地产公司参与公开增发胜算几何？

　　增发价能否获得较有力支撑的关键在于业绩水平、业绩成长速度以及市盈率估算。

　　从数月来的股价表现来看，地产股的全国开发方向以及成长速度，可以抹平估值泡沫，因此其股价也相对抗跌

　　自去年10月份业内传闻证监会放缓地产企业再融资后，今年2月29日，杭州滨江房地产股份有限公司首发申请和珠海华发实业股份有限公司（600325.SH）配股申请获证监会通过。

　　已递交方案正等待证监会审核通过的，还包括苏宁环球（000718.SZ）的百亿元定向增发方案、招商地产（000024.SZ）的80亿元公开增发方案、金地集团（600383.SH）公开增发3.6亿股方案，以及富力地产及上海复地回归A股的IPO申请。另外，据珠江投资负责人透露，该公司正在筹备A股上市事宜，近期将提交方案。

　　破发的地产股

　　据了解，仅华发股份、招商地产、富力地产、上海复地等企业在A股的融资需求，根据各公司的发布口径，预计将接近600亿元人民币。

　　但是另一方面，在政策组合拳的打击下，不少地方的楼市已经失去了像去年那样的产能扩大以及价格上涨的良好预期，降价之风从万科等巨头的旗下楼盘开始蔓延，因楼价下跌、成交下滑而带来对地产公司盈利能力下降、资金链吃紧的顾虑，使机构投资者逐渐抛售地产股，内地及香港两地的主要地产股均出现腰斩或下跌40％以上的现象。

　　在股市资金趋紧，而且优质地产股供应增多的大环境下，参与地产上市公司的巨额公开增发，获利胜算有多少呢？

　　从去年来看，尽管保利、万科、金融街都成功实施了公开增发，合计获得超过250亿元的巨款，帮助了公司的快速发展。但是，对介入这些公司的公开增发的投资者而言，利润并不算特别可观。

　　以保利地产为例，该公司在去年8月初以55.48元公开增发，到了10月底前后，股价曾经最高冲刺至98.5元，而自去年10月以来至今年3月的蓝筹股调整浪中，股价最低曾触及55.49元。目前股价在60~63元左右徘徊。

　　而万科也是在去年8月以31.53元公开增发，从一开始就引发增发价对应的动态市盈率过高的争议。随后一个多月内该股股价7次破发，但是在蓝筹股普涨的去年10月份，万科最高价曾超过40元。但是随后却一路下跌，3月5日，股价曾触及20.8元新低。

　　由于增发后的两个月内正处于内地楼市最高峰期，上述两个地产股属于增发后尚能在短期内带给投资者利润的个案。但是参与了金融街增发的投资者则可以算是一路亏钱的。今年1月9日，金融街公告以27.61元公开增发3亿股，募资约82亿元。但是随后股市一路暴跌，截至3月6日，金融街股价最低曾跌至21元，反弹无力。

　　如何判断增发价合理性？

　　不少研究报告都认为，地产股的市盈率是检测该股股价是否合理的重要标准之一，低市盈率比高市盈率好。但是，以此标准来看破发地产股却会令人迷惑。

　　从上述股票来看，增发价能否获得较有力支撑的关键在于业绩水平、业绩成长速度以及市盈率估算。以保利为例，其2007年业绩为每股1.3元，则增发价对应的2007年静态市盈率为42倍左右。

　　而按照大部分机构预测，万科2007年的业绩为每股0.6元左右，增发价对应的2007年静态市盈率为52倍。目前股价对应的动态市盈率则为36倍左右。

　　根据海通证券最近的预测，金融街2007年的业绩为每股0.71元，增发价对应的2007年静态市盈率为38倍。目前股价对应的动态市盈率只有29倍左右。

　　在1月份及2月底的反弹中，保利一度冲刺80元的高度，万科与金融街则一直维持破发状态。

　　为什么越低的市盈率却越不抗跌呢？从地产股的成长性来看或许可以找到答案。尽管保利地产的增发价对应的动态市盈率较高，但是截至2008年2月18日，共有15家机构对保利地产2008年度业绩作出预测，平均预测净利润为28.99亿元,平均预测摊薄每股收益为2.3639元，增长速度超过95％。而金融街方面，海通证券预测其2008年业绩为1.03元，同比增长45％左右。因此，从数月来的股价表现来看，地产股的全国开发方向以及成长速度，可以抹平估值泡沫，因此其股价也相对抗跌。

　　由此观之，如何在未来的地产股增发中寻找对象则可以遵循新的思路，以成长速度判断合理估值。

　　将于近期配股增发的华发股份，以刊登配股说明书及发行公告前20个交易日公司股票收盘价的算术平均数为基数，采用一定的折扣系数确定配股发行价格。以华发目前总股本6.32亿股推算，根据其实施10配3股募集30亿元资金的方案，则华发的增发价很可能约为15.83元/股，对应的2007年业绩的动态市盈率约25倍。目前华发股价自发布增发公告后一路阴跌，不排除有为配股价服务的可能。而截至2007年底，华发年报显示预收款项达33.69亿元，较2007年初增加142%。也就是说，即使未计算2008年可销售的项目，华发在2008年的业绩因上述已销售但未结算的收入也能保证有68％以上的增长。

　　此外，在众多地产公司资产负债率高企的大环境下，保利地产与招商地产去年每股经营性现金流分别为-7.65元、-4.74元，华发股份则为7.25元，预计项目开发资金压力较小，再加上此次配股融资将要获得的资金，在现金流方面的优势将使该公司2008年在地产业的竞争中处于有利地位。

　　但值得注意的是，增发的开发商今年的业绩增速在放缓。招商地产目前只宣布公开增发融资80亿元，但是没有出台具体方案。不过，去年招商地产的净利润虽然同比增长83％达11.58亿元，但营业收入却只增长了46％达41.12亿元，其利润上涨更多是通过提价获得。但是在今年的买方市场环境下，通过提高售价获得盈利上涨难度很大。根据万国测评统计各机构的研究数据，招商地产今年的每股业绩约2.19元，同比预计只增长35.5％左右。

　　而金地集团预计在今年实施公开增发。由于今年金地推出10送10的分配方案，因此预计在拆细股份后，金地的股价将保持在19元左右。而一般公开增发的股价为以刊登配股说明书及发行公告前20个交易日公司股票收盘价的算术平均数的90％左右，若上述假设成立，则金地的增发价约17元左右，对应的2007年业绩的动态市盈率约29倍。不过根据万国测评的统计，金地今年的每股业绩约2.19元，同比预计只增长45％左右。插图/苏益