地方政府把房地产当支柱造成全国城市房价上涨

　　中新网3月6日电最新一期《?望》周刊载文指出，无论是调控还是保障，房地产问题的解决最终不能绕过执行者地方政府，结果好坏，取决于其执行力。

　　文章也表示，地方有地方的难处。分税制改革后，地方财路确实不宽，高房价会为地方政府带来高财政收入，使得城市基础设施建设和城市化进程获得充裕的资金。

　　文章中提到，1994年1月1日实行的以分税制为核心的中央政府与地方政府的新财政体制改革，明确税收分为中央税、中央地方共享税和地方税三大类。中央税主要指关税和消费税，由中央收缴使用。共享税主要指增值税、资源税、所得税、印花税等，中央与地方按比例分成。资源税中，海洋石油资源税作为中央税收，其他列为地方税收。目前，中央与地方的分成比例是：增值税75:25、印花税97:3、企业所得税和个人所得税均是60:40。

　　文章中说，房地产研究者王振亮博士指出，这就像一个五代同堂的大家庭，以前是吃大锅饭，现在要分灶过日子。老子(中央)拿固定的收入，并且根据儿子(省级)的收入随时可以再多分点；各省区市独自分灶过日子。儿子也没有多少具体的收入，财产都在孙子(地级市)和重孙(县级)手里，所以，儿子还要再与孙子重孙子讲好分账的条件。曾孙(乡镇)已经没有份额分配吃饭了，就只好乱收费。

　　于是，卖地生财成了地方政府的不二选择。支撑起地方经济社会快速发展的主要财源正是来自于房地产业，主要是土地出让金和住宅开发中大市政配套费。2004年“831大限”后，土地招标、拍卖、挂牌出让使地方政府获得了数倍于此前土地协议出让的财政收入，更大地激发了地方政府高价卖土地的冲动，这正是我国前一阶段土地开发失控的主要根源。

　　文中观点认为，对于地方政府来说，工业类项目的土地出让，完全是贴本买卖。尽管近几年工业土地出让金适当提高了，如上海也不过平均300～450元/平方米，还是连动拆迁安置都不够用。工业增值税绝大部分上缴中央财政，地方还要给企业减免、退还税收。道路等基础设施建设、市政配套、政府办实事大事等，都只能靠来自房地产业的收入承担。

　　正因为房地产业寄托了地方政府太多的希望：地价再高些，房产税收再多些，附加值再大些??这些钱大部分可以留着自用，各地都把房地产业作为城市发展的支柱产业来培育，极力争取土地指标。这就是全国土地价格上涨，造成城市房价上涨的一个主要原因。

　　文章表示，必须为地方财源寻找替代性解决方案了。业内专家建议，可考虑遵照财权与事权相匹配的原则，适度调整中央与地方的税收安排，让地方税收适度增加；此外，可考虑允许地方适度发债。目前，中央可以通过调节税制、发债来平衡收支，而地方则不能采取这两种手段，惟一的途径就是卖地。允许地方适度发债，关键在控制发债规模、用途及偿付能力。与卖地相比，发债可以将地方隐性行为明晰化。

　　如果地方还是延续“以地生财”，不仅房地产调控和住房保障的效果会大打折扣，长此以往，总有一天，城市政府或将无可卖之地，亦无可用之财。(徐寿松）