透视房价行政成本：地价税费齐涨房价怎么下降?

　　郇丽 陈晓舒实习生余佼佼

　　消费者以辛苦积蓄购置了房产，其房款在向房地产商奉献高额利润的同时，究竟有哪些成本被地方政府以税费和地价款的形式拿走？房地产商又如何消化或者转嫁这些成本？这些成本还能不能降低？这一系列问题在困扰消费者的同时，也成为拷问地方政府民生财政的一个重要内容。

　　3月8日全国两会上，全国政协委员、河南某房产公司董事长王超斌，联名清华大学人文学院经济研究所副所长蔡继明等十位政协委员，提交《关于减少政府收费环节，遏制住房价格上涨的建议》，使房价行政成本问题再次暴露于公众视野中。

　　在北角健威坊的百佳超市，平日热卖的金象泰国香米已被抢购一空……

　　建议指出，“房价居高不下的一个重要原因就是住宅开发过程中政府收费(税)过多，造成开发成本过高。而开发商则把成本转移给市场，造成房价过高”，建议政府应“取消重复收税现象及不合理收费”。本刊对房地产开发过程中的税费和地价成本做了调查

　　两会结束后，回到河南省郑州市的全国政协委员王超斌更忙了。他不停地往返于郑州市代庄南街南、京广南路西的A大厦施工现场和郑州市建委等有关部门之间。面积为169105平方米的A大厦项目，还没有拿到施工证，这是令王超斌最着急上火的事情。

　　也许这份忙碌，堪为王超斌在北京两会期间忙碌的原因做注脚：作为全国政协委员的王超斌，同时还是河南一家房地产公司的董事长。A大厦正是他公司下面的建设项目。3月8日，王超斌与十名政协委员联名提案《关于减少政府收费环节，遏制住房价格上涨的建议》，指出房价居高不下的一个重要原因，就是住宅开发过程中地方政府收费(税)过多，造成开发成本过高??各种税费占地方政府财政收入的30%至50%，成为地方财政的重要来源。而开发商则把成本转移给市场，造成房价过高。

　　一个房地产政协委员的税费清单

　　王超斌并非全国范围内指出房产成本中税费成本过高的第一人。但与他人不同的是，王超斌的这份提案，蕴涵着一个房地产商人的切肤之痛。

　　王超斌公司旗下的任何一个正常房地产开发项目，从开始获取土地，到竣工结算备案，跑部门、交费用、盖章，贯穿始终。从征地开始，到把楼房建成，让购房者入住，王超斌的公司管理人员乃至王超斌本人，要跑遍25个局、委的80多个科室，共缴纳50多项费用。A大厦项目从规划局到建委部门这个审批阶段就已经发生14项费用，总金额已经超过1000万元(见附表)。

　　房地产开发经营过程中目前涉及的税费共计12项，包括营业税、城市维护建设税(外资企业不征)、教育附加费(外资企业不征)、企业所得税、固定资产投资方向调节税(已免)、房产税(外资企业为城市房地产税)、城镇土地使用税(外资企业为土地使用费)、车船使用税(外资企业为车船使用牌照税)、印花税、契税、耕地占用税、土地增值税等。

　　在王超斌的提案中，他认为政府通过税收、土地的各项收费共拿走了房款的55%左右，其中土地费用约30%，税收10%，还有其他各种费用15%～20%。

　　具体到每个项目，又各有不同，如果项目中牵扯到文物，还要跑文物局，如果树木移栽，还要跑园林局，每一个项目涉及到的内容不一样，缴纳的费用也不同。

　　去年，王超斌去建委为A大厦跑审图(建委审查房地产公司的设计图纸)，结果，仅审图费就达到了20万(见附表)。

　　今年年初，王超斌碰到了河南省住宅产业商会副会长兼秘书长赵进京，两人不谋而合，决定写一份提案。这也是《关于减少政府收费环节，遏制住房价格上涨的建议》的雏形。

　　王超斌对《中国新闻周刊》说，房地产项目的费用，基本都产生在规划许可证和施工许可证之间，收费最多、收费最不合理的是建委部门。

　　据王超斌介绍，2007年10月1日，郑州市把绿化费、天然气配套费等项目合到一起征收，但收费标准却涨了几倍，原来每平方米几十元的标准，现在提到了每平方米一百多元。王超斌认为在郑州市政府财政收入高达5万亿的前提下，这样增加收费实属不该。

　　实际上，对于房地产经营过程中税费过多的抱怨，绝非仅只王超斌一人。

　　3月8日下午，包括王超斌、清华大学人文学院经济研究所副所长蔡继明、河南省政协副主席张亚忠、山东青州某制药公司总经理宗立成、民建洛阳市委主委金正新等在内的十位政协委员、联合提案人来到北京东城区某小区，就该小区房地产商在房地产开发环节的费用进行实地调研。

　　该小区开发商向十提案人提供的数据表明，该小区每平方米平均售价23000元的房价构成中，建筑成本约3500元，土地费用近6000元，各种税费近10000元。税费几乎是建筑成本和土地费用的总和。 (来源：中国新闻周刊)