苏宁环球地多钱少 房企融资路在何方？

　　　连日来，地产股表现一直不佳，４月１４日更是遭遇“集体雪崩”。深沪两市共有约４０只地产股最终躺在跌停板上。地产板块整体下跌幅度达到８．２２％。

　　有分析师对高负债率的苏宁环球表示担忧。据悉，速动比率、资产负债率和存货周转率分别为０．５、７６．８％、０．４８的苏宁环球在财务状况偏弱房企排名ＴＯＰ１０上位居第二，仅次于天鸿宝业。

　　近日，更有分析师称天鸿、北辰、苏宁环球等上市房企已处于危险边缘。

　　地多钱少，申请增发

　　“房地产属于资金密集型行业，房企必须有能够保障循环开发的资金链。而现在很多房企的资金情况是非常紧张的。”４月１８日，太平洋证券研究发展部副总经理、资深分析师张伟明在接受中国经济时报记者采访时说，很多房企去年的每股经营现金流都是负值，所以万科通过降价促销来加快资金回收，而金融街也通过出售商业地产而不是出租的方式来缓解现金流紧张状况。

　　据悉，证监会将于４月２１日审核苏宁环球股份有限公司定向增发申请。苏宁环球目前在南京、无锡和上海拥有４个项目，合计可售建筑面积约３２６万平方米，如果完成增发，土地储备将达到７２４万平方米。如果能够顺利拿到吉林项目，土地储备将超过１２００万平方米，足以满足公司未来５年开发需要。

　　业内人士判断，苏宁环球土地储备充足，但现金流较为紧张，本次增发是否能够顺利完成在很大程度上决定了公司的高成长性能否持续；如果不能完成增发，公司未来两年的收益将仅来自天润城和天华硅谷项目，预计２００８－２００９年的ＥＰＳ为０．９４元和１．４３元。

　　有消息称，苏宁环球２００７年底仅有１．６亿元现金，天润城项目还有约６亿元的土地出让金没有支付，因此公司２００８年资金压力较大，仅能维持现有项目周转。如果不能完成增发，无锡和上海的项目进展也将受到影响。

　　张伟明对中国经济时报记者表达了类似的观点，他说，苏宁环球２００７年末现金等的净增加额为－２．８亿元，显示其资金确实比较紧张，不过，如果这次增发成功，其资产负债率将明显下降。

　　“它目前所开发的项目主要集中在江苏，楼盘的售价并不算高，有的楼盘日最高销售量达２００套以上，这说明其市场定位和销售能力都不错，能获得市场认同。”张伟明同样认为，苏宁环球最大的问题在于地多钱少。

　　关键在于资金周转

　　张伟明认为，目前国内多数房企的资产负债率都比较高，这是由房地产行业的特性决定的。而房地产企业问题的关键在于其资金周转情况。

　　“流动比率和速动比率是衡量一个企业短期内是否存在偿债风险的重要指标，一般来说，如果一个企业的流动比率低于２，速动比率低于１的话，那么我们基本可以认定它是存在短期偿债风险。”张伟明说，虽然这两个指标很重要，但也不一定说所有企业只要流动比率和速动比率低的话，它就一定存在很大的问题。

　　“速动比率一般应该保持在１以上，但是对于多数房企而言，达不到这个要求。”张伟明对记者说，比如万科２００５－２００７年的速动比率分别为０．４６、０．６３、０．５９。如果一个房地产企业开发的项目较多，且预收账款较大，导致流动负债较大，就可能导致速动比率过低，这个现象是房地产行业的特点引起的，不必过分惊慌。

　　张伟明分析说，如果我们在测算速动比率时，因为预收账款可以用存货而不必用现金支付，所以可把预收账款从流动负债中扣除，那么万科２００６、２００７年修正后的速动比率分别是０．７２、１．０７，苏宁环球修正后的速动比率分别是０．４３、１．０５。从修正后的指标来看，其短期偿还债务能力是逐步改善的，这样分析的结果会更客观些。

　　不过，他建议：目前一些房地产企业，经营现金流量为负，资产负债率较高，在财务上仍然需要警惕。因为当前经济周期或许临近下行拐点，宏观调控力度加大，银行贷款收紧，投机性需求受到抑制，在此背景下，房地产企业应该适当收缩业务，控制土地储备规模，以化解资金压力。

　　张伟明表示，对于房企来说，短期内肯定是有偿债风险的，但也并不是说有偿债风险的企业就一定还不起债务了，它还可以通过降价促销、大股东支持、抵押股权等方式来解决这些问题。对于一个房企来说，最关键的还是要看其项目循环滚动开发的资金周转情况。

　　防止炒作人民币升值

　　“值得注意的是，人民币的升值对房地产行业并非全是利好。”张伟明告诉本报记者，历史上有过教训，如在日元升值的过程中，东京地产价格暴涨，泡沫吹得很大、最后破灭，损失惨重。而现在我们要做的就是防止出现这种泡沫，应该相信中国政府的宏观调控能力，而不要去与中央的政策“对赌”。

　　张伟明对人民币升值能带动国内房地产市场持续回暖并不乐观：“我们不能夸大人民币升值对房地产业带来的好处，也不要依赖人民币升值来炒作房地产和房地产股。”

　　也有业内专家表示，过度地炒作人民币升值，很容易产生房地产泡沫，应当防范人民币升值给房地产市场带来的大起大落。

　　房企应如何应对？

　　对于目前国内多数房企资金紧张的情况，张伟明建议，房地产行业可以采用下列措施来应对：

　　一、采取市场化的措施加快现有项目的销售进度，促进资金周转，提高资金管理水平和成本运营能力；

　　二、手中土地并不是越多越好，应适当控制土地储备规模，预留足够的现金头寸；

　　三、房企应该拓展多种融资渠道，除了银行贷款外，要拓展资本市场的融资渠道，如非公开发行、发行可转换债券方式，也可以尝试企业债房地产投资信托基金（ＲＥＩＴｓ）；

　　四、鼓励房企之间通过合纵连横的方式进行并购重组，实现土地储备、资金和管理资源的优化配置，提升中国房地产行业的整体竞争力。