提振商业经营项目 上置“转型”前景不明

　　⊙本报记者 唐文祺

　　对始终致力于开发高档物业的上置集团（01207.HK）来说，去年一年谨慎稳妥的小步发展，使其业绩表现尚佳，财务状况也比同行中的“地主们”要好得多。但欲通过增加持有型物业实现更加稳健发展的上置集团，却可能面临意想不到的变数，其前景不甚明朗。

　　根据上置集团公布的业绩公告，该集团2007年度收益净额为33.50亿港元，较2006年的2.62亿港元增幅达到28%。企业纯利为10.19亿港元，较2006年的约5400万港元增长17.9倍。据披露，至去年底，上置集团现金及银行结余为19.39亿港元，而2006年为10.26亿港元；期内集团的营运资金约为47.89亿港元，较2006年的21.90亿港元上涨119%。虽然资本与负债比率仍有52%，但集团流动比率处于1.59倍，表现较为稳健。

　　虽然上置集团对其稳健现金流表示信心，但需要指出的是，该集团毛利金额却按年跌44.5%至6.365亿港元，而2006年的毛利金额却高达11.47亿港元，其销售成本支出较之2006年明显上升。“在企业销售成本中，许多开支处于隐性状态。”一位房地产开发商表示。但不可否认的是，高档物业开发过程中的支出无疑会更为突出。

　　其公开数据显示，上置集团于2007年间，名下多个大型楼盘加快销售以完成资金回笼，全年合计完成合同销售总建筑面积23.3144万平方米，合同金额32.52亿港元。在该集团现有的10多个楼盘开发之中，豪华公寓或别墅等高档住宅开发仍然为其主要发展策略。商业经营项目仅有上海华府天地商铺、沈阳华府天地购物中心及仕格维丽致大酒店。

　　有知情人士透露，曾经一度成为上海“楼王”的上海华府天地，其裙房部分即公告中提及的“上海华府天地商铺”，现由上置集团自主招商经营，招商策略定位为“定制、奢侈、个性”。虽然截至2007年末，地面商铺实现满租，但这些商铺开业后的“实际市场反应并不理想”。该知情人士认为，华府天地所处地理位置虽然属于上海精华地段，但周边豪宅云集，侧重于“小众化”的客户定位其实也容易引发同质化竞争。

　　戴德梁行商铺部董事韦泽铭表示，相对于专业团队而言，大多由开发住宅“进化”而来的内地房企，其招商经营水准仍然需要有所提升。“招商成功与否是决定商铺成败的关键因素。”韦泽铭认为。

　　截至2007年末，上置集团拥有土地储备总建筑面积约为400万平方米，而在2006年财政年间，该集团的土地储备总建筑面积为330万平方米，一年之间仅仅增长了70万平方米。虽然上置集团拥有稳健的财务资金水准，但相较于其他开发商或积极增加土地储备、或加大持有物业比例的竞争方式，也显得“保守”。