2007年地产公司收成大好 再融资成普遍现象

　　截至到2008年3月，20余家上市房地产企业年报已经披露，有17家业绩预增超过上年一倍以上，根据业绩显示，地产公司的“年报阵容”比较强大，其利润都较上年大幅上涨。

　　“2007年房地产行业还是比较景气的。”??业内人士如是说。

　　净利润呈两位数以上大增

　　中国的楼市在过去的2007年可谓牛气冲天，根据已推出的地产上市公司企业年报中可以看到，业绩灿烂一片。在联合国信证券公司对苏宁环球、泛海建设、金地集团、华侨城、招商地产等房企2007年上市公报研究后，记者发现多数房企净利润均达到两位数、甚至三位数增长。

　　“薄利多销”可以说是保利集团2007年的销售策略。根据保利的年报，其2007年再度延续自2005年以来的超高速增长。2007年公司实现主营业务收入81.2亿元，同比增长101.3%，净利润14.9亿元，同比增长121.8%，这些均超过券商预期。

　　“不紧不慢”的招商地产与保利地产始终唱反调。去年招商地产虽然实现营业收入41.1亿元，但是只同比增长46.36%。但是其利润总额14.54亿元，同比增长83.91%。其中，房地产的销售额只有26.28亿元，全年销售毛利率达到56%，比上年显著提高了16个百分点，也就是说，招商地产的业绩增长主要通过提高售价获得。

　　尽管“政策调控”、“拐点”之风层出不穷步步紧逼，但是上市房企年报中披露，业绩普遍超出预期，销售收入的大幅增长得益于自2006年下半年以来，其楼盘项目销售持续飘红，其中一些企业高端房地产项目销售情况良好，占到总营业收入半数以上。业内人士分析认为，2007年全国范围内的房价大涨，显著提高了地产公司商品房销售毛利率。

　　土地储备提供未来业绩持续增长保障

　　“土地储备是地产股上涨的重要因素之一。”一些房地产公司分析师认为。丰富土地储备是增强抵御行业风险能力、满足企业未来高速发展的需要，这也成为上市房企共识。继万科、富力、碧桂园等房产巨头在2007年上市公司发布中报时披露土地储备均在2000万平米以上之后，金地集团、苏宁环球于年报中公布土地储备已超过1000万平米。

　　招商地产去年在拿地方面表现并不是特别积极，但是土地储备亦超过800万平米，并称还将依托集团力量，继续以多种方式拿地，为公司持续快速发展提供有效保障。据悉，目前公司在全国12个大中城市，在建面积达到138万平米，有58个项目同时进行，随着近年来开工量增大，已开始进入全面开发收获期；

　　而保利地产总开发建筑面积2045万平方米，今年才结算110万平方米。说明未来两年应该有很多楼盘销售，这代表了企业强劲的发展后劲。

　　据资深会计师郑宵龙分析:“地产股主营收入在每股盈利上都取得了较大增长，接近翻番，这说明去年的房地产行业还是比较景气的。”不难发现，企业年报中都承认房地产是从2007年第4季度开始转入调整期，但是根据国信证券地产分析师分析，一些公司土地储备开始进入全面开发收获期，未来的业绩仍将持续增长。

　　根据经纪公司数据显示，自去年年底房地产行业也一直面临调整的压力。“这样的情况下，一些企业仍然坚决拿地，就是通过股权方面的投资，兼并、收购一些小型的或者中型的房地产公司，来间接拿到他所拥有的土地，这是除了直接地去通过招拍挂方式拿地以外间接拿地的一种方式，可能今后一些上市公司会逐步重视这种新的间接拿地方式，这是从年报里看到的一个新趋势。”郑宵龙分析说。

　　再融资成普遍现象

　　无论是金地、保利地产这样的全国性地产龙头，还是栖霞建设、北京城建这样的地方诸侯，在投资者关心的几项指标上都有不俗的表现。在去年全年宏观调控的政策压力下，行业整合的竞争进入了白热化阶段，作为开发型的全国性房地产龙头，虽然年报反映出的这些行业龙头的收益表现可圈可点，但其资金缺口和公司的资产负债水平却因政策压力下的企业扩张而加剧。

　　通过考察这些公司年报中的“经营性现金流”、“资产负债率”等财务指标，不难发现，处于行业不同位置的企业，有着各自不同的生存状态和发展策略。但是与资金面紧张相对应，房地产上市公司有再融资计划的不在少数，且金额较大。

　　而据业内人士研究分析，融资能力并不能解决企业的长期增长问题。对于房地产这样一个重资产、低周转的行业，一次性的股权融资仅能支持2至3年的超速增长。以国内房地产上市公司0.3倍的平均资产周转率计，企业要想获得10%的收入增长，就需30%的资产扩张。资产的扩张在融资约束下意味着负债的增长，但企业的负债能力并不是无限的。(李捷） (来源：京报网??北京晚报)