央行捂紧钱袋 京津沪楼市三种“表情”

　　央行再次捂紧钱袋。央行于上周宣布：从４月２５日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率０．５个百分点。此次调整可一次性冻结资金２０００亿元左右。记者注意到，２００７年央行十次上调存款准备金率，累计冻结资金约２．０２万亿元，如果加上今年的三次，央行冻结的资金是一个巨大的数字??约为２．６２万亿元。

　　在监管层继续严控信贷闸门的情况下，尽管京津沪开发商同样面临资金链的考验，但三地楼市还是出现了不同的“表情”。

　　次贷危机并未影响上海

　　“２００８年首季，上海房地产市场需求旺盛，尤其是在办公楼市场。迄今为止，次贷危机并未对办公楼需求造成影响。”仲量联行上海董事总经理顾东尼近日评价说：“浦西办公空间的紧缺已使当地租金水平达到了历史新高。”

　　来自仲量联行的一季度报告显示，尽管浦东已进入大规模新增供应期，但本季度浦西、浦东办公楼租金均出现上涨。

　　仲量联行表示，在商铺市场方面，零售商所代表的需求来源，不仅仅是来自一个或两个大洲，而是来自三个大洲。“这些零售商急于在管理优质的物业中找到零售场所，但却面临诸多挑战。”

　　由于在豪华及高档住宅市场，本季度没有新增供应，市场交投清淡。“在之后的一年中，豪华及高档住宅市场均有项目进入市场预售，”仲量联行中国区研究部总监何恩凯认为，上海“购房需求将依然旺盛。”

　　迹象显示，一季度次贷危机并未影响上海。“尽管国际经济的不确定性日益显露，但在服务性行业客户强劲扩张计划的推动下，上海办公楼市场的需求持续强劲。”仲量联行指出，虽然有一些金融业租户的扩张势头有所放缓，但大部分客户仍希望扩大其在上海的规模，并实现在中国市场的业务增长。

　　据介绍，合资及本土企业在这一市场扮演着同样重要的角色，将于今年竣工的浦东办公楼中，有约５０％目前已被预租。本季度，浦西及浦东租金上涨３％。

　　同样，在过去的两年里，上海主要商铺中餐饮租户的平均租金几近翻番。“从传统来讲，餐饮业租户的租金水平要比时尚业租户低得多，但如今这个组群已准备接受更高的租金。”

　　仲量联行的数据显示，在同一个商场中，餐饮租户的营业额已能与底楼时尚业零售商持平。这就给了业主提高租金的理由。例如，恒隆广场将逐渐开始把商场的５楼分隔为较小的空间提供给餐饮租户，租金加倍，达到每天每平方米１０．５元人民币。

　　随着货币政策收紧，开发商转向其他融资方式。仲量联行指出，本地开发商与国内外公司合作的机会不断升温。“这些合作可为他们提供推进项目开发亟需的资金。”

　　天津楼市：下滑程度明显小于北京

　　之前的１月１６日和３月１８日，央行两次上调存款准备金率，调整幅度均为０．５个百分点。上调后的准备金率为１５．５％；加上上周一次上调，存款准备金率已上升至有存款准备金率制度以来的最高点，为１６％。在一系列调控及从紧货币政策组合拳出击下，京津楼市均“应声”出现了调整。

　　统计数据显示，今年第一季度，北京商品住宅供应同比基本持平，成交量下降３６．１％。同期，天津商品住宅成交量同比跌１３．８％。

　　链家地产认为，京津楼市受整体市场观望情绪以及金融紧缩环境的影响，成交量不可避免地均出现了下滑，但是天津下滑程度明显小于北京的３６．１％，“这与天津城际铁路开通、京津冀都市圈成型等利好因素密切相关。”

　　去年１２月，京津城际铁路全线贯通，预计今年８月份将正式运营，这条高速铁路开通后，京津通达将只需要半个小时，这刺激了天津市房地产市场开发及消费预期。另外，作为全国区域规划编制试点的“京津冀都市圈规划”基本成型，对于拉动天津经济发展、提升消费预期起到了积极的作用。

　　仲量联行介绍，今年第一季度，天津房地产市场数个领域的投资和成交都相当活跃，新的零售商正在天津寻求开店商机，服务行业的发展则继续拉动市场对天津写字楼的需求，“天津市场继续受到投资者的青睐。”

　　本季度，世邦魏理仕亚洲区投资公司和香港建设有限公司都对天津其他开发商的项目进行了投资，引起了市场的瞩目。与此同时，新加坡的城市发展有限公司购买了当地位于友谊路的一座写字楼，该写字楼目前正由一家本地开发商建设。该写字楼是两座塔楼中的其中一座，雅诗阁集团计划在另外一座塔楼中开设盛捷服务式公寓，这也是雅诗阁在天津的第二座盛捷公寓。

　　仲量联行预计，接下来的几个季度，天津的的房地产交易将持续活跃，并呈现出良好的发展态势。

　　此外值得关注的是，作为全球专业房地产服务公司，仲量联行上周发布了最新一份名为《快速迈向新北京》的白皮书。该白皮书不仅分析了奥运会作为重要推进因素如何推动北京的城市化发展，同时还分析了奥运会对北京长期持续的影响。

　　该白皮书提到，自２００１年成功申奥后，北京在城市改造方面的总预算约４１０亿美元，其中大部分投资用于改善环境，以及扩建城市基础设施。“这些投资旨在为北京带来长期持久的积极变化，从而推动北京的经济发展和人口持续稳定的增长。北京已经快步迈向适宜居住、旅游和经商的国际化大都市行列。”

　　仲量联行白皮书指出，有言论称北京房地产市场在奥运后将会大幅回落，但事实上，奥运会本身和支撑北京房地产市场增长的主要需求推动力之间并无直接的关联。不过，奥运会的持续影响，很可能成为北京在未来十年乃至今后更长时间内取得成功的重大因素之一。