黄光裕180亿优质地产注入中关村

　　停牌半年大股东兑现承诺“电器大鳄”上演地产大戏

　　黄光裕近年出招频频：合并行业老三永乐电器；出其不意，拿下行业老四大中电器；又通过拍卖的方式拿下行业老五三联商社成为第一大股东，现在，这条电器行业的“大鳄”，再次在地产行业上演一出大戏。

　　中关村（000931）在艰难的重组之路终于出现转机，停牌半年后大股东鹏泰投资兑现承诺，决定将旗下约180亿元的优质地产注入中关村科技。

　　“中关村”终于解困脱负

　　4月24日，中关村公告披露的2007年业绩报告显示，2007年实现净利润8900万元，每股收益为0．1319元，同比增长2591．84％；这是一份令人满意的答卷。

　　而随着黄光裕控制的北京鹏泰投资有限公司入主中关村科技后，为中关村“可持续发展扫清了障碍”，在大股东注入数亿现金后，上市公司成功化解了涉及金额33．9亿元巨额的CDM A担保风险，中国银行等累计近10亿元逾期贷款问题也得到了解决。

　　中关村面临的主业不清、巨额担保风险和财务负担沉重这三大风险在大股东的大力支持下一一化解。

　　180亿优质地产注入中关村

　　早在2006年，鹏泰投资开始介入中关村重组之时，就在《收购报告书》中承诺，在中关村妥善解决CDM A担保问题及上市公司负债、逾期贷款、税务纠纷等问题，可以确保上市公司的资产和资金安全的前提下，鹏泰投资同意向上市公司寻找或注入优质的房地产项目及提供部分资金帮助，以协助上市公司明确主业及增强其持续盈利能力。

　　2008年5月4日，中关村召开第三届董事会，审议通过“中关村”将向鹏泰投资及一致行动人非公开发行股份，用于收购其合并持有的北京鹏润地产控股有限公司100％的股权。黄光裕将约180亿优质地产注入中关村，对中关村进行实质性的重组。

　　据了解，重组后的“中关村”将明确企业的发展主业，着重于四个板块。具体为住宅开发、持有物业的租赁业务（如商业、酒店、写字楼）、科技园区开发和一级土地开发。

　　资料显示，此次黄光裕注入上市公司约180亿的产权明晰的房地产项目，包括了重庆解放碑国泰广场项目、重庆鹏润蓝海住宅项目、大康国际鞋城项目、金尊大厦项目等，涉及住宅、商业和酒店的开发以及土地一级开发、土地综合整理等。其中重庆解放碑国泰广场项目位于城市中心的黄金商业地段，建筑面积9．4万平方米，占地面积2．92万平方米，将以2008年下半年开工建设，预计将在2010年中达到交付标准。重庆鹏润蓝海住宅项目占地面积24．68万平方米，建筑面积64．42万平方米，首期项目预计2008年下半年达到交付标准。这些项目将为企业带来丰厚的销售收入和租金收入及回报，再加上原中关村运营的美仑地产和哈尔滨松北区等项目，使公司的开发项目、完工项目和储备项目均非常充足。

　　拟注入资产均地处北京、重庆、无锡等中国一、二线城市中极具发展价值的黄金地段，依托管理层多元化的经营理念和强大的管理能力，凭借出众的品牌优势和市场知名度，将充分享受到销售、租金收入和物业价值的持续增长，创造广阔的业绩增长空间。上述拟注入资产土地一级开发、土地综合整理和房地产二级开发的协同发展，住宅开发和商业地产的有机结合，将确保上市公司盈利能力的可持续增长。

　　隐形地产航母浮出水面

　　在业界看来，鹏润地产一直十分低调。而此次鹏润地产约180亿优质地产注入到中关村中，也让外界开始逐渐看清鹏润地产的真实面目。

　　黄光裕早在1996年便成立了鹏润地产，低调进入地产界。鹏润房地产集团完工和在建项目有鹏润家园、鹏润大厦、大康国际鞋城、国美第一城、明天第一城、鹏润蓝海、国美商都等均已基本建成并大部分投入使用。

　　其中国美第一城是2005年北京当年的房地产销售冠军，而另一个正在操作中的项目国美商都则更是被认为将会彻底改变北京市西南无大型商业配套设施项目的现状。“鹏润地产的土地储备和规模都出乎业界的预料。”北京某房地产行业内人士对此表示。

　　与已经公开上市的国美电器不同，黄光裕旗下的鹏润地产一直很低调，而其规模也不为外界所知，但鹏润地产的价值未来可能不会低于现在的国美电器。在香港上市的国美电器（0493．H K）目前市值（不包括母集团）高达500－600亿元港币。

　　中关村的两个秘密武器

　　完整的产业链和科技地产是中关村的两个秘密武器，虽然鹏润地产的规模已经非常庞大，但鹏润地产的更大价值在于它将要打造的地产产业链。鹏润地产已经介入了包括住宅、商业、写字楼在内的多种物业类型的开发，以及介入房地产的一级开发、二级开发，还有工程建设，销售运营及物业管理等房地产产业链的各个环节，在地产领域形成了从房地产规划设计、开发、施工建设到商业运营和物业管理的产业链条。

　　作为鹏润地产未来的资本平台，“中关村”是鹏润地产打通产业链的重要组成部分。

　　中关村的科技地产定位也被认为是黄光裕带来的新的战略支点。未来中关村除了在全国大兴住宅和商业地产之外，还将借助中关村之前建设中关村科技园区的经验和资源在全国建设科技园区。

　　股民坐了一次大轿子

　　2007年10月8日，“中关村”正式停牌，当时的大盘点位接近5600点，按照规定，本次非公开发行价格为本次董事会决议公告日前二十日股票交易均价14．67元／股。时隔近7个月，大盘指数一度下跌50％左右，事实上，这种定价有利于“中关村”的中小股东，但是大股东鹏泰投资和黄光裕先生仍然完全履行了承诺，保证了“中关村”中小投资者的利益。由于大股东以14．67元每股的换股价将约180亿元优质地产项目注入上市公司，将垫厚每股净资产和每股盈利能力。虽然换股价比较高，对于鹏泰投资和黄光裕来说，能够实际持有的总股本减少了约4亿股，相当于向上市公司贴入了40到50亿元的资产。

　　有人向黄光裕提出，给中关村老股东贴了几十亿非常不值，黄光裕说，我们是做企业的，眼光要放长远一些！只要踏踏实实做好企业，只要投资者支持我们，虽然目前贴了点钱，但是从长远看，现在的股价，将是一个地板价！还是很值得的。

　　“中关村”新定位

　　在鹏泰投资介入中关村重组之前，中关村面临的主要问题就是因为企业定位不清晰，导致主营业务不明确；企业发展战略模糊，导致新业务拓展不畅，缺乏核心的经营理念，导致经营不善、负债率奇高。为此，重组之后的中关村首先需要确立新的企业定位、发展战略和经营理念。

　　据了解，中关村致力于成为推动行业发展的地产投资发展商。这个新的企业定位突出了“地产投资发展”的新理念。这在其新发展战略和经营理念里有具体的体现。促进行业进步的发展战略：以房地产开发经营为主业，资本营运为理念，通过房地产经营和资本营运双重发展模式，创造多途径、多层面的赢利空间，实现企业健康、快速、持续发展，使股东利益最大化。

　　分析人士表示，这次重组完成后，中关村将集中力量做大做强房地产开发和建筑业务，上市公司的主业得到明确，提高上市公司持续发展能力；土地储备量、资产规模和综合实力都将得到大大增强，未来盈利水平将获得显著提高，从根本上改变上市公司的抗风险能力和整体实力，为“中关村”的未来发展创造新的成长空间，有利于中关村科技的长期可持续发展。