易宪容
近一段时间来，由于受美国次贷危机的影响、国内股市快速下跌以及房地产市场出现全国性调整，有观点认为，从紧的货币政策开始全面影响中国的实体经济成长。这在房地产市场表现得尤为明显，2007年那种所谓“地少钱多”的格局已经出现逆转，房地产土地市场目前是“地多钱少”。
即央行从紧的货币政策直接影响房地产市场资金流入，直接导致了房地产市场全面价格调整，导致房地产市场的土地多而地产商拿地的意愿不高。因此，在这种情况下，如果政府不能够对房地产市场采取“有保有压”的政策，房地产市场就可能出现逆转，中国经济就可能出现“硬着陆”。
房地产流入资金仍快速增长
从实际的数据来说，从紧的货币政策不仅没有使整个银行信贷的增长放缓，房地产市场流入的资金仍然是快速增长。数据显示，1月份国内商业银行新增人民币贷款达到8023亿元；2月份新增贷款达到2434亿元，同比增长15.73%；而2月末金融机构外汇贷款余额为2584亿美元，同比增长53.31%。
2008年1-2月份，完成固定资产投资达到8121亿元，在2007年快速增长的情况下，同比仍然增长达到24.3%。其中全国房地产开发投资新增2373亿元，同比增长32.9%，比2007年同期快了8.6%。而东部、中部及西部房地产开发投资分别增长29.8%、43.5%、37.7%，快于上年同期分别为7.6%、16.2%、5.5%。这些数据都表明，东部地区不仅房地产开发比重仍然很高，达69%，而且速度又恢复了早几年的快速增长水平。同时，这些数据也表明房地产投资的快速增长已经开始向中西部地区全面转移，这些地方的房地产开发投资增长达到40%以上。
再从房地产开发投资资金来源的情况来看，1-2月份房地产开发资金达5653亿元，同比增长31.9%，高于2007年同期10.4%(2007年同期增长为21.5%)；银行信贷资金达2779亿元（银行贷款和定金与预收款），同比分别增长36.9%和35%，分别高于同期24.7%和15.7%(2007年同期分别增长12.1%和19.3%)；利用外资为46亿，同比负增长41.2%，外资在房地产资金中的比重越来越低，不足1%。自筹资金1944亿，同比增长28.3%，高于同期7.8%(2007年同期增长20.5%)；其他资金来源2126亿，同比增长35.4%，高于同期9.2%(2007年同期增长26.2%)。
这些数据表明，央行从紧的货币政策不仅没有对房地产市场造成影响，反之则成资金大量流入房地产市场的契机；特别是银行信贷流入房地产的资金，其增长速度高于历年水平；同时，由于一系列严格限制外资进入国内房地产市场的政策，外资进入房地产的资金越来越少。
房地产市场缺钱的四大原因
但是，流入房地产资金如此之多，增长如此之快，为什么仍然有房地产企业认为目前房地产市场面临的问题是缺钱？何也？这里可能有以下几个方面的原因。一是2007年64号文件及39号令的出台，无论土地出让金缴交方式还是土地证的获得方式都发生根本性的变化。资金实力不足的房地产开发企业面对的资金问题就会比较多，即政策的调整让房地产开发商感觉到资金的紧张。
二是房地产政策的调整促使房地产开发商经营模式的改变。以前在银行金融支持下房地产开发商可“囤房囤地”，现在则希望通过“分期首付”或零首付来吸引购买者。两种不同的房地产经营模式，其依赖银行资金支持程度是相差很大，从而使得房地产开发商资金紧张程度加深。
三是随着房地产开发投资过热泛滥于全国，同样的资金分散在单个房地产开发商手中的资金比重减少，这样房地产开发商容易感觉到紧张。再加资本市场股价快速下跌，房地产开发商融资渠道收缩。这些都增加房地产开发商融资的紧张程度。
正是以上的种种原因，尽管央行采取从紧的货币政策，但是大量的资金仍然通过不同的渠道源源不断地流入房地产市场。而且流入房地产的资金不仅没有减少，而流入更多，增长更快。
可以说，在这一轮的房地产市场发展及城市化过程中，如果房地产市场的价格不迅速调整，房地产投资过热都不会改变，大量的资金流入房地产市场也就必然。尽管央行可以采取严厉的货币紧缩政策，这种紧缩政策可能对其他不少行业会起到立竿见影的作用，但对房地产市场来说，不仅产生的影响小，房地产市场反而可能成为银行信贷扩张的避风港。
当大量资金流入房地产市场，当房价仍然高企而得不到调整时，那么房地产投资与扩张也就不会停止，因此，央行从紧的货币政策也就不能够改变。在当前的情况下，银行信贷对房地产市场的金融支持仍保持在较高水平上，目前表面上是从紧的货币政策，实际情况却不理想。
（作者系中国社科院金融研究所研究员）
（来源：证券时报)
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