调查:北京楼市哪些区域未来房价波动会比较大

　　程建兰

　　“两限房”的大量上市，对所在区域的房价将带来一定的冲击。本报记者胡雪柏摄

　　受到诸多因素的影响，2008年的北京楼市出现了少有的冷清状况。购房者的观望情绪浓厚，楼市成交量下降。并且部分区域还出现了价格的波动，很多项目迫于销售的压力，开始打折促销。那么，未来哪些区域的房价出现的波动会比较大呢？记者对此进行了调查。

　　区域调查

　　通州：100万平方米保障房冲击波

　　4月6日下午，通州半壁店项目门口，三位工人正在给工地围墙刷水泥。从门口望去，工地上都是土方，远处有几辆推土机在工作。在记者逗留的十多分钟里，两辆货车从工地离开。这就是通州已经开工的半壁店两限房项目。隔着怡乐西街，就是半壁店和大稿村的居民楼。往北两站地的地方，就是通州的商品房项目世纪星城。

　　按照规定，已经开工的半壁店两限房项目售价为4800元/平方米，另一个经济适用房项目玉桥东小区拟销售价格为4460元/平方米。据记者了解，周边项目中世纪星城的三期新房价格11000元/平方米起价，其二手房价格也在11000-12000元之间。附近小区二手房价格也都在9000-12000元/平方米左右。保障性住房与商品房价格相差甚大。

　　按照3月份推出的《通州区住房保障工作实施方案(试行)》，2008-2010年通州区有100万平方米保障性住房及“两限”商品住房建设。正在动工的半壁店项目就是其中的一个可以提供6000套住房的两限房项目。据媒体3月20日的报道，通州今明两年再添两个经济适用房项目，分别由北京工具厂和玻璃厂的经济适用住房项目提供，总面积大约30万平方米。

　　一方面是保障性住房与商品房价格的巨大差异，另一方面是保障性住房的大量入市。保障房的大量入市会不会对通州周边房价有一定的影响？“怎么也得有点影响吧。”翠屏北里的张女士认为，虽然不会让房价下降，但应该能维持现状，不会再涨了。21世纪不动产北京区副总寇海龙表示，“价格也就这样了，即使再涨也涨不了太高”。但他同时认为影响有限，“能够买保障房的毕竟是少数，大量的购买力仍是支撑房价的重要因素”。

　　朝青板块：供应量大+保障性住房的双重夹击

　　朝青板块内可谓名盘云集，并且供应量很大。

　　该区域内的项目有远洋一方，规划建筑面积23.4万平方米；A-ZTown公寓，总建筑面积约45万平方米；北京新天地总占地20公顷左右，建筑面积61万平方米；公园1872规划建筑面积31万平方米，其中住宅面积约26万平方米；位于朝青板块核心地带的?峰规划建筑面积为28万平方米；泛海国际居住区年内将有40多万平方米的新增供量；天际?万象高尔夫花园项目总建筑面积85万平方米，三期面积约12万平方米；位于东坝的花园洋房首开?长青藤建筑面积44.62万平方米；位于朝阳东坝集团中区的北京奥林匹克花园，总建筑面积100万平方米；再加上合生橄榄季、华业地产开发的华业玫瑰郡、星河湾、天鹅湾、珊瑚湾等的后期放量，朝青板块年内预计有300多万平方米的供量，可谓供应巨大。

　　同时，在价格方面，各项目也在打价格战。

　　“合生橄榄季32套房清盘特惠最低15000元”“华业玫瑰郡目前均价19000元/平方米，即日起限时优惠，售价14851元/平方米起，有效期10天”……3月中下旬，朝青板块的部分楼盘推出特价。其中，合生橄榄季原价19000元/平方米，华业玫瑰郡的9月份均价则为19000元/平方米。相比之下，这些楼盘的特价十分诱人。

　　另有大量保障性住房在这一板块推出。去年开工建设的常营项目总建筑规划面积约175万平方米，其中两限房项目约101万平方米，建成后可提供两限房约12000套；经济适用房项目住宅总建筑面积约60万平方米，建成后可提供经济适用住房约7700套。另有41万平方米的东坝经济适用房也可以提供4428套住房。预计这些项目都将在2009年底至2010年上半年竣工。

　　“中国2008年房地产市场的走势应该是冰火两重天，那些和保障性住房同一档次、同一价位、同一区域的商品房是冰；而远离这些档次、区域、户型、品种的房子将会继续火爆。”SOHO中国董事长潘石屹曾对媒体如此表述。对此,业内人士分析认为，大体量的限价房一旦形成供应，将大大摊薄片区的整体房价，区域均价至少会下拉30%。以限价房为代表的保障性住房用地，将成为未来北京供地的主流。

　　3月初，潘石屹接受媒体采访称：“政府在过去几年里实施的保障性住房政策，使这类住房在2008年可以真正供应到市场上，这的确会对拉低中低档房的价格产生重大影响。这一两个月市场的表现就是这种影响的具体体现。”

市场分析

　　一季度销量下降36.1

　　%根据北京市交易管理网统计数据显示，今年一季度，期房住宅共计成交13763套，同比下降了38.2%，现房住宅成交3781套，同比下降26.8%。期房与现房住宅合计成交17544套，同比下降36.1%。成交量下降主要源于观望气氛浓厚以及银行房贷紧缩。

　　首先，过去两年房地产市场飞速发展，地价、房价相互助推，一齐走高，市场购买力难以跟上步伐；加上政府宏观调控政策日积月累发挥作用，投资需求得到有效控制；调控方向也回归公共保障职能，商品房市场调整在所难免。在住宅市场领头羊万科抛出“拐点论”后，观望情绪立即被点燃而后迅速蔓延，从而促成了许多消费者对未来房价走势预期的改变。

　　其次，出于通货膨胀压力，去年年底中央经济工作会议制定了货币从紧政策；今年一季度银行房贷延续了去年二套房贷时的从紧政策，央行在一季度已经两次上调存款准备金率。从紧货币政策不仅使开发商从银行融资难度加大，开发周期拉长；而且也抑制了部分购房需求。

　　“链家地产”副总金育松认为，房产市场在一路狂奔后，需要一定的内部调整以稍微喘息；在观望情绪和外部银行房贷紧缩的共同作用下，一季度成交量出现下降，是正常的市场调整。从1-3月成交量的同比涨幅可以看出，市场已逐渐回暖；以期房住宅为例，1-3月成交同比涨幅分别下降39.6%、50.9%、29.1%；2月下降的幅度最大，其中有观望浓厚以及春节的综合因素；进入3月后，市场已逐步回暖，同比涨幅下降到29.1%；因此，预计二季度市场仍会处于调整期，但观望的情绪会逐步淡化，成交量有望恢复到去年同期水平。

　　部分区域出现价格调整

　　受到房产销售下降的影响以及部分房企资金缺乏的限制，一些区域的项目价格开始出现调整，通过各种方式向业主让利，从而刺激销售。

　　实际上，去年以来，房价一直处于疯狂上涨期，房价一路狂飙。据记者了解，一些项目涨价出现了膨胀状态。位于西五环的沸城，本来每平方米卖8000多元，价格还算合理，结果，看到房价都在上涨，一下子将价格涨到每平方米10000多元，结果，销售下降，只得又打折出售，打折后的价格又恢复到原来的每平方米8000多元。还有位于东南四环的某项目，二期开盘时是13000元/平方米，销售很是火爆，结果不久价格就升到了17000元/平方米以上。结果，销售一路下降。

　　受到限价地即将推出的影响，一些项目价格出现了下降。像西三旗区域，由于那里有40多万平方米的限价房要推出，其周边的项目价格出现调整。像某项目，其1月份新开的C11号楼，开盘均价14000元/平方米，而到了2月C16号楼，开盘均价已经降到了12000元/平方米。

　　位于顺义的万科四季花城，其1月份新推出的22号楼，开盘均价为11500元/平方米，而3月份推出的三期15号楼，开盘均价回落到8300元/平方米。由于顺义新国展的落成，使得该区域的交通状况变得拥挤，环境变嘈杂，对于其附近的一些项目销售影响比较大。

　　百子湾区域房价也出现了一定程度的调整。之前的沿海赛洛城均价已经卖到了15000元/平方米以上。可是其在相同位置推出的新产品美利山，刚开盘时均价为13500元/平方米以上，目前均价是14500元/平方米，也比沿海赛洛城要便宜。该项目的推出对周边房价影响很大。与其仅一路之隔的金都?杭城销售变得非常缓慢。另外，由于美利山价格的低开，使得其前期购买的业主房子卖不上价。业主罗女士的一套房产，挂牌多日，仅一客户上门，并且表示售价不能高于13600元/平方米，这令罗女士很苦恼。她告诉记者，目前北京楼市不明朗，这个价卖有点舍不得，可是不卖又担心将来房价会降，真是左右为难。 (来源：京华时报)