加拿大：市场受信贷危机波及但前景依旧乐观

　　Andrew Barnicke

　　2007年加拿大房产市场供不应求，令投资活动在过去的一整年中势头强劲，交易量十分可观。紧缩的供应量和上涨的租金促使市价不断攀升，一些大型物业项目供应引起了众多的投标竞逐。

　　由于信贷危机开始显现，2008年的投资环境究竟如何还不能确定。在2007年第三季度和2007年第四季度，投资者开始感觉到市场波动、加元走强和油价飙升的影响，这三项因素无疑会在2008年继续作用于市场。

　　在过去的一年当中，投资者的偏好没有改变，即便是次级市场的产品需求也非常强劲。全国的主要市场依旧是多伦多（Toronto）、卡尔加里（Calgary）和温哥华（Vancouver），紧随其后的是埃德蒙顿（Edmonton）、渥太华（Ottawa）、蒙特利尔（Montréal）和魁北克城（Quebec City），资源型经济的增长使得加拿大西部市场进一步走强。

　　市场上的物业出售行为源于：机构投资者减少核心资产持有比例、私人投资者的套现行为，以及美国投资者最近在加元的汇率波动上大做文章。机构投资者在今年早期已经完成了非核心资产的收购，这些资产主要来自国内的私人投资者、境外投资者和房地产投资信托基金（REIT）。预期境外投资者对加拿大市场的信心将在2008年持续下去，精明的投资者在价格攀升之前已经买下了足够的物业，现在开始转手出售。

　　出于丰富资产投资组合的考虑，加拿大养老金基金和投资机构已经转而将目光投向海外。几乎所有的养老金基金和人寿保险公司都在积极参与购买或者参与投资国际市场的基金。不过，虽然养老金基金在积极开拓新的领域，但它们始终会保持一个收购国内核心资产的项目。

　　A级市场的估价参数企稳于2007年，B级和C级市场则开始上扬，不稳定的信贷市场导致维护次级市场变得更加昂贵也更加艰难。

　　土地价格有了显著增长。全国的商业和住宅用地的需求同样强劲，温哥华、卡尔加里、埃德蒙顿和多伦多四个城市尤显供应紧张。相关法规作了限制，而新增基础建设又十分稀缺，令设施用地显得更加捉襟见肘。指数显示，要在主要地段购得已铺设公用设施的工业用地十分困难。住宅用地价格的大幅提高导致了像温哥华和多伦多地区的标志性住宅项目的零售价格已经接近每平方英尺2000加元。

　　如大家所料，加拿大债券市场受到了信贷危机的冲击，资金的获取成本大幅上涨，可供利用的资金规模大幅下降。CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)市场在去年第四季度根本没有贷款可放。资产的稀缺和高昂的成本对2008年第一季度产生了影响，因为市场普遍看低加拿大债券评级和短期利率，一些美国贷款人已经陆续从市场撤离。B级和C级市场的卖主以及那些希望再融资的业主将对紧缩的债券市场有深切感受。

　　（作者系DTZ戴德梁行加拿大多伦多资本市场部高级副总裁）