高端房价异动有因 境外资金加速流入

　　⊙乐嘉春

　　当前，美元持续走弱与人民币升值趋势加快，这两大因素正在加速吸引更多境外资金涌入中国。境外资金持续流入中国，对近期国内大型城市中高档住宅价格上涨产生了很大影响。

　　那么，为什么境外资金会选择进入国内高端房地产市场呢？在笔者看来，美元贬值与人民币升值加快趋势，以及美元贬值导致输入型通胀压力增大，在通胀预期不变的大背景下，这些因素成为境外资金进入国内高端房地产市场的主要投资理由。

　　首先，美元持续贬值趋势不变，是与美国奉行的弱势美元政策有关。在次贷危机发生后，美联储采取了持续降息的宽松性货币政策，美国政府也采取了扩张性财政政策，两者共同对弱势美元走势有很大影响。美元贬值的结果之一是增加了美国经济自身的通胀压力的，但同时也向全球输出了通胀压力。

　　这主要体现在：一是采取主要盯住美元的、具有货币升值潜力的那些国家面临因货币供应扩大而增大的通胀压力。因为，贸易顺差因素，以及美元贬值导致资金流入货币升值国，使得这些国家为了避免本币升值速度太快，不得不加大了冲销美元的政策操作力度，结果是增加了这些国家的外汇储备（即对应的货币供应），货币扩张太快导致这些国家的通胀压力不断增强。

　　一是美元持续贬值，使得国际大宗商品价格持续攀升，如近日国际油价上涨超过了110美元，大米价格也快速上升等。国际大宗商品价格的持续攀升，增加了全球商品的生产成本，从而也加大了全球性通胀风险。

　　从输入型通胀角度分析，今年以来，中国除了面临来自内部通胀压力外，弱势美元也增加了目前中国的通胀压力。

　　其次，弱势美元使得当前人民币与美元之间的利差进一步扩大。从目前来看，美元走势继续疲软，人民币升值呈加快趋势，中国与美国之间的利差进一步扩大，从而导致了境外资金加快流入中国。

　　从今年1季度中国外汇储备新增1357亿美元（达到了16822亿美元）来看，外汇储备的增加远高于同期贸易顺差和外商直接投资之和，似乎可以看出境外资金持续流入的市场迹象。

　　在通胀压力加大、人民币升值压力增大的大背景下，更多境外资金进入中国，这一现象并不令人奇怪。境外资金进入中国，图谋的就是从人民币升值及资产价格上涨中获得投资收益。

　　但问题是境外资金进入中国后会进入哪个投资领域？此前，曾有一份研究报告认为，境外资金有可能会乘国内A股市场低迷之机而迅速进入股市，因而任何挽救股市的政策措施，都可能会有利于境外资金一方。不过，从现在看，这样的分析是缺乏市场洞见的。

　　因为，境外资金进入中国后主要流向了国内房地产市场，尤其是流向了国内高端房地产市场。

　　那么，为什么境外资金会进入房地产市场？一是通胀预期及股市低迷，使得更多的人认为房地产投资更为安全。当大量资金流入高档住宅时，高档住宅在短期内变得更加稀缺，房价呈现继续攀升走势，由此更坚定了它们投资高端房地产的决心；二是国内房地产市场调控的影响尚未体现。由于房地产行业发展所涉及的产业链很长，国家在调控房地产市场时会非常谨慎，其中之一是担忧房地产泡沫破灭会给银行体系带来不利影响，因而预期房地产价格不会大幅调整，这在一定程度上消除了境外资金进入国内房地产市场的担忧；三是除了分享人民币升值的可观投资收益外，房地产价格上涨更是能给境外资金带来巨大的投资收益。

　　实际上，目前的房地产市场风险非但没有消解，境外资金加速流入国内高端房地产市场，反而加大了目前国内房地产市场潜藏的金融风险。因为， 如果一旦趋势发生逆转，如弱势美元开始转强，人民币升值速度放缓甚至出现了贬值信号，那么国内房地产市场尤其是高端房地产市场将面临泡沫破灭的金融风险。

　　所以，在美元贬值、人民币升值及通胀压力不减的形势下，如何监管境外资金投资国内高端房地产市场，避免今后可能由房地产风险转变为金融风险，这个问题非常值得思考。