超级城市房价即将面临拐点

　　近日，国家发改委、国家统计局发表的调查显示，今年1月份，全国70个大中城市房屋销售价格较去年同期上涨11.3%。以代表房价趋向的新建住房销售价格来看，像乌鲁木齐、南宁等上涨较快，而广州、深圳等过去的热点城市领衔下跌。

　　自从著名地产商万科董事长王石抛出“房价拐点论”以及万科主动采取“降价销售”策略以来，房地产市场的“集体唱多”的格局完全被打破，无数地产商展开对王石的“攻击”，他们试图挽留残留在民众过去狂热记忆中的“房地产永恒单边上涨预期”，极力鼓吹“房价仅仅是短期调整，还会继续上涨”。

　　坦率地说，尽管“房价拐点”已经发生，但是这种发生并没有普遍性地传递到民众的认知里，其重要原因在于被称为中国“超级城市”(SuperstarCities)的房价目前还并没有显示出严重的颓势，尽管这些城市的交易量处于前所未有的“冷冻期”，但它们的价格走势并没有呈现出南粤地区那种确定性的走势。所谓超级城市，按照经济学家JosephGyourko在其著名论文《SuperstarCities》里的定义，指的是那些分工网络充分扩张、产业集群和规模效应异常发达、居民收入水平要远高于全国平均水平的城市。JosephGyourko认为，只有超级城市才具备真实的“房价抗跌”性，因为超级城市强大的规模效应和分工水平的深度化(导致对土地、劳动力资源的大量需求)，使得超级城市会不断创造新的有衍生性的工作机会，将经济链条中的高价值部分吸纳到城市里，形成了不断增长的富裕阶层。而在中国，严格意义上只有北京和上海是“超级城市”。北京上海的房价近期并没有发生严重的下跌，它们只是交易量“暴跌”。

　　但是，这并不表示超级城市不会加入“房价大跌”阵营。实际上，支持这两个“超级城市”抗跌性的因素正气若游丝。支持超级城市房价走高的力量可以是居民自住需求的释放，也可能是富人们的投机需求。但超级城市“抗跌”力量只有一个，就是自住性需求，这反映在工薪阶层和小中产人士的可支配收入变化以及储蓄变化上。

　　最近几年中国的城镇居民可支配收入增长(扣除物价因素)大约是10%左右，但是工薪阶层和一般中产人士的收入增长大约是8%，这一点可以根据他们的纳税情况清晰地得出。实际上，这几年富裕阶层的收入增长异常迅猛，他们拉高了整体数值。同时，农民(包括农民工)收入增长也呈现快速上升，从前几年4%上升到最近的8%，不过这一群体不是城市房价的承担者。而3年来中国超级城市房价的总体涨幅已经超过了240%，如果我们考虑到未来中国经济处于峰值后的回落期，那么我们没有理由相信工薪阶层在今后几年收入会高增长，来“消化”此前房价的疯狂涨幅。于是，这一“消化不良”的背后必然预示着超级城市的房价将大幅度下跌。另外，普通工薪阶层民众的可支配收入可以分解为消费和储蓄，中国正在面临严重的通胀问题，高通胀导致居民家庭食品消费支出占家庭消费总支出的比重即恩格尔系数强劲上升，侵蚀了普通民众的“储蓄”。另外，中国股市在去年吸引了大量的工薪阶层投资者，但是，这些人并不走运，他们在股市里的投资遭到“大量缩水”，损失的比例大约在30%左右，这也侵蚀了储蓄。众所周知，普通民众的储蓄是楼宇首付的基本来源，民众的收入流对应着按揭。不幸的是，在这两个方面，风险都是升高的。

　　从这个意义上说，超级城市的房价必然会大规模下跌，因为它的抗跌因素正在快速地消失。我们认为，在奥运之前，超级城市的房价必然会充分展现其跌势，那时候没有人会喋喋不休地讨论“拐点问题”。

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