房地产：楼市调控将向保障民生方向倾斜

　　投资要点

　　国务院计划启动新一轮机构改革，将组建住房和城乡建设部，建设部将不再保留，此举旨在加快建立住房保障体系，加强城乡建设统筹。

　　住房和城乡建设部的主要职责是，拟订住房和城乡建设政策，统筹城乡规划管理，指导全国住宅建设和住房制度改革，监督管理建筑市场、建筑安全和房地产市场等。

　　组建住房和城乡建设部与温家宝总理在政府工作报告中对住房问题的表述在思路上一脉相承，都侧重于建设保障性住房以改善民生，这实质上也是对1998年房改政策的回归。

　　中低收入阶层的住房问题引起了本届政府的高度重视。成体系的住房政策与大刀阔斧的政府机构改革预示着楼市调控天平开始向保障民生的方向倾斜，释放出政府改善和保障民生的决心。

　　我们推荐一些有政府经济适用房和廉租房储备项目的优质上市公司，认为该类公司的发展符合国家房地产行业发展战略，具有很大的抗风险能力，推荐天鸿宝业、栖霞建设、苏州高新、南京高科。

　　一、建国以来国务院第六次机构大改革

　　2008年3月11日，国务院披露机构改革方案，计划将新组建工业和信息化部、交通运输部、人力资源和社会保障部、环境保护部、住房和城乡建设部。

　　这次国务院机构改革具体内容包括：

　　??合理配置宏观调控部门职能。国家发展改革委员会要减少微观管理事务和具体审批事项，集中精力抓好宏观调控。国家发展改革委员会、财政部、中国人民银行等部门要建立健全协调机制，形成更加完善的宏观调控体系。

　　??加强能源管理机构。设立高层次议事协调机构国家能源委员会。组建国家能源局，由国家发展改革委员会管理。

　　??组建工业和信息化部。组建国家国防科技工业局，由工业和信息化部管理。国家烟草专卖局改由工业和信息化部管理。不再保留国防科学技术工业委员会、信息产业部、国务院信息化工作办公室。

　　??组建交通运输部。组建国家民用航空局，由交通运输部管理。国家邮政局改由交通运输部管理。不再保留交通部、中国民用航空总局。

　　??组建人力资源和社会保障部。组建国家公务员局，由人力资源和社会保障部管理。不再保留人事部、劳动和社会保障部。

　　??组建环境保护部。不再保留国家环境保护总局。

　　??组建住房和城乡建设部。不再保留建设部。

　　??国家食品药品监督管理局改由卫生部管理。明确卫生部承担食品安全综合协调、组织查处食品安全重大事故的责任。

　　二、住房和城乡建设部将专注于解决住房问题

　　3月11日，国务委员兼国务院秘书长华建敏在十一届全国人大一次会议第四次全体会议中指出，将组建住房和城乡建设部，建设部将不再保留，目的是加快建立住房保障体系，加强城乡建设统筹。

　　华建敏指出，住房问题涉及广大人民群众的切身利益，统筹城乡建设是贯彻落实科学发展观的必然要求。为深入推进住房制度改革，加快建立住房保障体系，完善廉租住房制度，着力解决低收入家庭住房困难，进一步加强城乡建设规划统筹，促进城镇化健康发展，组建住房和城乡建设部。

　　新组建住房和城乡建设部主要职责是：拟订住房和城乡建设政策，统筹城乡规划管理，指导全国住宅建设和住房制度改革，监督管理建筑市场、建筑安全和房地产市场等。

　　相比之下，原建设部主要职责则包括：

　　（一）研究拟定城市规划、村镇规划、工程建设、城市建设、村镇建设、建筑业、住宅房地产业、勘察设计咨询业、市政公用事业的方针、政策、法规，以及相关的发展战略、中长期规划并指导实施，进行行业管理。

　　（二）指导全国城市规划、村镇规划、城市勘察和市政工程测量工作；负责国务院交办的城市总体规划和省域城镇体系规划的审查报批；参与土地利用总体规划的审查；承担对历史文化名城相关的审查报批和保护监督工作；管理城市建设档案。

　　（三）组织制定工程建设实施阶段的国家标准，由国家质量技术监督局统一编号并发布；组织制定和发布全国统一定额和部管行业标准、经济定额的国家标准；组织制定建设项目可行性研究经济评价方法、经济参数、建设标准、建设工期定额、建设用地指标和工程造价管理制度，与国家发展计划委员会等部门联合发布；监督指导各类工程建设标准定额的实施。

　　（四）指导全国建筑活动；规范建筑市场，指导监督建筑市场准入、工程招投标、工程监理以及工程质量和安全；拟定勘察设计、施工、建设监理和相关社会中介组织管理的法规和规章并监督指导；组织协调建设企业参与国际工程承包、建筑劳务合作。

　　（五）指导全国城市和村镇建设；指导城市供水节水、燃气、热力、市政设施、公共客运、园林、市容和环卫工作；指导城市规划区的绿化工作；负责对国家重点风景名胜区及其规划的审查报批和保护监督工作；指导城市规划区内地下水的开发利用与保护；指导城市市容环境治理和城建监察。

　　（六）指导全国住宅建设和城镇住房制度改革工作；负责住宅和房地产业行业管理；指导城镇土地使用权有偿转让和开发利用工作；指导规范房地产市场。

　　对比以上住房和城乡建设部和建设部的主要职责，我们不难发现住房和城乡建设部的职责将注重住宅建设和住房制度改革，侧重于保障性住房的建设以解决低收入家庭住房困难，居民住房问题将是住房和城乡建设部未来全部工作的重心。

　　三、一系列重大政策预示保障性住房将登上楼市调控的大舞台

　　无独有偶，在今年两会期间，温家宝总理在政府工作报告中也提出了解决城市住房问题的四项措施，其中便涉及到中低收入家庭的住房问题。他强调：一要健全廉租住房制度，加快廉租住房建设，增加房源供给，加强经济适用住房的建设和管理，积极解决城市低收入群众住房困难。今年中央用于廉租住房制度建设的资金68亿元，比去年增加17亿元；地方各级政府都要增加这方面投入。同时，要积极改善农民工居住条件。二要增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，建立多渠道投融资机制，通过多种途径帮助中等收入家庭解决住房问题。合理调整城市土地供给结构，增加中小套型住房用地。三要综合运用税收、信贷、土地等手段，完善住房公积金制度，增加住房有效供给，抑制不合理需求，防止房价过快上涨。四要加强市场监管，严格房地产企业市场准入和退出条件。依法查处闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为。同时，要加强农村住房建设规划和管理，切实解决农村困难群众住房安全问题。

　　我们发现，国务院组建住房和城乡建设部与温家宝总理在政府工作报告中对住房问题的表述在思路上完全一脉相承，它们都侧重于建设保障性住房以改善民生，这实质上也是对1998年房改政策的回归。

　　我们注意到“抓紧建立住房保障体系”首次写入政府工作报告。成体系的住房政策预示着楼市调控的天平已经向着保障民生的方向倾斜，释出了政府改善和保障民生的决心。“要增加中低价位、中小套型普通商品住房供应。”而在去年这项政策还只是笼统地说“房地产业应重点发展面向广大群众的普通商品住房”。同样说明了政府对保障性住房有了更深层次的认识和更可实际的规划和思路。因此我们认为建立住房保障体系已是政府调控的明确指向，保障的范围在逐步的延伸，调控的手段不再单一，呈现多样化、市场化趋势，组建新的住房和城乡建设部也正是为了更好的贯彻中央对于保障性住房问题的指导精神并服务于创建和谐社会，提高政府部门运作效率这个大局。

　　但是从背后我们也能看出很多问题的不足:截止到06年底的数据显示，全国实际享受过廉租住房政策的家庭仅为26.8万户，占400万户低保住房困难家庭的6.7％，占低收入住房困难家庭的2.7％，占全国城市家庭的0.15％，07年全国经济适用房完成投资833.8亿，仅占房地产开发投资总量的3.3％，不难看出政府制订的政策并没有完全落实到位，全国住宅销售价格依然保持高位运行，见图一。低保及低收入家庭要求改善住房条件的呼声很高，政府改善民生的蓝图也很宏伟，我们的结论是今后几年经济适用房、廉租房后续发展空间还很大，新组建的住房和城乡建设部还有一系列的政策和配套措施需要完善，保障性住房将登上楼市调控的大舞台。

　　四、房地产企业的为“司”之道

　　从近期宏观层面来看，政府官员在两会期间明确表示近期不会有新的针对房地产业的调控措施出台，从行业的最新变化来看，上海在经历了春节前后的成交委靡后销售量已经上升，但是对于这一表现我们表示谨慎乐观。现在判断由于政府立场和政策导向使房地产行业由原来的卖方市场向买方市场转变还为时过早，但是我们认为短期内卖方力量将得到削弱，行业将会在调控转型中寻求一个新的平衡点。

　　万科基于整个市场的判断，在全国部分城市掀起了降价销售，加速资金周转的浪潮，我们认为公司基于充足的信息分析而对于整个房地产市场判断较为准确，从降价销售情况看，消费者价格弹性敏感性很高，市场需求量依然旺盛。而公司从本身企业经营定位来看目前并无经济适用房和廉租房项目，因此面临的市场调控风险很大，降价可以在销售市场上抢得先机，规避经营风险，并且进一步增加了公司的知名度并提高了企业形象不失为明智之举。

　　我们基于房地产后市的判断，推荐一些有政府经济适用房和廉租房储备项目的优质上市公司，我们认为该类公司的发展符合国家房地产行业发展战略，具有很大的抗风险能力，推荐天鸿宝业、栖霞建设、苏州高新、南京高科。

　　作者：刘焱 东海证券 搜狐证券声明：本频道资讯内容系转引自合作媒体及合作机构，不代表搜狐证券自身观点与立场，建议投资者对此资讯谨慎判断，据此入市，风险自担。