担心宏调硬着陆深圳地产巨头疯狂再融资

　　□ 本报记者 白宝玉

　　经济学家谢国忠“中国可能一半的房地产开发商会破产”的表述让整个房地产行业震颤不已，公众更是兴奋不已。

　　一家中外合资的房地产人士告诉记者，“破产倒不至于，只是换个活法，把公司卖了就得了，只是根据公司持有土地的数量和质量溢价多少而已。

”这位地产人士依旧是3个多月前接受记者采访时的观点：拐点论是地产业的“货币战争”。

　　逆市收购

　　地产企业疯狂融资

　　4月17日，金地集团（600383）董秘郭国强先生在接受《证券日报》记者电话采访时表示，金地的现金流量是非常非常充足的，具体数据在本月28日季报中进行披露。再融资是为了更好的发展，与资金紧张与否没有关系，“再融资是为了长期可持续的发展，我想这是最核心的吧。”

　　资金并不紧张的金地集团，增发不超过3.6亿股的融资申报材料已被证监会受理。按近几日１４元左右成交均价计算，融资额达近５０亿。

　　2008年3月28日金地集团公告，其董事会通过议案收购辉煌商务有限公司底下三个公司的部分股权，同时决定成立西安南湖项目公司。

　　对于以上收购，郭国强表示，“辉煌公司是我们的全资子公司，这个是税务上安排的问题。”

　　金地集团是国内大型房地产开发企业，仅2007年全年就实现营业收入74.2亿元，同比增长109%，7年来复合增长率达到43.9%。实现净利润9.65亿元，同比增长103%，7年来复合年增长率高达42.7%。实现每股基本收益1.31元（2007年度利润分配之前），加权平均净资产收益率近18%。

　　在金地集团20007年报披露后，众多的房地产行业分析师给出了“推荐”评级。长江证券房地产行业研究员苏雪晶与李兴在金地集团2007年度报告点评中指出，金地集团的每股收益略微超过他们的业绩预期，并非销售均价超过他们的判断，而是销售面积以及结算面积超过预期。

　　不过，两位研究员指出，金地集团深度执行“快速滚动开发、高效多元融资”的战略思想，特别是在融资上，领先于国内其它大型地产企业。金地集团对于上游金融的掌控，并借此完成规模成长也是其对未来的一种选择。

　　金地集团在2007年7月初完成了近45亿元的非公开增发，2007年末又顺利地取得了中国证监会关于12亿元公司债的核准批文，这12亿元的公司债已经于2008年3月20日在上海证券交易所上市。

　　金地集团在年报中披露，公司增发不超过3.6亿股的融资申报材料已被证监会受理。金地集团还和瑞士银行下属瑞银环球资产管理集团达成协议，共同发起建立针对中国住宅开发市场的房地产投资平台。在债权融资方面，金地集团获得了中行、农行、工行等众多银行共计约190亿元的授信额度。

　　除了在融资方面领先外，金地集团对行业风险研究也是领先的。根据其2007年年度报告披露，除建立强大的房地产市场研究机构外，一方面将进一步加强公司与政府机构的联系，及时获取各项政策的变化和动向，研究各项政策带来的市场变化；另一方面积极争取与政府机构合作进行市场研究。通过这种方式，取得政策对市场影响研究的领先地位。

　　由此可见，金地集团拥有中小房地产企业所无法比拟的资源和优势，对宏观调控与自己在房地产市场和行业的定位有着非常清晰的认识。

　　这位地产人士向记者透露，据他所知深圳有一家大型的房地产上市公司最近收购了几家小型房地产公司，该公司董事会决议已通过，目前正在进驻收购对象公司中进行资产审计，不日将要公告。对此，他反问，“既然是宏观紧缩，房价如果真的要大幅下跌的话，这些大地产商为什么还要逆市收购！”

　　面对宏调

　　地产巨头担心硬着陆

　　金地集团董事长凌克在今年2月末接受《证券日报》记者采访时表示，2008年还将是金地快速发展的一年。国内房地产市场近期存在一定的观望情绪，局部市场也出现了一定的调整，但他们认为现在的调整是大家对短期价格走势的不明确造成的，这种观望甚至调整也必然是短期的，而公司战略面对的是长期的问题，所以公司的发展战略不会变，金地科学筑家的使命不会变，做中国最有价值的国际化地产企业的愿景不会变，多元化及时融资、快速滚动开发的战略路径也不会变，因为行业的长期景气的前景没有变。当然在具体的战术动作方面，金地集团可能需要适应形势做一些调整，比如他们需要更加关注一次置业者的需求，需要调整投资的节奏等等。

　　华远集团总裁任志强4月14日在博客上撰文指出，“每年的调控政策出台之后，大约都会对市场有半年左右的直接影响。买卖双方都担心有‘第二只靴子’，会有一段观察与等待期，也是一种耐心的博弈。但几个月之后买卖双方都会松动，都有各自不可告人的原因和需求，市场被按下去的葫芦就会上浮。几乎每年的三月份之后都是交易量的活跃期的开始时段，今年又重复着前几年的经验。不知道四月份的数据是否能证明这样一个循环重复的历史。”

　　一地产人士也向记者指出，房地产行业在业内都是被长期看好的。但他同时指出，目前在整个房地产业链中银行处于关键位置。因为政府、地产商、消费者都需要银行信贷的支持，银行资金一般占35%左右。如果2007年信贷紧缩政策不放松，地产业也就像目前的股市一样，是个调整期，因为买房犹如买股票，人们都有买涨不买跌的心理。

　　尽管众多地产人士皆长期看好地产业，但资本市场却悄然发生了变化。4月14日，上证指数低开低走，全天几无反弹，跌幅达5.62%。其中，引发A股暴跌的牵头板块当属地产股。金地集团、万科A、保利地产、招商地产等大部分地产股惨遭跌停。15日，这些绩优地产股继续领跌。

　　金地集团董秘郭国强对此表示，前几天股价大跌，有很多的因素会造成市场的波动，但中国的房地产市场从中长期来看，是非常看好的，这是毫无疑问的。

　　至于有研究员指出金地集团购地成本较高一事。郭国强对此解释称，2007年金地集团拿了500多万平米，整个平均成本大概3000元左右，而金地集团今年一季度售价大概11000多元，去年年报的平均售价大约是9000元，土地的成本与售价的比例低于1/3，这就显示是一个非常合适的价格，怎么会高呢？

　　根据4月15日今年一季度的销售简报，金地集团累计销售面积23.8万平方米，销售金额25.1亿元，分别比上年同期增长42.98%和63.37%。

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