财富证券：中华企业 投资收益助业绩增长

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　　事项：

　　公司于2008年2月5日公布07年年报，2007年全年月实现营业收入23.99亿元，同比增长20.24%，实现利润总额12.7亿元，同比增长75.56%，实现归属于母公司净利润6.05亿元，同比增长24.89%，摊薄每股收益0.67元，高于我们EPS0.51元的预测，主要原因是非经常性收益高于我们的预期。

　　要点点评：

　　公司的实际业绩高于我们的预测，主要原因是公司全年出售豫园商城等上市公司股票而实现投资收益33024万元，税后净利润22126万元，占全部净利润的36%，而我们预测的投资收益为11035万元，考虑这部分差异，则我们先期所做每股收益预测可修正为0.67元，与实际业绩一致；

　　公司业绩增长主要原因是古北国际广场、古北国际花园、苏州第五园、西郊国际别墅等项目结转，全年实现销售面积14.88万平方米，实现销售收入21.64亿元，分别较去年有较明显增长；

　　报告期内，公司的销售毛利率由2006年的46.23%大幅上升到2007年的59.51%，盈利能力显著提高，主要原因是毛利率高的古北国际广场销售收入占房地产收入的68%，由于该项目已经全部结算完毕，我们预计2008年将不会维持如此高的毛利率；公司的资产负债率为65.02%，与上一报告年度基本持平，没有得到显著改善；公司的预收账款同比下降了32%，这预示着2008年将面临相对较大的销售压力；

　　报告期内，公司共有10.67万平方米可供出租物业，实现租赁收入7437.53万元，收入同比增长43%，未来公司的租赁收入将成为一个稳定的收入来源；

　　报告期内公司新增四个开发项目，分别是张扬路商务大厦、华宁国际广场、花木镇三街坊项目和三灶镇曙光村项目，合计占地面积18.5万平方米，建筑面积21.8万平方米，加上原有项目，公司的储备建筑面积约170万平方米，但对于公司的长期发展，略显不足；

　　2007年11月公司临时股东大会表决通过了配股方案，拟向全体股东按每10股配售3股的比例配售，本次配股可配售股份共计272,007,488股，募集资金30亿元，计算配股价格约为11.03元/股，相对目前股价有45%的折价，对投资者有较大吸引力，相信能得到投资者的认可。该配股方案如成功获批，将改善宏观面资金紧缩政策和公司负债率过高带来的负面影响；

　　目前公司与控股股东下属企业存在一定程度的同业竞争状况，大股东已于2007年明确承诺未来2-3年内，大股东将采用分步走的办法，对下属房地产开发企业进行梳理，并在条件成熟的时候，对下属从事房地产开发业务的公司采取改制、业务重组、资产转让等措施避免同业竞争。对于此，将极大提升上市公司的实力，可能过程会比较缓慢，但仍然值得我们的期待；

　　公司目前项目开发进展基本符合预期，仍然维持公司08、09年每股收益0.72元、1.09元，对应市盈率为28倍和18倍，RNAV为11.16，目前股价有78%的溢价，同时考虑到资产注入预期，维持“谨慎推荐”评级。

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