招商地产：再融资80亿 遇市场抵触焦点

　　招商地产再出融资和资产注入计划。

　　2月19日，招商地产控股股份有限公司(000024.SZ)发布公告，称将在2008年择机增发A股股票，募资80亿元。全部资金将用于购买招商局蛇口工业区有限公司(下称蛇口工业区)拥有的花园城数码大厦、花园城五期、科技大厦二期、领航塔、领航园和雍景湾项目六宗土地使用权和14个房地产项目的开发建设。

　　同日，招商地产公布2007年年报，完成营业收入41.12亿元，营业利润13.27亿元，净利润11.58亿元，同比分别增长46%、76%和83%，每股收益1.616元。

　　58个项目的资金之渴

　　良好业绩的背后，是巨大的资金投入和再融资需求。

　　招商地产年报显示，2008年招商地产将在12个城市同时发展，有58个项目同时进行，总规划建筑面积543.74万平米，其中续建项目13个，规划建筑面积92.06万平米；新建开工项目30个，规划建筑面积288.78万平米；处于设计阶段的项目有15个，总建筑面积162.9万平米。

　　这种发展规模对于资金的需求可见一斑。

　　年报显示，报告期内，招商地产先后在深圳、佛山、番禺、苏州、上海、重庆以及漳州取得14个项目共447.53万平米的土地储备。这14个项目的总投资高达171亿元，其资金缺口可以想象。有数据显示，去年招商地产用于购地的资本开支超过70亿元。

　　同时，招商地产还宣布，2008年仍将继续加大土地资源的获取，并适时进入有潜力的二、三线城市。

　　根据年报，招商地产的现金储备为35.88亿，但应付账款就多达29.16亿。

　　销售回款或许会成为招商地产解决资金需求的重要渠道，但销售回款有一个周期问题，显然难以解决招商地产当前存在的发展资金燃眉之急。据年报显示，2007年，招商地产共实现销售收入26.3亿元，增长64%。结算面积为25.7万平方米。按照目前的发展速度，招商地产预计今年销售结算面积在45万平米以上。

　　同样，受制于银行的紧缩政策，即使招商地产能够获得高额的银行综合授信，但要想提现也会是非常困难。

　　此情此景，招商地产的再融资势在必行。

　　今年1月，招商地产开始启动10亿元的信托融资计划。而此次公开增发计划如果得以实现，除了26亿元是以蛇口工业区六宗土地所有权的资产注入方式取得之外，将会有50多亿的现金融资，这对招商地产现金流会是一个及时补充。

　　招商地产去年已通过定向增发方式向大股东招商局蛇口工业区融资23亿，其中注入资产14亿，现金9亿。

　　股价继续下挫

　　招商地产的融资计划，市场反应不一。

　　国信证券房地产行业首席分析师方焱认为，招商地产的资本市场再融资和资产注入将为公司发展带来更大空间，预计未来3年，招商地产的净利润将保持60%以上的复合增长。

　　据了解，招商地产实际控股公司招商局集团在深圳尚有760万平米待开发土地。根据股改承诺，集团将根据公司的业务需要，把优质资产注入上市公司。显然，招商地产具备大股东资产持续注入的预期。

　　持有相同观点的还有东方证券，其房地产行业分析师薛和斌指出，2008年公司在开发规模和销售面积方面，均跨上一个大的台阶。据了解，东方证券1月对招商地产南京公司进行了调研，南京国际金融中心项目大部分将在2008年销售，如果销售良好，南京公司2008年销售收入可能达到20亿元，超出预期。

　　而在北京，招商地产的首个项目“公园1872”也已于1月底进入市场，开盘即有60%的认购率，估计今年将对招商地产产生不小的业绩贡献。

　　如果增发完成，招商地产在财务上最直接的体现是，资产负债率将进一步改善，财务风险减小。去年23亿的定向增发对资产负债率的贡献已不小，年报显示，目前，招商地产的资产负债率已由此前的70.5%下降为63.3%。

　　然而，也有不同意见者认为，自从中国平安的增发遭市场所诟病之后，大规模增发已成市场抵触的焦点，就算80亿的增发能顺利完成，是否可以满足招商地产的资金需求仍要打一个问号。目前招商地产的土地储备约为940万平方米左右，并不算多。

　　据了解，按照招商地产2007年预交的23亿地价款来说，增发募集的80亿也可能只够开发其中的一部分项目。

　　同时，楼市的现状也将考验招商地产的盈利和抗风险能力。

　　申银万国的分析师认为，虽然目前招商的土地储备和在建项目均比较充足，但是深圳市场的低迷状况以及公司的产品业态，可能使得公司2008年业绩的增长压力变大。

　　据了解，2008年对公司业绩贡献较大的两个项目为兰溪谷和曦城。这两个项目都位于深圳并且属于高端豪宅项目。深圳市场持续一年左右的低迷状况将可能拖累公司的销售，而高端市场在调整期间将面临着更大的销售压力。深圳业务占到招商地产总业务的70%左右。

　　受此影响，2月20日，招商地产复牌后并未受到业绩上涨的利好影响，反而下行，以61.00元报收，跌幅逾6%。2月21日，继续下行至56.50元，成为这两日的领跌个股。

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