“软着陆”：沈阳石家庄房地产样本调查

　　本报记者获悉，石家庄市房管局宣布自5月4日开始，将“普通住宅”界定标准上调1300－2000元／平方米，最高“普通住宅”价格调整至6600元／平方米。

　　沈阳市也几乎在同一时间施行了新的“普通住宅”界定标准，其“普通住宅”标准最高达到了6700元／平方米。

　　据了解，界定标准的提升，不等于房价的提高，相反，这次普通住宅界定标准的调整，使得沈阳和石家庄大部分商品房进入减税行列，其中交易契税降低到1.5％，被业界理解为刺激房市需求的一个信号。

　　与此同时，河北省建设厅还于5月6日召开新闻发布会，宣布提高当地住房公积金贷款的适用范围和贷款额度。

　　据了解，调高普通住宅界定标准的做法目前已经有多个二三线城市效仿。而部分已经调高过“普通住宅”标准的城市正在采取减少土地出让量、改变购房者预期、降低住房公积金贷款门槛等方式来刺激楼市需求。

　　中国社科院金融所研究员易宪容认为，受宏观调控影响，各地房价、地价都出现了调整，尤其是土地交易出现地价下降和土地流拍的现象。在此情况下，对“土地财政”依赖比较大的城市，政府已经从扩大需求等角度来避免当地楼市“硬着陆”。

　　两城市出手

　　据了解，沈阳市一直是全国房价上涨最慢的城市。2007年，沈阳市房价平均仅3280元／平方米。目前沈阳市住宅平均房价仅为3500元／平方米左右。

　　但是，影响房价的主要因素??地价却一直往上蹿。2007年9月，沈阳市南京北街商业地拍出了3.9万元／平方米的天价。而与此同时，随着外地大开发商在2006年底的涌入，沈阳市出现了抢“地王”，囤地的现象。

　　2007年，沈阳地价在不断放出大规模地块的同时，地价也一路狂涨。沈阳市长白地区，地价从2004年的1200元／平方米，狂涨到2007年的4500元／平方米，2007年8月，当地还拍出了6830元／平方米的地块。该地区土地价格在3年内涨了4倍。

　　公开数据显示，2007年，沈阳市土地出让面积在2200万平方米左右，今年沈阳市将面临“大盘齐开”的局面，整个市场供应旺盛，而需求量却有待发掘。

　　“全国最大的楼盘都集中在沈阳。”阳光100常务副总裁范小冲说，很多大型开发商喜欢在沈阳郊区拿大块土地，做大盘，因此沈阳市今年6月30日前要完成闲置土地清理工作，难度会比其他城市更大。

　　基强联行日前的一份关于开发商囤地的报告中指出，2007年大型开发商共斥资1200亿元在全国囤地，比较严重的地区即是南昌、沈阳等二线主力城市。

　　例如碧桂园2007年就在沈阳市花费29亿购买了4块巨幅地块，每块规划建筑面积都在200万平方米以上，4块土地合计面积超过1万亩。

　　恒大地产则在去年一口气在沈阳吃下三个大地，如今因上市搁浅面临偿债危机，不得不将沈阳项目进行大甩卖。

　　记者获悉，恒大地产在沈阳的一处楼盘，本来计划开盘价在6000元／平方米，结果突然开出了3800元／平方米的低价。沈阳市虽然整体楼盘价位不高，但是如果今年外地开发商们集体在沈阳市甩卖楼盘，则对沈阳市楼市的打击可想而知。

　　一位地产业内人士在日前召开的“北方经济及城市发展高峰论坛暨第二届天津地产年会”上告诉记者，沈阳地产业界对今年的楼市预测是，郊区楼盘将出现较大风险。而目前沈阳郊区集中的都是大盘，且掌握在外地开发商手中，这些开发商拿地成本都在1000元／平方米以下，具有囤地的条件。无论这些开发商是将这些土地形成楼盘抛售，还是囤积在手中，一旦节奏把握不好，都会对沈阳市楼市造成巨大冲击。

　　相比沈阳市而言，石家庄市楼市调整则面临更大压力。据了解，石家庄市市区平均房价目前在4000元／平方米以下。而在楼市迎来调整的时机，偏巧石家庄市大搞城市拆迁改造，今年将形成土地供应5000亩，而且全部集中在市区。去年石家庄市土地供应仅为1300亩。

　　据悉，石家庄市政府已经引进了香港嘉里、大连万达等大量外地开发商参与当地的“三年大变样”城市开发行动。如果当地房地产市场萎靡，则会影响到当地的城市建设计划。

　　记者了解到，石家庄市城市改造需要资金在1400亿元以上，而这笔改造资金的主要来源也是城市土地出让，如果土地价格大幅度下降，则该市政府的城市改造计划资金难以保证。

　　在拆迁带来的大量被动住房需求下，石家庄市房价一路狂涨。今年一季度，石家庄市房价上涨9.9％，在全国处于较高水平。但是地价却出现了下降。

　　国家统计局河北城调队的统计数据表明，一季度河北省居住用土地交易价格上涨9.7％，工业用土地交易价格上涨4.8％，商业用土地交易价格上涨5.2％，涨幅分别较上季度回落2.9、2.2和1.5个百分点。分城市看，石家庄土地交易价格涨幅回落最为明显，由上季度的4.3％回落至0.9％。

　　大量的港资、外资开发商成为石家庄城市开发的参与者。河北省发改委日前发布的该省一季度经济运行情况中表明，该省一季度利用外资增长高达88％。为解决外资投资当地的障碍，当地政府日前还出台了《关于解决外商投资突出问题的二十条措施(试行)》。

　　刺激需求、改变预期

　　据了解，在上述背景下，今年一季度，沈阳市房地产景气指数下降了52个点，为历史之最。而石家庄市房价虽然涨幅很快，但是交易量却急剧萎缩。这两个城市同属于城市化进程较快的城市，住房需求增长也很快，但是需求量释放出来却很难。正是在此背景下，两城市政府出手减税。

　　按照有关规定，“普通住宅”可享受1.5％的优惠契税税率，而非普通住宅则根据其所处地段、价格累加，最高税率达4％。

　　以一套100平米面积、单价4000元／平方米的住宅计算，实行优惠税率后，可减少契税负担1.1万元。因此，这项政策对楼市需求的刺激作用，不言而喻。

　　石家庄市房管局有关人士表示，调整“普通住宅”标准仅仅是城区住宅价格上涨的结果，原来的标准不再适用，是税收手段的调整。

　　但是多数专家将沈阳、石家庄等城市在同一时间段推出房屋税收优惠措施理解为一种政府刺激房市需求的开始。

　　值得注意的是，就在石家庄市出台商品房优惠税率措施的同时，该市还出台了新的住房公积金管理办法。

　　5月6日，河北省建设厅召开新闻发布会，公布了《关于进一步加快发展全省住房公积金个人住房贷款业务的意见》(以下简称“意见”)。“意见”表示，河北省将建立住房公积金中心与房地产开发企业合作的贷款合作机制；将住房公积金贷款上限从30万元提高到40万元；开拓住房公积金个人贷款异地买房业务。

　　“意见”特别指出，没有缴纳过公积金的人只要具有担保人等条件也可使用住房公积金贷款。观察人士认为，此举不但会刺激当地购房需求，在从银行获得资金比较困难的情况下，开发商还可以转向住房公积金处获得一定的资金支持。

　　而河北省住房公积金中心数据也显示，截止到2007年末，全省住房公积金缴存总额为507亿元，个贷率仅27.33％(同期全国个贷率为51.88％)，缴存余额为340亿元，具有充分的提高空间。

　　中国指数研究院副院长陈晟表示，虽然在目前的敏感时期政府不可能采取很明显的动作支持开发商，但诸如扩大住房公积金贷款功能、降低购房税率等措施，已经具有一定程度刺激市场需求的功能，以摆脱区域房市低迷的状态。

　　中坤集团董事长黄怒波接受记者采访时表示，住宅地产市场的低迷让很多地方政府开始寻求对策。尤其是由于土地市场变冷，多数城市都调整了全年的供地计划。

　　几位接受记者采访的开发商老总均表示，地方政府最不希望看到房价下降、土地贱卖。因此，自从3月份以来，几个在全国二三线城市拥有项目的大型开发商老总就经常受邀飞往各个城市，与地方政府商谈地区房市走向问题。

　　本报了解到，黄石等湖北城市，在新公布的未来5年供地计划和2009年住房建设规划中，大幅度削减了土地供应量和住宅建设量。而某人口过百万的城市公布的2009年住房建设规划则表明，2009年仅建设1万多套住宅。另外，该市公布的2008年住房供地规模还不到2007年的一半。

　　北京市一季度仅有6块地成交，出于对一季度土地市场冷淡的考虑，北京市将一季度计划供应的15块地调整到二季度供应，这样北京市二季度将有40块地放量供应，但“五一”之后，北京市土地储备中心挂出的4块地仍处于冷落境地。

　　转变调控立场

　　有关人士分析，削减土地供应量、调整楼市预期、降低房屋交易税收等地方政府能用到的有限手段正在被发挥出来。在“不公开干预市场”的前提下，地方政府正悄悄转变对楼市调控的立场。

　　据了解，土地市场的变化已经给地方政府带来了一定压力。而即将到来的闲置土地清理大限将使各地政府与开发商一起面临“资金链紧张”问题。

　　今年年初，国务院出台了《国务院关于促进节约集约用地的通知》，规定各地要在6月底前把清理闲置土地的情况上报国务院，又被称为“6?30大限”

　　而按照有关规定，闲置土地满2年，政府要无偿收回。但是从2006年开始的开发商囤地行动，已经超出了政府能够回购的范围。

　　范小冲介绍，目前各地政府所作的种种刺激市场需求的动作，不仅仅是为了保证地方政府的财政收入，更为了保证当地房地产市场平稳发展。

　　从地方政府的考虑来说，尽量让在当地拥有项目的开发商资金链别断裂，别出现大规模闲置土地收回的情况，就是保证了房地产市场平稳发展的第一步。因此，当前很多地方政府将“梳理土地”作为一项重要工作。

　　中国社科院城市发展与环境中心研究员杨重光告诉记者，目前各地土地储备中心已经具有了以储备土地权证向银行抵押贷款的权力，一旦开发商资金链断裂，政府可以让土地储备中心从银行贷款，大量收购开发商手中的土地。

　　但是这一计划实行起来却面临两大难题：一是政府手中有充足的储备性土地，而目前多数地方政府储备中心要么将手中大部分土地已经出让；要么因为缺乏资金，在一级开发环节已经出让给开发商，政府手中没有充足的“熟地”去向银行抵押贷款；二是银行也没钱可贷。受信贷紧缩影响，各地分行手中并无太多的信贷额度，加之房地产开发贷款被严格限制，地方政府土地储备中心能否获得理想中的贷款额度，仍旧是个未知数。

　　据悉，很多地方政府为处理闲置土地，开始“拉郎配”。

　　对于大开发商手中的闲置土地，当地政府多是采取给与压力，令其先期开发的方式。对于中小开发商手中的闲置土地，地方政府则出面为其寻找一个比较有实力的外地开发商做合作伙伴，共同开发手中的闲置土地。

　　“我所接触到的开发商，要么处于观望阶段，希望得到外资或股市融资的帮助，要么则准备改行。”陈晟说，处理闲置土地是目前地方政府和开发商共同面临的难题。

　　对于石家庄和沈阳两地出台的刺激楼市需求的政策，范小冲等多数开发商表示认可。“这些城市房价和市场泡沫都没有一线城市大，在这个时候政府适当出手引导市场向平稳方向发展，是有好处的。”

　　“例如，地方政府对开发商的选择也已经改变观念，从过去卖地给价高者，到现在注意开发商品牌和规模，吸引能提升区域价值的开发商进入。”范小冲说，二三线城市的住房需求很大，只要地方政府能稳定房价，刺激需求，就可以使房地产市场“软着陆”。