2008年上海住房建设主要目标 建设总量：新开工住房面积约2000万平方米，其中新建、配建经济适用住房和廉租住房400万平方米。
竣工和供应总量：竣工住房面积约2500万平方米，在建及新开工住房建设项目中预计可达到预售标准的面积约2000万平方米。同时，将新增廉租住房受益家庭2万户，累计受益家庭达到5万户。
土地供应：住宅用地供应800公顷至1000公顷，其中经济适用住房和廉租住房用地不低于20%。
早报记者 梁文汇
在2008年住宅建设中，上海将坚持以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主。高剑平 早报资料
2008年，上海将新建400万平方米、约7万套的经济适用房，供应给普通工薪阶层。上海市房屋土地资源管理局（以下简称上海市房地局）昨日公布“2008年工作的主要任务”时透露，为了扩大廉租房供应，上海市政府正在研究制定税收优惠等政策，鼓励社会机构和私人提供廉租房源。
住宅用地供应略有减少 上海市房地局公布的《2008年上海市住房建设计划要点》显示，2008年，上海新开工住房面积约2000万平方米，其中新建、配建经济适用住房和廉租住房400万平方米。
竣工住房面积约2500万平方米，在建及新开工住房建设项目中预计可达到预售标准的面积约2000万平方米。同时，将新增廉租住房受益家庭2万户，累计受益家庭达到5万户。
2008年，上海住宅用地供应800-1000公顷，其中经济适用住房和廉租住房用地不低于20%。据上海房地局此前公布的数据，2007年，上海的土地供应为2000万平方米，其中住宅用地为1100万平方米，今年住宅用地供应略有减少。
商品房配建经适房 今后推出市场的经济适用房不一定都是远在郊区的房源。昨日，上海市房地局副局长顾弟根表示，今年建设400万平方米的经济适用房，房源包括三个方面：新建的经济适用房；在商品房项目中配建经济适用房；一些旧区和旧城改造成经济适用房。
据悉，上海市房地部门已经明确，土地政策将向经济适用房倾斜。上海市房地局局长冯经明表示，将会把在轨道交通周边、公建配套比较好地块用于建经济适用房；在新建的商品住房中拿出一定比例用于建经济适用房。
“经济适用房的分布一定会考虑到安居乐业，交通非常便捷。在一些比较好的地段也搞一些经济适用房。”他表示。
供应给一般工薪阶层 顾弟根昨日在接受记者采访时表示，经济适用房供应的对象，既不能享受廉租政策，同时又没有能力通过市场解决住房问题的夹心阶层，“具体的对象标准还在制定之中。家庭人均居住面积和家庭人均月收入是两个控制的标准。人均收入肯定是要高于目前廉租房人均月收入600元的标准。”
冯经明也明确表示，经济适用房的建设分配都有明确的数量标准。他透露，今后五年要新建2000万平方米经济适用房，也就是30万套，套型面积以60-70平方米为主力套型，“就供应给一般的工薪阶层。”
鼓励社会提供廉租房源 2007年，上海市将廉租对象的居住标准从5平方米放宽到7平方米，2007年9月，又在中心城区试点将家庭人均月收入认定标准与低保线脱钩，也就是从人均350元放宽到600元。
昨日，上海市房地局副局长庞元表示，今年一季度，廉租对象月收入600元的标准将在中心城区全面开展。而今年内，会择机将月收入标准再次放宽至800元。
庞元表示，过去7年，上海市享受廉租住房的家庭一共3万户，而今后5年，每年将增加2万户。廉租住房需求增长后，廉租住房房源筹措如何保证？
上海市房地局表示，今年将加快建设全市统一、市区联手的住房租赁服务平台。将政府、社会机构和私人提供的适用房源，在全市范围内供住房保障对象选择承租，并提供相应的专业服务，采用市场化方式运作。
据悉，上海市政府还在研究制定对社会机构（企事业单位）和私人提供房源给予税收优惠等政策支持。“目前，企业出租房屋缴纳的税收在20％左右，个人要缴纳的税收在5％左右。如果将手上房源提供住房保障对象承租，政策将给予一定的税收优惠。”庞元表示。
全程监测每个房产项目 上海市房地局表示，今年将加快建立健全诚信、规范、透明、法治的房地产市场体系建设，确保房市和房价基本稳定。围绕房地产开发项目动态监测、商品房网上备案、房地产企业及执业人员信用档案、商品房预售资金监管等房地产开发经营活动，加快研究制订《上海市房地产开发经营管理条例》。
同时，重点抓好三项工作：一是加大房地产市场运行的监测和监管力度。加强区域房地产市场监测分析，对每一个房地产项目实行全过程、有重点地动态跟踪和监测，及时掌握房地产市场运行中出现的新情况，并及时做好预警工作。第二，加大供应总量和结构的调控力度。第三，加大住房需求的调节力度。配合有关部门完善和落实有关税收、信贷政策，严格执行第二套住房信贷管理的有关规定。严格执行国家有关规范外资进出房地产市场的各项政策。
延伸新闻 嘉定新建小区配建5％保障房 早报记者 刘秀浩
嘉定区将成为上海首个在商品房小区中配建保障性用房的地区，其2008年首批出让的土地配建比例在5％，所建住房将全部由政府回购。
上海16号土地近日完成出让，嘉定区此次出让的土地多达11幅，其中含有住宅用地的5幅地块最终成交价格在2000多元到3500多元/平方米不等。早报记者独家获悉，在双方签订的土地出让合同中明确，开发商必须在已经获得的土地中按照5％的建筑面积配建保障性住房用于政府回购，政府的回购价格为4500元/平方米。
土地出让合同中并没有明确政府回购后住房的具体用途，但据早报记者了解，出让合同明确，这部分住房的单套面积将控制在60平方米左右。从这一标准来看，和经济适用房标准相符。
2007年11月30日，建设部、发改委等七部门联合发布《经济适用住房管理办法》，其中规定，单套经济适用住房的建筑面积控制在60平方米左右。
按照5％的配建比例，以一个20万平方米的楼盘计算，其中有1万平方米将会用于保障性用房。以60平方米/套计算，1万平方米将可以建设167套左右的政府回购住宅。
早报记者了解到，嘉定区此次出台这一商品房小区配建政策并非全市统一行为，上海其他区县包括虹口区、宝山区、浦东新区、南汇区等同一批次出让的住宅用地中并没有出现类似规定。
据悉，嘉定区回购这批用房的用途之一是用于当地部分企业员工的安置。嘉定方案的正式施行，使得嘉定区成为上海第一个实行商品房小区配建保障性用房的地区。
由于嘉定此次出让的土地价格平均在3000元/平方米左右甚至更高，对于开发商来说，政府4500元/平方米只能说是刚刚达到成本线。
二手房交易资金年内全部进入房地局监管平台 早报记者 梁文汇
上海市房地局昨日表示，目前上海市存量房资金监管系统???交易资金结算平台基本方案已经形成，在少数几家中介试点。“上海存量房交易资金结算平台将在一季度形成完整方案，二三季度正式试点，年内在全市实现全覆盖。”
昨日，上海市房地局副局长庞元介绍了此前颇受关注的“创辉租售关闭门店”事件。
他透露，根据上海市房地局的监控，创辉租售2007年7月进入上海房地产市场后，一共租用了196家门店，而最终开出的门店为106家，并没有传言的280家之多。目前，创辉租售在上海的门店最多只有一两家尚在营业，并非创辉租售集团董事长林凤辉此前所称的“还有20家门店在营业”。
据悉，创辉租售在上海挪用的客户资金一共是100万元左右，其中只有一笔37万元为客户房款，其余均为定金或将转为佣金的定金。目前，林凤辉在上海的2套价值200万元左右的住房已经被上海市公安部门查封。
庞元表示，此前房地产市场上对于二手房交易资金是否需要监管还存在一些不同的声音。中介事件频发后，市场才真正意识到，存量房资金监管是必需的。
“目前，二手房市场上有中介监管、银行监管和公证处监管几种方式。房地局希望研究出一种更为有效合理的方式。我们考虑类似美国的资金监管方式，就是通过专门的贷款公司对资金进行监管。”庞元表示。
他表示，如果真的引入贷款公司对资金进行第四方监管，则必须通过缴纳一定数量的保证金为这些公司的准入资质设置门槛。
央行银监会力挺经适房建设 房地产贷款2004年来首次放松 开发经适房贷款利率可下浮10
%早报记者 刘秀浩
中国人民银行、
中国银行业监督管理委员会昨天联合印发《经济适用住房开发贷款管理办法》的通知，放宽了对经济适用房房地产开发企业的贷款条件。这是央行自2004年来首次放松房地产银行贷款。
《办法》规定，经济适用房开发企业的贷款利率可以在现行利率基础上至多下浮10%，贷款期限从原来的三年延长至五年。央行负责人表示，这是央行为配合国务院24号文所出台的配套文件之一。继财政部出台《规范廉租住房保障资金管理》保障廉租房资金来源之后，政府住房保障体系中另一组成部分的资金也获得了相应保障。
此次贷款优惠对象只针对经济适用房项目。办法规定，建设项目已列入当地经济适用住房年度建设投资计划和土地供应计划，能够进行实质性开发建设。在具体操作过程中，为了确保贷款资金用于经济适用住房项目建设，《办法》明确要求对经济适用住房开发贷款项目原则上实行封闭管理。
早在1999年，人民银行颁布了《经济适用住房开发贷款管理暂行规定》（以下简称《暂行规定》），规范经济适用住房的信贷管理。此次新的《办法》相比过去从多个方面鼓励金融机构加大对经济适用住房开发的金融支持力度。与《暂行规定》相比，《办法》中规定的贷款人范围更广，除国有商业银行和住房储蓄银行外，还增加了股份制商业银行等其他银行业金融机构。
《办法》规定经济适用住房贷款项目的资本金不得低于项目总投资的30%，低于一般商业性房地产项目不得低于35%的规定。《办法》明确提出，“贷款利率按人民银行利率政策执行，可以适当下浮，但下浮比例不超过10%”的规定。
此外，此前《暂行规定》要求经济适用住房开发贷款期限最长不得超过3年；《办法》明确贷款期限原则上为3年，但考虑到个别城市可能成片开发经济适用住房，所需开发时间较长的情况，做了特殊规定，贷款期限可放宽至5年。
至2007年底，商业银行发放经适房开发贷款余额已达508.92亿元。
此前，财政部已经出台《规范廉租住房保障资金管理》的文件，从2008年1月1日起，廉租住房保障资金八大来源包括住房公积金增值收益扣除计提贷款风险准备金和管理费用后的全部余额等。
专家观点 “防止经适房贷款被挪用是重点” 早报记者 刘秀浩
央行以及银监会昨天出台《经济适用住房开发贷款管理办法》，成为2004年政府宏观调控以来首次放松房地产领域的贷款管理。专业人士指出，此次放松与长期以来银行对于地产领域资金紧缩的政策正好相反，在执行过程中必须要加强监管，以防止出现房地产开发商挪用经济适用房贷款的局面。
房地产贷款从紧近4年 2004年4月，国务院下发通知，要求水泥、电解铝、房地产开发项目(不含经济适用房项目)资本金比例由20%及以上提高到35%及以上。开始了央行全面收紧房地产企业开发贷款之路。
这一政策一直延续至今，而且有越来越严格的趋势。2007年9月27日，银监会、央行联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(下称《通知》)，要求对经国土资源、建设主管部门查实的有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款。2007年底，全国金融工作会议上，实施10年之久的“稳健的货币政策”被调整为“从紧的货币政策”。央行副行长刘士余在2007年12月举行的加强商业性房地产信贷管理专题会议上发表讲话称：“我们应吸取美国次贷危机等教训，防止房地产信贷增长过快催生房地产泡沫。”
2008年1月7日，国务院办公厅在下发了《国务院关于促进节约集约用地的通知》，规定：“金融机构对房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年，完成土地开发面积不足1/3或投资不足1/4的企业，应审慎贷款和核准融资，从严控制展期贷款或滚动授信；对违法用地项目不得提供贷款和上市融资，违规提供贷款和核准融资的，要追究相关责任人的责任。”
需防止金融政策“变味” 上海易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭表示，从政策出台的背景看，大力推进住宅保障建设是目前我国住宅产业调整和发展的重头戏，在这一过程中，需要很多配套措施，房地产金融支持相当重要，对从事经济适用房这一微利产品开发的企业来说，为之提供低息贷款合情合理。
但是，从政策实施来看，关键在于监管，管理部门既要防管理部门又要防范开发商贷款后乱用钱，还要监督银行借此名义乱放贷、或与开发商串通允许其把贷款投到别处，从而违背紧缩开发信贷的指导方针及2008年“从紧的货币政策”。
有关统计显示，目前中国的房地产开发商70％的资金都来自于银行贷款。与此同时，房地产企业在国内融资越来越困难。
新闻背景 央行银监会落实国务院24号文 早报记者 刘秀浩
中国人民银行昨天出台的“答记者问”指出，此次《经济适用住房开发贷款管理办法》是央行旨在落实国务院24号文的配套文件之一。到目前为止，关于落实24号文已经有多个相关配套陆续出台。
2007年8月7日，国务院发布了《关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见》（国发〔2007〕24号，即24号文），要求加大对廉租住房和经济适用住房建设的金融支持。此后，住房保障工作开始逐渐成为全国住宅工作的重心。
8月24日，国务院副总理曾培炎会同建设部、国土资源部、发改委、央行、财政部等部门召开全国住宅工作会议，落实24号文。会议上明确，在会议之后，各个部门将为配合24号文的具体执行各自出台一系列的配套文件，这部分文件将包括建设部会同民政部的制定《城市低收入家庭资格认定办法》、《城镇最低收入家庭廉租房管理办法》和《经济适用住房管理办法》等。
随后的11月14日，财政部正式公布《廉租住房保障资金管理办法》，规定廉租住房保障资金实行专项管理、分账核算、专款专用。这一文件是国务院关于住房保障计划的24号文的首个配套文件。11月26日，建设部、发改委、监察部、民政部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国税总局、国家统计局九部委出台《廉租住房保障办法》，12月1日起正式实施。
11月30日，建设部、国家发展和改革委员会、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局七部门联合发布《经济适用住房管理办法》。
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