金地12亿公司债获批 缩量融资成趋势

　　3月6日，金地集团发布公告称，公司将于3月10日至3月12日公开发行8年期12亿元公司债券。

　　而在一周前，2月29日证监会通过了杭州滨江房地产IPO的申请以及华发股份配股融资30亿元的申请。这是5个月以来证监会首次受理房地产公司的IPO和配股申请，被市场视为房地产公司在A股融资开闸的积极信号。

　　此外，在港股市场，3月6日恒大集团也开始了路演。拟发行29.6亿股，招股价拟界定在3.5~5.6元的区间。由此也打破了5个多月来没有新的地产企业登陆香港股市的僵局。

　　不过，与去年相比，A股地产股增发成为股价推动的利好，以及在香港内地房产股成为投资者追捧的风光局面已经不再，缩减融资规模、原定募资时间推迟、回报条件较为丰厚成为今年的特色。

　　缩量融资

　　据了解，金地集团最早于2007年8月22日提出方案。当时的设想是债券期限不低于5年（含5年），可以为单一期限品种，也可以是多种期限的混合品种，募集资金将用于偿还商业银行贷款，调整债务结构，或用于补充公司流动资金。

　　2007年10月18日，该方案获得证监会有条件通过，但是债券期限调整为8年。但随后大市步入调整期，地产股成为被机构主力减持的对象。直至3月6日，地产的融资渠道再度出现回暖，金地集团才正式宣布将面向社会公开发行12亿元的固息公司债。

　　根据金地的公告，该债券将按面值平价发行，采用单利按年计息，不计复利，每年付息一次，票面利率预设区间为5.4%~5.9%，最终票面利率将由发行人和保荐人根据向网下机构投资者询价的结果在上述预设范围内协商确定。而这一票面利率相比此前内地首个公司债产品??长江电力当时预设区间的票面利率为5.05%~5.35%有所提高。

　　这次发债募集资金拟用3亿元偿还商业银行贷款，调整债务结构；剩余资金补充公司流动资金。

　　另外，金地从2007年初就提出公开增发3.6亿股的再融资方案，但是至今仍未获得证监会通过。在去年8月，金地的再融资决议获得股东大会通过，但是按照当时金地的股价，其再融资额根据媒体估算可能达到惊人的180亿元。但是时至今日，由于金地推出了10送10的分配方案，根据金地股价的近日走势以及此前地产股公开增发的价格折扣惯例推算，金地今年通过公开增发募集的额度很可能只有60多亿元。

　　此外，房企的IPO额度也在缩减。根据中国证监会网站预先披露的滨江房产的首发招股说明书（申报稿）显示，该公司此次拟发行6000万股，发行后公司总股本不超过5.2亿股，募集资金不超过15亿元人民币，用于3个房地产项目。而此前滨江房产的首发招股方案拟发行数量1亿股以上，在缩量4000万股后其IPO融资额减少了10亿元。

　　而早在2月15日，在香港上市的碧桂园集团就由于境外投资者对内地房产股的预期看淡，不得不将去年11月提出的发债15亿美元的计划调整为5亿美元，从而最终获得机构认同。

　　调低招股价

　　在香港，被誉为“广东五虎”之一的恒大地产，也同样以降低招股价对目前的市场环境作出妥协。今年2月28日，香港财华社报道，以广州省为基地的恒大地产，计划发售20亿新股，占总股本的15％，3月6日进行市场推介，13日或14日起公开招股，28日挂牌。IPO集资额预计为117亿至156亿港元。保荐人之一的瑞信曾发表研究报告称，恒大估值高达1208亿至1321亿港元。

　　但是，到了3月6日正式路演时，恒大地产正式宣布招股价区间定为消息指其招股价介乎3.5港元至5.6港元，发行29.6亿股，预计募集资金103.6亿~165.76亿港元。而根据承销商中银国际预测，恒大2007及2008年纯利达10.91亿及65.34亿元。即预测2008年静态市盈率为6倍至9.3倍，或较2008年每股资产净值折让45%至65%。而恒大自身还预期，上市后派息率为10%，可谓招股条件丰厚。

　　不过，根据恒大初步招股文件的风险因素披露，其杠杆比率甚高，倘现金流状况转坏，对其业务或有重大不利影响。截至2007年9月底，恒大的负债比率为46%，未偿还借款为68.27亿元。而其截至2007年9月底及2006年全年均分别录得45.5亿元和16.7亿元的经营现金流。

　　另外，根据2月28日标准普尔发布的最新研究报告《中资地产商,由强到弱??无一幸免严峻挑战?》指出，2008年，内资地产商将面临多重严峻挑战,其中包括营运环境和财务环境双重恶化的压力。这种艰难的营运环境将对企业信用状况产生两极分化的影响。

　　以前开发商可以通过预售款来进行新项目开发，但销售量的下滑让该方法变得不可能。内地监管机构放缓房地产企业在A股上市的审批，让上市融资的希望变得渺茫，加之银行信贷紧缩，房地产开发商从银行获取贷款的难度大大增加。

　　境外资本市场和债券市场的投资者对内地开发商的境外融资也变得更加谨慎。另外，即便是开发商成功在境外募集到资金，外资管制收紧也增加了困难。诸多因素已经彻底改变了开发商过去“衣食无忧”境地。境外投资者目前对内资地产商的兴趣已经大减，即使内地开发商能够上市，也不可能获得以前那么高的发行PE（市盈率）。

　　根据标普的最新评级，13只在香港上市的龙头内地房产股中，只有中国海外和碧桂园财务风险评级为“好于平均水平”，有八家公司为“逊于平均水平或较弱”。

　　可见，即使内地房企的融资渠道有短期回暖，但是就长远来看，最终决定能否度过调控期并进一步壮大的关键将是财务管理实力及管理层的自律能力。如果在挑战日益严峻的市场中，它们能够专注于提高核心竞争力，而不是盲目激进扩张，则这些获得了融资支持的地产商的短期资金应当足以保证其坚持到市场氛围改善之时。 搜狐证券声明：本频道资讯内容系转引自合作媒体及合作机构，不代表搜狐证券自身观点与立场，建议投资者对此资讯谨慎判断，据此入市，风险自担。