房地产：成交同比有所下降 销量符合预期

　　内容摘要：

　　重点城市成交同比总体有所下降：从2、3月份全国主要城市房地产的销售数据看，房地产的成交面积同比总体上有20-30%左右的下降，而房价的环比则涨跌不一；

　　第二套房信贷政策有所“放松”：近期一些银行在执行第二套房信贷政策上出现了一定的松动，我们认为这些银行第二套房信贷政策“放松”合法合理；

　　重点公司动向：万科宣称“房地产市场自去年10月份以来的理性调整已经结束，未来房地产市场有望走好”；保利地产可能要通过发行公司债进行融资，规模不超过43亿；招商地产继续拿地，涉及总建面63万平；金地集团12亿元公司债成功发行，票面利率为5.50%，债券期限8年；华发股份配股获得正式批文；

　　房地产销量符合预期：鉴于当前主要城市房价同比有大幅上涨，央行第二套房的信贷政策抑制了绝大部分的投资需求，我们估计全年的成交量约为去年的70-80%左右；目前主要城市的销量已经约为去年同期的70%-80%左右，基本符合我们的预期；随着2季度传统销售旺季的到来，全国主要城市商品房的销量将继续上涨；

　　投资建议：在大盘未企稳的情况下，我们建议投资者波段操作；我们继续相对看好两类股票：以招商地产为代表的股价低估的公司；业务主要集中在长期看好区域的公司，如华发股份。

　　一、重点城市成交情况

　　从2、3月份全国主要城市房地产的销售数据看，房地产的成交面积同比总体上有20-30%左右的下降，而房价的环比则涨跌不一。

　　1、北京量跌价涨

　　3月份，北京一手住宅成交97.6万平，同比下降25.1%，环比2月份上涨188.9%；

　　1-2月份，北京一手住宅成交均价为12161.3元/平，环比07年12月上涨2.1%；

　　3月底，北京一手住宅可售面积为1349.4万平，同比下降11.1%，环比2月底下降0.4%。另外3月底一手住宅可售面积与07年一手住宅成交面积比例为0.71。

　　2、上海量平价跌

　　3月份，上海一手住宅成交179.9万平，同比下降0.7%，环比2月份上涨159.8%；

　　1-2月份，上海一手住宅成交均价为8315.2元/平，同比上涨18.2%，环比07年12月下降24.9%；

　　3月底，上海一手住宅可售面积为541.7万平，同比下降42.7%，环比2月底下降0.5%。另外3月底一手住宅可售面积与07年一手住宅成交面积比例为0.21。

　　3、深圳量价齐跌

　　3月份，深圳一手商品房成交32.5万平，同比下降2.7%，环比2月份上涨345.6%；

　　3月份，深圳一手商品房成交均价为12453.2元/平，同比上涨12.1%，环比2月份下降14.2%；

　　3月底，深圳一手商品房可售面积为488.8万平，同比上涨51.5%，环比2月底上涨1.0%。另外3月底一手商品房可售面积与07年一手住宅成交面积比例为1.1。

　　4、广州量价齐跌

　　3月份，广州一手住宅成交39.9万平，同比下降33.2%，环比2月份上涨72.7%；

　　2月份，广州一手住宅成交均价为9303元/平，同比上涨20.5%，环比1月下降4.7%。

　　5、珠海量跌价涨

　　1-2月份，珠海一手住宅成交17.6万平，同比下降28.6%，环比07年12月份下降33.3%；

　　1-2月份，珠海一手住宅成交均价为6938.3元/平，同比上涨43.4%，环比07年12月份上涨7.2%。

　　6、天津量跌价涨

　　3月份，天津一手住宅成交34.6万平，同比下降36.7%，环比2月份上涨72.4%；

　　3月份，天津一手住宅成交均价为6792.0元/平，同比上涨33.8%，环比2月份上涨17.3%。

　　7、杭州量跌价涨

　　3月份，杭州一手商品房成交22.4万平，同比下降23.8%，环比2月份上涨20.1%；

　　3月底，杭州一手商品房可售面积为205.9万平，同比下降10.2%，环比2月底上涨10.3%。

　　二、行业政策动向

　　1、住宅与城乡建设部取代原建设部

　　住宅与城乡建设部取代原建设部。新上任的住宅与城乡建设部部长姜伟新指出，组建住房和城乡建设部，是为了深入推进住房制度改革，加快建立住房保障体系，完善廉租住房制度，着力解决低收入家庭住房困难，进一步加强城乡建设规划统筹，促进城镇化健康发展。主要职责是，拟订住房和城乡建设政策，统筹城乡规划管理，指导全国住宅建设和住房制度改革，监督管理建筑市场、建筑安全和房地产市场等。

　　我们认为，住宅与城乡建设部的组建，恰恰与近期国家三番五次地提出“保障城市中低收入居民住房，"居者有其屋"”的理念是相符合的。“住宅”前置，这说明“住房和城乡建设部”的首要任务是住房保障建设，主要保障城市中低收入居民的住房建设。

　　北京、上海、深圳、广州等各大城市目前均已经提出了自己的保障性住房计划，我们认为，这将有效地缓解中低收入阶层的购房压力，这从需求的层面缓和了目前房地产市场所谓“供求关系紧张”的局面。其次，从土地供给来说，国家首次将“城乡”纳入统一考虑，将有效地扩大土地的供给。

　　2、第二套房信贷政策有所“放松”

　　建行和招行第二套房信贷政策“放松”“传闻”。《经济观察网》报道称，建设银行对一直充满争议和猜测的“人均住房面积”已经有了初步界定，即人均住房面积标准为26.6平方米；报道称招商银行的内部房贷优惠政策通知明确：若已经将手头房产出售，再购房将按照首套住房贷款政策执行。根据这一条件，以自住为目的的换房客户将不用担心再次置业的高利率影响。

　　两行第二套房信贷政策“放松”合法合理。第一，建行和招行的政策不违背央行和银监会联合发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（以下简称《补充通知》）；第二，促进住房消费信贷增长符合银行的切身利益；

　　建行和招行的政策并不违背《补充通知》。《补充通知》提出：第一，以借款人家庭为单位认定房贷次数。家庭成员范围仅指借款人及其配偶和未成年子女；第二，对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行。因此建行的政策符合《补充通知》的规定；另外，央行官员在答记者问的时候提出：“其余已利用贷款购买首套自住房并有贷款记录，不论其贷款是否还清，再次向商业银行申请购买第二套（含）以上住房贷款的，均按照第二套房贷政策执行”，这一政策并未出现在《补充通知》的正文中，只是央行官员在答记者问的时候提出来的。因此招行的政策并未违反《补充通知》的正文；

　　促进住房消费信贷增长符合银行的切身利益。从目前的情况来看，住房消费信贷是银行最优质的资产之一，在经济增速下滑和高位的通胀预期下，保证和促进住房消费信贷的增长无疑符合银行的切身利益。

　　三、重点公司动向

　　1、万科

　　3月21日，万科在年度业绩推介会上指出，房地产市场自去年10月份以来的理性调整已经结束，未来房地产市场有望走好；

　　3月份，万科实现销售面积71.9万平，销售金额66.8亿元。就销售金额而言，同比增长227.5%，环比增长325.5%。我们认为：万科3月份良好的销售主要是前期大力度的促销措施所导致的，未来这一业绩能否持续主要取决于促销措施力度是否会持续；

　　此外，万科3月份新增两个项目，天津滨海新城东区项目和天津时尚广场工公寓项目，计容积率建筑建面分别为4.5万平和4.0万平，项目总地价分别为1.7亿和1.6亿。

　　2、保利地产

　　保利地产可能要通过发行公司债进行融资，规模不超过43亿；

　　2月份保利销售面积为16.6万平，相应的销售金额为7.1亿，分别环比增长114.2%和环比下降17.7%。

　　3、招商地产

　　3月份，公司受让上海招商奉瑞置业有限公司70%股权，相应增加建筑面积10.9万平的土地储备；

　　3月份，北京昌平拿地，总建面52.3万平，权益为50%。

　　4、金地集团

　　12亿元公司债成功发行，票面利率为5.50%，债券期限8年。

　　5、华发股份

　　4月7日公司配股获得正式批文。

　　四、行业分析及投资建议

　　1、全年成交量总体将略有下降，目前成交量在迅速回升..鉴于当前主要城市房价同比有大幅上涨，央行第二套房的信贷政策抑制了绝大部分的投资需求，我们估计全年的成交量约为去年的70-80%左右；

　　目前主要城市的销量已经约为去年同期的70%-80%左右，基本符合我们的预期；

　　随着2季度传统销售旺季的到来，全国主要城市商品房的销量将继续上涨。

　　2、投资建议

　　建议波段操作。在大盘未企稳的情况下，我们继续建议投资者波段操作；

　　我们继续相对看好两类股票：第一，以招商地产为代表的股价低估的公司。招地的RNAV为51.6元，目前公司股价已经严重低于其RNAV。而且招商地产已经公布了再融资方案并且已经经历了巨幅的下跌，股价已经具有了很好的安全边际；第二，业务主要集中在长期看好区域的公司。例如华发股份，我们看好珠海房地产市场的长期发展前景并认为珠海房价短期将继续增长。华发为珠海房地产的龙头公司，值得长期看好。

　　作者：贾祖国 招商证券 搜狐证券声明：本频道资讯内容系转引自合作媒体及合作机构，不代表搜狐证券自身观点与立场，建议投资者对此资讯谨慎判断，据此入市，风险自担。