如果泡沫破灭 银行和地产商谁先死？

　　话题缘起

　　前晚8时半，博鳌亚洲论坛“对话房地产”分论坛，成为大会期间第一个火药味最浓的 “辩场”，主管部门、地产巨头、国际投行之间，对于正处在宏观调控和次贷危机风暴漩涡中的房地产行业，展开了激烈的交锋。

SOHO中国有限公司董事长潘石屹在之前抛出 “房地产业百日内将发生巨变”后，又提出“兜里没钱了，房产商日子不好过”；向来敢说的华远集团总裁任志强则放言，“要死肯定是银行先死，房地产商后死。”

　　潘石屹观点

　　兜里没钱房产商日子不好过

　　潘石屹提出的 “房地产业百日内将发生巨变”论，近期成为行业内热评的焦点。

　　在博鳌论坛上，他又提出：去年，中国的房地产企业太疯狂了。因为去年一年房地产的销售额是2.9万亿人民币，接近3万亿人民币，但是整年中国房地产公司购买土地超过3万亿。“我觉得自己的钱花得差不多了”。

　　一方面花钱太多，一方面借钱困难。房地产作为一个资金需求量非常大的行业，从银行借钱变得越来越难。开发贷款首先出现紧张，然后从去年第四季度起，银行的按揭贷款也非常紧张。“再加上美国次贷对中国经济的影响，以及中国实施从紧的货币政策，08年就是房地产缺钱”。

　　支持观点

　　高盛集团董事总经理胡祖六：GDP增长 楼价未必疯涨

　　虽然任志强指出，只要宏观经济今年还能够在11%多的话房价还得涨。但是高盛集团总经理胡祖六的意见却是，GDP的疯涨并不意味着房价也会疯涨，因为还有可支付能力的考虑。他指出，美国之所以有次贷问题，就是通过金融创新把那些房屋出售给没有能力购买的人，才发生大问题。“我们也要引以为戒。即使给那些有钱人，也有可支付能力的问题，因为价格的上升可能远远超出可支配收入的增长幅度，如果房子就越来越贵，越来越买不起，这时候房屋的价格上升，就受到很大的牵制。”

　　任志强观点

　　如果要死肯定是银行首先死

　　一直唱多的任志强表示反对所谓的 “百日巨变论”。“从历史上看，房地产大概每年要死掉2万家企业。”因为由于房地产大部分是以项目设立的公司，“这个项目完了这个公司就死了，就换一个公司重新拿一块地，又重新设立一个公司。”

　　向来敢说的任志强还放言，“只要宏观经济还保持11.9%的GDP增速，房价还得像去年一样保持飞涨。要死肯定是银行先死，房地产商后死。”

　　在谈到美国次贷危机对中国房地产市场的影响时，任志强称，就中国市场来说，银行贷款收紧实际危害的是中小企业的利益，而大地产公司的贷款机会和金额可能反而更多。次贷危机引发的贷款收紧，实际上是让越穷的人贷款越困难，首付提高得更多。总之，只有中国经济整体下滑，房地产业才可能出现所谓的危机。

　　支持观点

　　建设部官员陈淮：美国人“得病”，我们未必“吃药”

　　住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮表示，中国城镇化的路还很长，虽然地产业发展会有起伏，但并不会因为美国有“次贷危机”，中国的房地产就会来了冬天。

　　“实际上，我也不认为中国的房地产面对的是一个低谷，不管是美国的次贷，还是今年的奥运会，中国的城镇化进程是一个需要二十到三十年才能完成的长期发展战略过程。借出次级债的不是中国的银行，向银行借钱的也不是中国的老百姓。所以，美国人得病并不一定意味着中国的房地产业就得吃什么样的药。”

　　

　　高利贷成开发商救命稻草

　　徽湖

　　自从楼市实施第二套新政以来，买卖双方就陷入了旷日持久的观望，长达半年的观望对开发商最直接的影响就是资金链的紧张。让开发商更加寝食难安的是，在今年3月，央行实行今年以来的第二次提高存款准备金率，达到惊人的15.5%，再创历史新高。同时在3月，恒大地产宣布中止上市计划，这标志着在银行贷款难以获得的背景下，地产企业在IPO融资上也进入了死胡同。

　　虽然在过去的两年中，中国房价在全国范围内出现了大范围的普涨。在全国房价“发烧”之时，众多企业的决策人士也被高烧的房价冲昏了头脑，在过去的2007年，大多开发商获取的利润都被用来买地、囤地。

　　在2007年，企业拥有土地就意味着在资本市场上可以如鱼得水，可以轻松融得百亿资金，同时随便开发一个项目，就赚个钵满盆满易如反掌。如今时过境迁，银行贷款难度加大、资本市场风光不再，而由于购房者的集体观望，想卖出一套房子很难。尤其是去年的“地王”获得者们，如今巨额的地价应付款就像一座大山压着他们。

　　当银行的大门不再向开发商门敞开；资本市场的IPO融资大门关闭；开发商依靠销售回款滚动开发的梦想落空。如果2007年是企业拿地扩张年的话，那么2008年中国房地产企业就是现金决定存亡的一年，那么开发商如何能度过企业现金困境呢？

　　他们只能将眼光投入到民间借贷上。在2008年，房地产产业链条中最忙的、生意最好的并不是开发商，更不是银行或相关建筑材料商，而是新兴行业“房地产开发借贷中介商”。这些借贷中介商在开发企业和放高利贷者之间搭起了一座桥梁。在北京，两年期的开发项目，如果找民间高利贷，其贷款年率都在25%以上，也就是说，如果开发商借2个亿的高利贷，两年之后连本带息需要偿还3个亿。

　　“由于开发商的资金缺口太大，在信贷紧缩的时间里，大家找钱都快找疯了”，一位借贷中介公司的老总如是说，“大家都不怕利率高，怕就怕借不到钱，一旦钱到不了位，企业面临就是死亡”。

　　开发商寻求高利贷无疑是无奈之举，但是常言道“撑死胆大的、饿死胆小的”，开发商之所以有胆量借高利贷，是因为房产开发利润之厚，远超过高利贷这点“利率”。试想一下，如果开发利润都像开发商自己说的，只有微薄的百分之十几，那么面对高达20%、30%的高利贷利息，他们还敢借吗？

　　现在来看，开发商借高利贷无疑只有两种结果：一是开发企业依靠民间借贷渡过难关，高借贷成本最终转嫁到购房者身上，房价继续暴涨才是开发商真正能够得以自救的根本；另一种结果就是开发商聪明反被聪明误，最终落得一个企破人亡，当然这种结果的前提是房价稳定甚至回落，购房者坚持不懈的继续观望。开发商究竟是哭是笑，让我们拭目以待。（请作者与本报联系，以奉稿酬）