银行借贷压项百亿资金缺口拷问上市房企

　　于骁

　　编者按

　　如果不是借助2007年年报，我们或许始终无法得知今年会有如此之多的知名地产公司深负债务压力。

　　这些百亿上下的当期偿债额让人闻之错愕。曾经的地产“百亿豪门”如今却有可能陷入“还贷门”之中。

　　放眼全球，我们都难见如此之高的财务杠杆。因而不禁惊叹，中国房地产业所面临的高度资金风险将把这个行业乃至宏观经济带向何方。

　　一句传言最终使房地产企业脆弱的资金链状况暴露于人前。动辄超过100亿元的银行贷款，在众多房地产上市公司2007年营收、利润双双录得大幅增长的“好看”年报中，多少显得有些刺眼。

　　而北辰实业（601588.SH）今年3月初的一则关于变更募集资金投向的公告也耐人寻味。《第一财经日报》记者注意到，在北辰实业发布上述公告前，公司已私下将这笔金额约3.4亿元的闲置募集资金用于补充流动资金。

　　截至2007年12月31日，北辰实业总负债为119亿元，其中银行借款占47%。自去年北辰实业与北京城市开发集团有限责任公司联合以92亿元的价格获得长沙新河三角洲地块后，关于北辰实业资金链紧张的传言一直没有中断过。

　　与此同时，银行对房地产开发企业的态度已经越来越审慎。招商银行总行一位高管告诉记者，确实是有收紧的趋势，但是具体操作不好说。他表示，前两天地产股大跌，明显是受监管部门调查地产企业的影响。

　　但是，在央行收紧房地产开发贷款的传言出来之后，银行对关于房地产开发贷款的话题已讳莫如深。多家银行的相关人员在接到记者关于上述话题的采访时，都以太敏感为由婉拒。工商银行上海分行一位工作人员对记者表示，银行对房地产开发贷款的审批一直都比较紧，但那些资质比较好的公司还是能获得贷款。

　　银行贷款激增的压力

　　据了解，去年各地产公司的银行贷款都出现激增的情况。保利地产（600048.SH）仅去年一年就向银行借款102亿元，是2006年48亿元的2.1倍以上。保利地产的2007年年报显示，公司向银行、信托等金融机构的借款合计121.58亿元，占负债总额的43.33%，其中短期借款及一年内到期的长期借款占25.6%，这意味着今年内保利地产需要归还的借款超过31亿元人民币。

　　回归A股计划迟迟未能获批的富力地产（02777.HK），资金链显得更为紧绷。根据富力地产2007年的年报，公司现金不足23亿元，总负债却高达415亿元，其中短期银行贷款约38亿元，长期银行贷款当期归还部分约35.6亿元，仅这两项，富力地产今年需偿还的银行贷款已高达74亿元。

　　此外，富力地产去年在土地市场上亦表现活跃，有不少土地入账，因此，仅土地出让金一项公司还需支出不少资金。即便算上46.54亿元的应收账款，资金仍有缺口。因此，目前富力地产已将主要精力放在加快销售回款速度上。在广州、深圳等市场，富力地产旗下楼盘已开始跟进降价。

　　另一家香港上市房地产企业合生创展（00754.HK，下称“合生”）去年的财务表现亦相当激进。去年一年的银行贷款额较前一年有将近一倍的增长，由47.7亿港元上升至2007年底的将近82亿港元。

　　记者注意到，合生在2007年中报里还提及，公司获得的将近69亿港元银行贷款中，有约53亿港元仍未被动用。在2006年的年报中，也提及了公司取得的银行贷款中有部分仍未动用。但在前两天发布的年报中，并没有关于这方面的表述。如果合生在2007年下半年已将所有的银行贷款额度全部用尽，那意味着合生在半年的时间内花掉了66亿港元的银行贷款。

　　信贷紧缩下资金吃紧

　　声称手持150亿元现金的潘石屹这会儿应该正在偷着乐。潘石屹在其博客中贴出的与网友的聊天记录中就提到，绝大部分房地产公司日子不好过，房地产商肯定会设法通过各种渠道取得资金。在今天的形势下，为取得这些资金付出的成本和代价要比前两年高得多。

　　这一点在各公司的年报中已有体现。富力地产及合生2007年为银行贷款而支付的利率都已经较前一年上升1%左右。今年央行连续三次提高存款准备金率，使加息的可能变小，这对房地产企业来说，可以算是聊以安慰的一个利好了。

　　但是，对那些已将巨额贷款花出去的开发商来说，如何在银行贷款增加有限的情况下，既能保证公司资金链的安全，又要确保公司现有的发展速度，已成为一个难题。

　　据了解，保利地产计划在今年内实现房地产直接投资300亿~350亿元，新开工面积630万平方米，较2007年增长50%，竣工面积为350万平方米，全年实现销售收入240亿元。这意味着，仅以今年的销售收入与公司全年的投资目标之间还有60亿~110亿元的差额，如果算上今年需要归还的借款31亿元，在没有新增土地储备的情况下，保利地产今年还有至少90亿元的“缺口”。

　　根据万科A（000002.SZ）2007年的年报，公司去年新增的土地储备项目54个，地价总额合计409亿元，截至2007年12月31日，公司为上述项目共支付地价261.1亿元。这意味着，万科还将为上述土地储备支付地价款将近148亿元。另据了解，报告期内公司还有新增正在办理有关转让手续的土地储备项目14个，尚未计入上述新项目中。

　　此外，2008年万科计划开工面积和竣工面积分别约848万平方米和689万平方米，如果以平均1500元/平方米的建安成本计算，则这么多楼面面积的建设资金投入也将超过230亿元。

　　按照2007年的年报，截至去年底，万科持有现金约170亿元，短期借款及今年到期的非流动负债共计约86亿元，应付账款约111亿元，其他应付款约59亿元。上述三项债务总计256亿元。

　　则万科216亿元的预收款项及170亿元现金与上述三项债务及今年的项目资金投入金额仍有100亿元左右的差额。不过，相比其他同行的情况，万科的情况已经算是不错。

　　就在去年，万科刚与建设银行签订了200亿元的授信额度协议。虽然万科至今并未提及是否动用过这一授信额度，但中国银行的一位工作人员告诉记者，一般银行给予企业一定的授信额度，就像是免担保贷款，企业在需要的时候可以向银行提出，通过银行审批后即可获得贷款。只要贷款在这个额度以内，银行就认定给予企业的贷款是健康、安全的。但如果超出额度的话，就需要银行报上一级审批才可。

　　有业内人士提出，信贷紧缩的情况对大型开发商来说是收购的机会。但穆迪投资者服务有限公司（下称“穆迪”）在最近一份报告中，将中国房地产开发业整体评级降为负面的同时指出，大型开发商在市场转弱时趁机收购小规模开发商，类似交易有可能会损害收购者的财务或资产情况，如果开发商希望维持评级，必须采取审慎的财务政策。

　　穆迪副总裁兼高级信用评级主任蔡承业表示，大部分受该行评级的开发商，在没有进一步收购的情况下，可以抵御银行信贷紧缩及2008年预计销售下降25%的情况。他在报告中已表示，珠江三角洲的一些开发商已经不能达到2008年的销售目标。

　　在穆迪评级的13家开发商中，路劲基建（01098.HK）及世茂房地产（00813.HK）的评级展望为负面，合生及沿海集团（01124.HK）等3家公司的评级展望将面临下调，包括中国海外（00688.HK）和碧桂园（02007.HK）在内的8家开发商评级目前仍为稳定。

　　（本报见习记者郭雪莹对本文亦有贡献）

　　

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