尔翔

　　记者 程瑞华 王晓欣

　　经济适用住房建设是国家保障性住房建设的重要组成，1999年人民银行颁布了《经济适用住房开发贷款管理暂行规定》，规范经济适用住房的信贷管理，配合政府做好经济适用住房的开发建设工作。

截至2007年12月，商业银行发放的经济适用住房开发贷款余额已达508.92亿元。今年2月4日，中国人民银行、银监会又联合发布了《经济适用住房开发贷款管理办法》（以下简称《办法》）。那么，新《办法》对经济适用住房开发将产生怎样的影响？就此记者采访了中国建设银行高级研究分析师李钢和北京大学金融与产业发展研究中心研究员窦尔翔。

　　记者：你认为，新《办法》与此前的暂定规定相比，对经济适用住房开发将产生怎样的影响？

　　窦尔翔：新修订的《经济适用住房开发贷款管理办法》是政府出于要着力解决满足中低收入者住房需求的初衷而及时出台的政策。总体上这一举措有利于促进我国住房市场的结构性调整。

　　房地产贷款主体有两个层面，一是建设主体，二是消费主体。新《办法》针对的建设主体，其本质是刺激经济适用房的建设总量。一方面针对房地产建设的不同性质，采取了结构性调整的方法，新《办法》相对支持了经济适用房建设；另一方面，这是一项经济适用房的建设性贷款支持政策，而经济适用房的消费贷款政策却处于抑制状态。新《办法》使贷款人在国有商业银行和住房储蓄银行的基础上，拓展到中华人民共和国境内依法设立的商业银行和其他银行业金融机构，显然是放宽了贷款人主体范围。然而，与此相对应，却出现了多家银行内部封杀经济适用房贷款业务的情况。这说明，目前关于经济适用房在某种程度上存在自相矛盾的现象。这将导致经济适用房供给量相对上升，而需求能力受到抑制的不对称结果。

　　记者：你认为，经济适用住房供给和需求不对称的预期来源是什么？

　　窦尔翔：我认为，这种供给和需求不对称的预期来源于经济适用房供给性金融政策和消费性金融政策不对称。经济适用房消费贷款的抑制源于所谓经济适用房的回购政策。经济适用房再出售时，政府有优先回购权，因此抵押经济适用房的借款人一旦无法正常还贷，处理房产会有困难。为防范政策风险，各银行纷纷停办经济适用房贷款业务。在5年内经济适用房贷款被叫停不久后，经济适用房抵押贷款也被屏蔽，经济适用房不再与普通商品房共同享有相同的信贷资格。虽然这一措施不是银监会的统一要求，但多数银行都已心照不宣地采取了“封杀”策略。如果所谓的“回购”政策不能消除，这种未来的供求非对称预期就会存在。

　　目前，有相当一部分人认为，“回购”政策的正确性源于经济适用房与低收入者条件的对称，一旦低收入者收入提高，要退出经济适用房时，就应低价卖给政府，这样可以防止投机。但这里存在的问题，一是由于经济适用房在购买时是完全产权房，那么，即使购买者收入提高了，也不应再追究已经发生的产权。二是由于普遍存在“获得权利容易，交出权利难”的心理，所以，既然产权有可能要随收入提升而要交出的情况，倒不如废掉经济适用房当初的产权属性，这使经济适用房嬗变为廉租房。三是如果想通过“回购机制”这第二个环节来防范投机，那为何不在出售这一环节来防范投机。现在经济适用房在售卖阶段，存在严重的资格甄别难题。是否够格和不同程度的够格很难甄别出来，而事实上，经济适用房市场存在交易资格和交易事实的不对称性。这种不对称性，降低了其作为保障住宅的社会效应，这一制度设计需要引起深思。

　　记者：去年四季度全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.2%，涨幅比第三季度又高出2个百分点。你认为，房地产业强劲增长的动因是什么？

　　李钢：近年来，我国的经济发展迅猛，年均GDP保持在10%上下，人均可支配收入保持超过10%的增长速度，而储蓄存款的增速已经超过可支配收入的增速，显示出我国居民总体支付能力迅速增强。目前我国人均GDP已经超过1000美元，正值消费增长与转型时期，其消费取向主要表现为从衣食向住行方向转化，其对房地产（特别是住宅）的潜在需求十分巨大，形成对房地产业发展的巨大牵引力量。

　　以“十一五”时期人口发展目标对未来我国潜在的住房需求进行预测，“十一五”人口总量控制在13.6亿人以内，确定人口数量年增长1000万；根据“十一五”时期发展目标，到2010年，我国的城镇化率将达到47%左右。假定我国城镇化率稳步增长，每年增加0.75%；假定我国城镇居民人均建筑面积按照现有的趋势增长，每年增长1平方米。未来我国的真实住房需求会以每年超过10亿平方米的速度增长。城市化和居民的消费结构升级所引发的巨大需求，构成了本轮房地产经济的基本原动力。市场流动性极其充裕为本轮房地产增长奠定了基础。

　　记者：新《办法》与此前的《暂定规定》相比，金融支持力度有哪些变化？

　　李钢：2007年8月7日，国务院发布了《关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见》，要求加大对廉租住房和经济适用住房建设的金融支持。新《办法》与此前的《暂定规定》相比，扩大了贷款人范围。新《办法》中规定的贷款人范围更广，除国有商业银行和住房储蓄银行外，还增加了股份制商业银行等其他银行业金融机构。放宽了贷款申请条件。新《办法》规定经济适用住房贷款项目的资本金不得低于项目总投资的30%，一般商业性房地产项目不得低于35%的规定。明确了利率优惠政策并且放宽了贷款期限。可以说，新《办法》与此前的《暂定规定》相比，金融支持力度不断加大。