美降息带动香港 香港楼市因负利率走高

　　这个春节，正在香港就读博士学位的Jamie和她丈夫为租房问题伤透了脑筋。他们和同学打算在香港九龙附近分摊一套三居室的单元，原计划用5000港元左右租一个50平方米的套房，但是他们发现这个价格现在香港根本租不到像样的三居室，在他们学校附近，一套不足20平方米的一居室唐楼都已经从半年前的2300港元左右涨到2800港元，而符合他们预期的三居室公寓，月租均在1万港元之上。

　　负利率使物业成资金避难所

　　更为严峻的是，就在Jamie苦苦寻找的这一个月之间，美国联邦储备委员会史无前例地在9天之内两度降息，幅度高达125个基点，以期稳定被次贷问题搞得焦头烂额的美国经济。由于港元与美元之间的联系汇率制，香港的基准利率在不到两周时间内先后两次下调，总幅度达1.25个百分点，此举令香港房地产市场价格冲至1997年以来的高位，相应地，房租价格也水涨船高。

　　早在去年下半年，香港大型豪宅的价格便已经超过了1997年的最高位，而今年中小型房地产物业将乘势而上，租房价格还将继续上升。

　　香港东泰证券研究部联席董事邓声兴对《第一财经日报》说：“很多香港人并不急于出手房子，因为目前的租金收入上升很厉害，加上房价不断上涨，过一段时间手中的物业会更值钱。”

　　邓声兴介绍，目前香港各大银行的最优惠利息在6％上下，而房贷利率一般是在最优惠利率的基础上减去3％左右（各家银行幅度不一），这意味着香港买房人现在实际的房贷利率只要付出3％左右。“这是近年来罕见的极低房贷利率水平。”邓声兴说。

　　考虑到香港当前的通胀率已经高达3.8％左右，处于9年多来的高点，香港已经再次进入负利率时期，这也正是为什么房贷在香港正变得如此有吸引力。

　　大型房地产代理商美联集团的首席分析师刘嘉辉透露，1月份全港50个大型屋苑平均?租为17.44港元（1平方米接近10?），已经创下1997年12月后的十年新高，比起两年前，劲升24.6％。他认为，随着私楼租金持续上升，通胀会进一步升温，以及负利率扩大，物业资产将成为资金的避难所。

　　事实上，自去年年中开始，香港各大媒体便不时报道物业投资的超高回报率??通常收益均在50％左右，较好的楼盘甚至能达到70％以上的回报率。

　　除了居民物业，写字楼与商场的租金也随楼盘价格升温。希慎兴业执行董事黄于华玲在出席新春活动后向记者透露，去年租务市场表现理想，全年租金平均升幅20％。黄于华玲相信，今年写字楼、商场及住宅租金仍会取得合理升幅，预期集团旗下续租的租金，平均上升空间会有双位数。

　　地产泡沫膨胀

　　不过负利率给房地产带来繁荣的同时也令人担忧会催生地产泡沫。受到联系汇率制的制约，香港不得不在经济高速增长之时跟随美国降息，这可能会导致泡沫扩大化。邓声兴表示，上世纪90年代初期，正是低房贷利率助长了香港房地产泡沫膨胀至前所未有的程度。

　　今年不断升温的房地产市场是否会重蹈1997年金融危机的覆辙？邓声兴认为可能情况还没有那么糟。“目前的形势仍属健康。当前香港各大银行的存贷比约为60％左右，而在1997年，这个数字是接近100％，当前银行系统的风险要小得多。”他说，“此外，居民的贷款在家庭收入的占比水平目前是30％左右，并不算太高，在1997年之时，这个比重超过了50％。”他认为未来一段时间，房地产价格和房租价格仍有上涨空间。

　　姑且不论房地产泡沫背后是否隐藏风险，被负利率推高的房价已经令香港地产商荷包满满，公司股价也节节上升。近两日以来恒指虽然表现不佳，但香港地产股却颇受欢迎，昨天新地（0016.HK）、新世界（0017.HK）齐涨近3％，嘉里（0683.HK）、九仓（0004.HK）、恒隆地产（0101.HK）也走高逾2％。

　　分析师们普遍认为，美国减息趋势仍会继续，香港房地产类公司将会被投资者看好，特别是手中新盘较多的公司业绩会看高一线。

　　这些对于Jamie夫妇以及他们的同学是个绝对利空。他们已经大幅度提高了原来的预算，将租金价码提升至6000港元左右，并决定不再租住那些有电梯的公寓，改以不设物业管理、不设电梯的老唐楼为主（在香港，老旧的唐楼租金要远低于洋楼和公寓）。有一次，地产代理商帮他们找到了价格差不多的房子，房东对他们也很满意；但就在要签约的当天，房东又突然变卦了，原因很简单，因为找到了出价更高的租客。