“广州第一烂尾楼”沉浮16年“咸鱼翻生”(图)

几度烂尾的中诚广场终于被盘活。摄影 时报记者 黄立科

　　位于天河区天河北路，被称为“广州第一烂尾楼”的中诚广场经过装潢一新后，在4月中旬悄然招租。这意味着这栋“烂”了整整16年的烂尾楼正式“咸鱼翻生”。

　　据有关部门表示，广州在册的57个烂尾楼，目前已盘活九成，广州力争在2010年亚运会前将烂尾项目全部复活。

　　资金断裂二度停工

　　“地标”变成烂尾楼"

　　在天河北上班的陈小姐说，她第一次经过中诚广场时，同事就指着这栋有很多黑洞洞窗口的高楼说：“这是广州最大的烂尾楼。”2006年时，她上下班经过就开始见中诚大厦工地被围蔽起来重新施工了，其裙楼柏西商都的招商广场牌也立起来了。近日，她则注意到该大厦已经装潢一新并改名“中石化大厦”，销售部也开张了。

　　像陈小姐这样经常在附近走动的人，十几年来见证了中诚广场的大起大落：楼花大卖时的狂热、资金缺位首度烂尾的孤寂、喜获注资重生随后却再度烂尾、三度注资开工低调前行，可谓沉浮坎坷。

　　中诚广场高51层，分A、B两塔，总建筑面积达23万平方米。1992年，广州城建总公司出地，与香港中诚集团合作动工建设中诚广场。当年，广州分别以“诚信”二字命名了“中信广场”、“中诚广场”两座地标性大厦，寄望颇厚。1993年，中诚广场开始卖楼花，一时风头无两，吸引了大量港澳投资客出手，每平方米售价曾卖到高达3万港元左右的天价。

　　但好景不长，1997年东南亚金融危机爆发后，港澳资金大幅缩减，广州写字楼市场开始大面积萎缩。2001年，由于资金链断裂首度成为烂尾楼。据统计显示，中诚广场债权人申报的债务总值近18亿元。随后，中诚广场项目合作者广州城建总一直未放弃，希望能接手开发这一地标。如保利等其他广州地产巨头也欲伸出“橄榄枝”。但结果确令人大跌眼睛，2002年10月，一个名为骏鹏公司与北京金贸国际投资有限公司的联合体以9.24亿元买下了中诚广场。如此，中诚广场终于重新启动建设，但不到一年，2004年10月中诚广场由于资金链再度断裂，二度停工烂尾。

　　中石化10亿元购入

　　落寞16年后再被盘活

　　2006年4月，在广州闹市喧哗里独自落寞的中诚广场，第三度启动建设。这次从启动伊始，开发商就低调行事，记者在此两年期间曾数度联系其负责人，但对方皆低调婉拒采访事宜。此次盘活缘于中石化集团总公司，动用约10亿元购入其中的A座，并正式将中诚广场改名为“中石化大厦”。

　　据知情人士透露，此次出面的开发商广州金贸房地产公司，其背后是深圳佳兆业房地产公司，该公司被称为烂尾楼处理专业户。佳兆业是在跟进了中诚广场项目接近1年时间后，才决定“拿下”。据称，佳兆业主要看中其地标性的意义，认为其位置等各方面条件更靓过中信广场。在佳兆业买下中诚广场前后，中石化表明与其有意合作，所以北塔顺理成章地卖给中石化，这已可基本收回其投入成本。

　　据现场代理中石化大厦销售的中原地产商业部总监朱辉透露，开发商最大的利润点是整个裙楼的柏丽商都的商业部分归其长期持有，进行租赁。记者以客户身份致电柏丽商都的招商电话，得知目前商业部分已出租七成，租金为300元/平方米?月。据介绍，中石化大厦的商业裙楼面积共近5万平方米。

　　招商人员还表示，将对入场的品牌进行筛选，因此还特意问记者如租赁时从业何种经营，是何种品牌等等。但关于目前已有多少知名商家入驻，代理柏西商都的戴德梁行有关负责人表示，由于开发商方面的要求，暂时不方便对外公布。该商场已确定在今年10月份统一开业。

　　A座九成偿还小业主

　　据了解，除了柏西商都的招租，近期中石化大厦还在进行B座写字楼的销售。业内人士称，该大厦A座整座被中石化买下，此前购买B座的小业主也安排在A座进行偿还。因此，A座36层以下全部交与法院，赔偿给小业主进行“分饼仔”。据上世纪90年代购买楼花的业主介绍，他们已经确权签字了，现在还在等法院的通知。

　　据法院公告，“中诚广场”系列执行案件债权种类分为：返还购房款、返还购房；工程款；抵押权；变卖款；税款；一般债权。据了解，中诚广场债权分配的顺序：第一顺序为返还购房款、返还购房、返还变卖款；第二顺序为工程款；第三顺序为抵押权；第四顺序为税费；第五顺序为一般债权。前一顺序清偿后，才进入下一顺序的分配。

　　据了解，A座仅余约1成的面积用于销售，位于36～46层。朱辉表示，由于开发商基本上已回本，因此售卖已没有压力。

　　记者日前早上11时左右到达该销售部，发现有3台客正在洽谈相关事宜，售楼小姐表示，开发商方面只售不租。当前开放38～43层有一些可打通的大户型，朝向A、B(即面向体育中心)的单位目前已售完，均价为2.2万元/平方米。但据介绍，紧接着将继续开放两层楼，均价可能为2.3万元/平方米，届时有面向体育中心的户型单位。

　　售楼小姐表示，目前买下物业的公司多为外贸公司，预计2个月后可交楼。如果要进行租用写字楼，要待小业主收楼后，再向他们租，预计租金将在130～169元/平方米之间。工作人员介绍，此楼使用期将在原来50年的基础上减少15年。据了解，大厦已通过初级规划验收，但最后的包括消防在内的验收还有待进一步进行。

　　中诚广场沉浮16年

　　1992年，广州城建总公司出地，与香港中诚集团合作动工建设中诚广场

　　1993年，中诚广场开始卖楼花，每平方米售价曾卖到高达3万港元天价

　　2001年，由于资金链断裂首度成为烂尾楼

　　2002年，骏鹏公司与北京金贸国际投资有限公司的联合体以9.24亿元买下中诚广场

　　2004年，中诚广场由于资金链再度断裂，二度停工烂尾

　　2006年，中石化集团总公司动用约10亿元购入中诚广场A座，改名“中石化大厦”

　　盘活后的中诚广场

　　商业裙楼柏丽商都商业部分归中石化长期持有，进行租赁。柏丽商都10月份将统一开业

　　A座36层以下全部交与法院，赔偿给此前购买B座的小业主，36～46层用于销售，预计2个月后可交楼

　　　　据业界传言，近两个月保华广场终于有新开发商接手。有地产界人士估算，目前保华广场写字楼市值约1万元每平方米。摄影时报记者黄立科

　　业主：

　　多年来已习惯

　　打官司和等待

　　业主黎小姐是广州一家合资企业的管理人员，1993年听说中诚广场将成为广州的标志性建筑，“也因为看中了这块的投资前景”，她以私人名义买下了中诚广场的8个单元，房价约9000多元/平方米，付款比例为50%。

　　最初得知楼“烂”了，黎小姐也加入了家家户户都在打官司的行列。打官司前前后后花了两三年的时间，在那几年里，黎小姐每时每刻都在关注这个楼盘的消息。“那时周边的朋友一有它的消息总会第一时间告诉我。我也知道盘活的过程很曲折，开发商都换了好几个。对于这个事，我们还是很无奈的，到后来除了等待也没有其他的办法”。

　　现在，事情处理得差不多了，说到交楼，她比较乐观：“应该快了吧，法院说都到现在了，还担心什么呢？我们那么长时间的官司都打过来了。”

　　因为自己被牵扯进这件官司中，黎小姐对广州其他的烂尾楼也有一定的了解。她感慨自己和中诚“还算比较幸运，毕竟最后问题还得到了解决，我们还没有彻底损失。”“可能因为中诚广场的影响比较大，都号称"中国第一烂尾楼"了，政府在处理关于这个楼盘的问题上肯定抱相当谨慎的态度。广州这么多烂尾楼，对城市形象产生很不好的负面影响。虽然知道解决起来有一定难度，我还是希望在问题一出现时政府和企业要尽快采取措施。”

　　老广州应该清楚的记得，在1995年，海珠区江南大道南发生了一桩“著名”的跳楼事件，一名据称是老板的男子从江南大道与昌岗路交界的一栋其曾参与投资的在建大楼楼顶一跃而下自杀身亡，此事件在当时轰动一时。后来，这栋大楼也就被城中人戏称为著名的“跳楼烂尾楼”。而今十多年过去，这栋后来更名为保华广场的大楼目前有了收尾的迹象。据业界传言，近两个月保华广场已有新开发商接手，着手盘活。

　　当年被指地头不旺难出租

　　保华广场位于江南大道与昌岗路交汇处西南侧，原名港澳江南中心，原定竣工时间为1996年。

　　大楼原定建58层

　　记者日前在现场看到，一块标明为1993年的奠基石已有点旧败。该楼盘原规定58层高级写字楼，为海珠区最高的标志性建筑。据业内人士介绍，该楼盘与隔街相望的江南大酒店属同一香港陈姓老板，但由于10多年前其位于海珠区的位置，被认为不够旺市，因此无买主过问，楼底几层商铺同样难以出租出售，盖至29层只好停工。随后，一合作老板在该物业跳楼自杀。但其跳楼后不久，该物业就整体易手出售出去了。

　　世纪联华超市曾进驻

　　几经转手，2002年，该栋大楼被香港中国置地集团买下，改名保华广场。上海世纪联华2001年7月成立了广州世纪联华超市有限公司，与置地集团合作在保华广场开出了其在华南的第一家店，同时保华广场1～5楼的裙楼装修一新招租。

　　但到2006年底，世纪联华超市宣布关闭，退出保华广场。据了解，世纪联华超市关闭前也曾历经波折，2006年7月16日晚8时，设于该超市二楼的一家珠宝店突遭打劫，4名歹徒假扮顾客抢走了价值十多万元的首饰。此事也一度成为广州市民议论的焦点。

　　裙楼以上第四层新装上破璃窗

　　记者日前到场时看到，销售中心已蒙尘甚厚，裙楼商业部分已完全撤场，仅于停车场在对外经营。据留守的物业表示，目前，裙楼以上第四层新装上破璃窗和空调，是开发商的办公地点。

　　记者在保华广场楼下，还见到几个挂着施工单位工作证的员工，拿着图纸正在大厦外部商量相关事宜。

　　业界估算市价不低于1万元/平方米

　　据其中一名人员介绍，目前该项目已着手新一轮的“复活”，估计要1年左右的时间。而据业界传言，近两个月保华广场已有新开发商接手，着手盘活。目前该栋楼的价值约是多少呢？中原地产朱辉估算每平方米写字楼约1万元的价值，但这个估价仅为参考，最终还要看其装修标准、间隔、管理公司等多种要素才能定价。

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　　在册57座烂尾楼9成被盘活

　　据有关人士介绍，广州市烂尾楼是指拆迁工作已基本做完的、楼体已投入建设的房地产项目。记者从专门处理烂尾楼项目的政府部门获悉，目前广州市在册的57个烂尾楼已有9成被盘活。据悉，广州力争在2010年亚运前将烂尾项目全部复活。

　　楼市低迷会否影响盘活？

　　烂尾楼盘活的一个重要渠道，就是通过拍卖换东家重新注资。广州产权交易所总经理李正希表示，他经手的烂尾楼拍卖是从前年开始高涨的。房地产业界和专家都认为，这一轮烂尾楼的盘活与近年房地产市场走高有很大的联系。市社科院数量经济研究所副所长、房地产跟踪研究课题组执行组长欧江波表示，由于各种各样的原因，最后资不抵债停工，接手成本走高使其成为烂尾楼。但最近由于房地产市场的升温，解决了资不抵债的问题，使烂尾楼的盘活成为可能。

　　从去年开始，广州房地产开始出现低迷，再加上剩下的烂尾楼不好“啃”，这样会否影响继续盘活进程呢？

　　对此，欧江波认为，近期的持续低迷，可能会对继续盘活烂尾楼有影响。但政府可以对盘活烂尾楼，给出税收优惠等政策进行鼓励，尤其是对处于交通要道、闹市中心的要根据不同的情况给于不同对待，因为这些地段烂尾楼的存在严重影响了广州的形象。

　　会否造成新一波烂尾潮？

　　广州市房协专家委员黄穗诚提出，这一轮的房地产发展的高潮逐渐走向低迷，事实上也潜伏着新一波烂尾潮的危险。李正希分析，上一波烂尾潮是当时楼市转向低迷，再加上宏观调控银根紧缩造成的。目前这一轮房地产高潮也有走淡趋势，且宏调和银根紧缩的形势与上一轮烂尾潮出现的背景极其相似，是否会出现新一波的烂尾潮呢？

　　广州市社会科学院城市管理研究所所长黄石鼎表示，房地产市场与金融链条关系密切，要求资金非常顺畅。一旦银根紧缩，所受影响比较大。目前房地产的风险更多的是由银行来承担了，因此政府要增强把握土地市场。让企业来承担风险。这样企业才回重新评估项目的可行性。如果是由银行来承担这个风险，企业更多的则是考虑囤地的可行性。如果拿了地之后很长时间都未开发的，政府要无偿收回。目前的形势会否引起新一轮的烂尾潮，这要过两年后回头看才能知道，目前这还不是很明了。

　　保华广场沉浮12年

　　1993年奠基，原名港澳江南中心，原定竣工时间为1996年。

　　1995年，一合作老板在该物业跳楼自杀。其跳楼后不久，该物业就整体易手出售出去。

　　2002年，该栋大楼被香港中国置地集团买下，改名保华广场。

　　2006年，保华广场3亿元作整体转让。由于手续上很难办，接手人只要了40%，但处理债务中资金链又出现了问题，所以该项目至今仍是烂尾楼。

　　业界传言，近两个月保华广场已有新开发商接手，着手盘活。

　　保华广场现状

　　该楼裙楼以上第四层已装上新的玻璃窗和空调，是开发商的办公地点。记者在保华广场楼下，还见到几个挂着施工单位工作证的员工，拿着图纸正在大厦外部商量相关事宜。据其中一名人员介绍，目前该项目已着手新一轮的“复活”，估计要1年左右的时间。

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　　其他著名烂尾楼

　　东照大厦：

　　已进行开工准备

　　东照大厦近日开始装上新的施工脚手架，施工现场还有不少新的防护用纱网打算进行施工围蔽。据施工人员介绍，施工方在此楼办公。

　　因为“烂”了10年，此次开工之前要先对钢筋等进行检测工作，单是这一项费用就至少需五六十万。相关政府部门预期此楼能在明年彻底盘活。

　　业丰大厦：

　　等待盘活的转折点

　　位于东风路上的业丰大厦，其设计为圆形的写字楼，裙楼据说曾规划为酒店。该楼的设计还曾拿过设计奖。但因资金纠纷，广州市中级人民法院已经发出公告，且依法对此楼的部分楼层单位进行查封。法院责令开发商方在2008年4月7日前将房地产全部腾空，法院将公开拍卖被查封部分房地产。

　　记者到现场察看时，并没见到动工迹象，只有原工程队几名员工在此看楼。现场有新油漆的施工架，但该员工表示目前他们没有盘活的动作。

　　羊城大厦：

　　已封顶预计7月推出

　　羊城大厦于1994年立项，发展商原为广州羊城集团，是广州驻澳门的窗口公司。当时由南洋银行提供贷款，南洋银行还预购了“羊城大厦”的5层商业裙楼作为其在广州的总部。后来，羊城集团经营不善导致烂尾。

　　2005年5月，天伦置业以连佣金10415.3万元的价格，通过拍卖竞得羊城大厦。2006年5月，该项目以17200万元的价格，整体转让给亚盛集团与香港南丰集团合资的香港金丰投资管理有限公司，在广州专门注册子公司广州市丰川房地产有限公司运作。2007年1月，该项目正式改名丰川国际大厦。目前该项目已封顶，据代理中介介绍，该项目预计7月份推出。

　　专题撰文 时报记者 田桂丹 实习生 李新丽

　　专题摄影 时报记者 黄立科 (来源：信息时报)