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专家:采取不同贷款方式 尽量减少房贷负担(图)

  在央行连续加息的背景下,购房者的还贷压力越来越大。有关专家表示,对于各种不同情况的购房者,应采取不同的贷款方式,尽量减少房贷负担。

  首次购房者:尽量选择合适的贷款方式

  2007年以来人民银行六次加息,10次上调存款准备金率,代表着我国实施已有10年之久的稳健的货币政策调整为从紧的货币政策。由于经济手段调节的滞后性,加息的效果还没有达到政策预期,这就不排除2008年不对称加息的继续。随着利率升高,贷款购房者还贷压力逐步累积。
有关专家表示,首次购房者应善用公积金,并安排好还贷的节奏。

  记者简单算了一笔账,以总额20万元、期限为20年的住房按揭贷款为例,2004年10月以来的10次加息使最终累加的总还款额增加了近7.86万元,这对于普通家庭而言绝不是一个小数目。

  人民银行去年12月加息,公积金的贷款利率也出现了上调。值得注意的是,三年期定期存款利率为4.68%,税后收益为4.446%;5年期为5.22%,税后为4.959%。而公积金贷款利率五年以下为4.5%,五年以上为4.95%,本次调整以后,出现了公积金贷款利率约等于甚至低于同期存款利率的情况。面对这种“倒挂”现象,有关专家建议市民,购房时一定要用足公积金贷款额度。

  此外,在加息通道上,选择固定利率房贷也不失为一个节约支出的好办法。以一笔30万元、20年期的贷款为例,如果利率依照每年两次、每次0.27个百分点的速度上调,那么两年时间内就会增加1.08%,达到7.92%,其每月的贷款成本就要增加197.23元,如果在加息之前就选择固定利率房贷,那么一年就要少支出2366.76元。

  虽然固定利率房贷有节约利息的好处,但也不是每个市民都适合办理。理财专家指出,因为这种房贷的利率一般都会略高于同期央行利率,且期限都较短(最长10年),这也意味着如果选择固定利率贷款,月供压力要比普通的浮动利率房贷大出很多。另外,也不排除几年后降息的可能,这也使固定利率房贷存在一定风险。

  已购房者:提前还贷应量力而行

  在不断加息的影响下,各地的已购房者普遍都希望能够提前还贷,以减少付出的利息。但有关专家表示,提前还贷应量力而行,不妨分流一部分资金进行理财投资,可能会获得更多的收益。

  人民银行2007年六次加息之后,以一笔20万元10年期等额本息的商业住房贷款为例,原来6.84%的基准利率享受15%下浮优惠后,总共需要支付6.4万元利息,而现在却增加到7.4万元。记者从深圳市各家银行了解到,近期深圳市民提前还贷的人数明显增加。最近一段时间,不少人还拿着年终奖提前还贷。

  有关专家认为,提前还款是一种很好的理财方式,关键是要结合自身的财务状况及理财能力,充分发挥资金的效用,才能达到减负而又不影响生活质量的目的。房贷者若有提前还贷方面的需求,除向银行了解外,也可向专业房贷机构进行相关理财咨询。

  此外,在CPI上涨较快的今天,提前还贷并不一定是最好的理财办法。理财分析师认为,如果现金比较充裕的话,购房者不妨把一部分资金用于投资理财,只要投资收益高过因加息导致的利息成本,就不急于提前还贷。

  在某外企工作的周小姐,年初积攒了约10万元可支配资产,但并未打算提前还贷,因为她已将这笔钱投资于基金和银行打新股理财产品。她认为,如果提前还房贷,等于失去了借银行钱进行投资的机会。

  当然,专家并不赞成将预还贷资金全部投资股票等高风险产品,可以选择一款投资低风险、收益稳定的银行理财产品,尤其是投资期限短的打新股产品。去年新股发行比较集中,打新股产品取得了不菲收益,可以成为市民不错的选择。这类产品一般期限短,流动性好,更重要的是收益高于利息增长,一般年收益至少保持7%以上的增长。但投资此类产品,期限应以短期为佳,原因是风险较低、收益稳健,可避免因不能获取预期收益而得不偿失。

  投资者:通盘考虑早作打算

  人民银行提高房贷首付、连续加息的调控政策,手里握有多套住房的投资者是受影响最大的群体。专家表示,从目前的情况判断,2008年宏观调控政策还将继续,房地产市场将深入调整,投资者宜通盘考虑,早作打算。

  深圳满堂红地产有关人士告诉记者,由于房价高企,深圳去年出现了大量的投资客,他们相当一部分是从香港过来的,往往联手买楼,一买就是几十套,甚至整栋楼全部买下,然后约定同等价格对外出售。楼市降温后,一些小的投资者迫于压力开始吐盘套现,但更多的投资者由于资金较为雄厚,还在观望。

  有关专家表示,对于这些投资者而言,为缓解目前的资金压力,可以处理手中的一部分房产,遇到合适的可以出售,或者出租筹集部分资金,来偿还银行的按揭贷款。另外,据媒体报道,重庆等地出现了投资者房产典当的高潮,这也不失为一种应急办法。

  如果变现成功,投资者可以尝试将这部分资金购买各种理财产品。2008年是专业理财产品发展的好机会,货币政策从紧后,各类银行、保险等金融机构都有寻找各种机会推出理财产品的强烈冲动,这类产品收益保障性相对较高,可重点关注。

  当然,对于升值前景较为理想的房产,投资者不妨予以保留。从长期看,楼市作为重要的投资渠道,其保值增值的作用不容置疑。投资者需要调整心态,最好能做长线投资,而不是期望能在短期内获取暴利。

  业内人士表示,随着金融、税收政策的继续贯彻落实,2008年住房投资、投机需求将受到进一步的抑制,住房资源将逐步得到合理配置,房价可能会告别近两年的暴涨,并逐渐向理性回归。那种“击鼓传花”式的楼市赚钱游戏已经难以为继了,因此投资者应该通盘考虑,早作打算。
(责任编辑:铭心)

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