口号响折扣小 上海楼市打折尚未“进城”

　　　在一片“拐”声中，上海的购房者并未迎来渴望已久的优惠大甩卖。3月14日至17日举行的“上海之春”房展会透露的信息显示，开发商促销只是“嗓门大、口号响”，折扣很小很微弱，中心城区房价依然很高很坚挺。

　　楼市新“定律”：折扣与距离成反比

　　上海楼市向来被当作是中国一线城市房地产走势的风向标，而一年一度的春季房展会又被视为测度上海楼市走向的晴雨表。在前期成交萎缩、楼市“拐点”争论未息的当下，“上海之春”的“表情”无疑为观察、研判房地产市场情势提供了一个标本。

　　在“上海之春”房展会现场，记者细数参展的房地产公司，不过70来家，大量的咨询、广告公司甚至一些建材、设计公司夹杂其间，除了大华、新长宁集团等大开发商，对市场具有深度影响力的房企不多，即使参展，一些开发商也只是打打品牌，意思一下。参展楼盘以城外(外环、郊环一带)及与上海毗邻的苏南、浙北楼盘居多，中心城区楼盘寥若晨星。不少楼盘都打出了优惠促销的招牌，有的还以鲜红色的“九五折”字样吸引眼球。但记者发现，打折楼盘绝大部分在外环线以外甚至更远的郊环以外，而且促销多有附加条件，例如在一定期限内购房、一次性付款等。

　　即便远在城外的楼盘，房价所谓的“降幅”也不大，均价鲜有低于每平方米一万元的，连位于浦东康桥的一个楼盘均价都在11000元/平方米。

　　至于市区楼盘，因为凤毛麟角，价格自是“岿然”不动。譬如自诩为“上游生活?精英寓所”的徐汇区电影华苑，售楼人员连话也不愿多搭理，在一张白纸上写明：“均价2.6万，毛坯，无折”，且只有三间房的大户型。品牌开发商大华集团此次有九个楼盘参展，没有任何优惠。

　　买卖博弈胶着成交显露回暖

　　尽管开发商促销“嗓门很大、口号很响、折扣很小”，但从现场销售情况看，这对购房者仍有一定的吸引力。如位于环外莘庄西侧的“绿洲香岛”，装修房均价为1.1万元/平方米，如办理会员卡就可以享受9.8折优惠。据销售人员介绍，200张会员卡已基本办完。松江“象屿都城”的“三重优惠”也吸引了不少看盘者现场办理会员卡。

　　记者发现，由于前期房价过快上涨和购买力透支，加上政府保障性住房分流部分购房需求，楼市往年3月小阳春的行情可能不会现身今年的上海楼市。买卖双方博弈僵持的格局依旧存在，购房者持币观望的周期还将拉长。但由于刚性需求仍在，楼市“速冻”的可能性极小。

　　进入3月份以来，上海新房成交量开始从2月份的谷底回升。上海市房地产交易中心统计显示，3月10日预售各类商品房552套，13日上升到680套，14日至698套。如不考虑动迁房因素，目前的成交数据已经与去年同期的销量比较接近。

　　知名中介汉宇地产的施宏睿认为，3月份较多房产开发商已经开始加大推盘力度。尽管部分开发商对新推房源价格是明升暗降，但房价最终还将走高。截至15日上午，全上海可售一手住宅房源依然偏少，只有538.94万平方米，其中普通住宅为194.67万平方米。二手房面积倒是有1143.48万平方米。而上海二手房指数办公室统计显示，即便在“冰点”的2月份，上海二手房房价环比仍是小涨0.3%，下降的只是涨幅。

　　刚性需求仍在房价难言“拐点”

　　“上海之春”房展会上依然火热的场面，以及近来各地攀升的成交量，依稀透露出以下信号：

　　??目前房价出现大的降幅的条件并不具备。从需求看，今年中央用于廉租房建设的资金为68亿元，就算地方拿2：1的配套资金，全国廉租房投资不过200多亿元，尚属杯水车薪，根本不会对商品房市场构成冲击。大量的刚性需求在观望无果之后仍会回到商品房市场。从成本看，土地流标现象不会长久，地价仍将维持在高位。因为目前土地出让收入仍是地方主要财源，这一点没有改观，地价就不会大落??地方政府通过调节土地出让规模、节奏就可以轻而易举地控制地价。

　　而从本次房展会现场看，小户型楼盘受到参观者追捧，表明一些自住需求的购房者畏于高房价，转而选择低总价的小户型。地铁2号线威宁路站附近的天山华庭，主推56平方米至100平方米的小户型房源，意向购房者排起长队索取资料、填写联系方式，与其它楼盘的冷清形成鲜明对比。

　　??住房保障比房价“拐点”更值得期待。九部委联合下发《廉租住房保障办法》以及《廉租住房保障资金管理办法》出台已有时日，中央已明确要求地方必须从土地出让金中拿出10%用于住房保障体系建设，2008年中央财政用于全国廉租房建设的资金也已公布，现在的问题是，地方还鲜有动作。年初，广州、深圳、上海等地纷纷制定并公布了未来五年住房发展规划，经济适用房、廉租房建设规划占比均大幅提高，现在已进入3月中旬，需要地方政府将纸上规划变成保障房的土地、建筑。