大股东注入土地资源香江、保利主业聚焦地产

　　吴晓波

　　5月7日，香江控股(600162.SH)的大股东南方香江集团有限公司拟将所持公司2822万股限售流通股质押给平安信托投资有限公司，为公司贷款10664万元作质押，质押期限为主合同项下贷款本息全部还清为止。

　　至此，南方香江已将其持有的公司股份28007.9544万股中的15422万股做了质押，为旗下的“住宅+商贸+旅游”新型地产业务筹措发展资金。而早在3月，香江控股的大股东资产注入已经开始进入收官阶段。

　　5月初，保利地产（600048.SH）的同门兄弟保利香港（00119.HK）也在大股东资产注入的道路上迈出新一步，宣布已于4月30日正式完成收购深圳保利投资有限公司全部股权，由此获得深圳保利在内地6个主要城市拥有的15个房地产项目，总计共440万平方米土地和物业。

　　上述两家公司有着类似特点：通过大股东持续的资产注入动作，使主业进一步集中在房地产方面。而注入的资产均为价格相对便宜的大规模土地资源，为公司日后发展提供支持。

　　保利香港的角色转变

　　保利香港的前身新海康航业投资有限公司成立于1973年，1993年2月，中国保利集团公司收购了该公司55%股权，由此，业务开始从专注于航运运输转为多元化业务，相继进入了基建、物业投资、软件、保险等领域。

　　但是直至2005年大股东保利集团向保利香港注入上海公司的资产，使其获得200多万平方米的项目之前，保利香港的主业一直不明确。记者查阅其资料发现，在2005年，除了发展上海物业外，虽然保利香港也携手天誉置业进行了广州威斯汀酒店及办公楼的开发，但是它在其中的角色更类似一个提供短期贷款的投资者。

　　2006年6月，保利香港以2亿元的代价，出售联营公司中51％的股权给天誉置业，转让了威斯汀酒店的部分股权。

　　此外，天誉置业与保利香港的合营公司在2006年曾打算收购当时资金紧缺的城启集团名下的海珠区洲头咀项目的控制权，模式类似上述的威斯汀酒店项目的操作形式。但是由于最后发现实际收购价格将高于原定收购价格，最终该计划于2008年1月宣布搁置。

　　而保利香港在内地的地产业一直保持稳健作风，主要依靠母公司注入的高额利润项目获得发展。2007年，保利香港实现净利润4亿港元，同比增长112%；营业额9.74亿港元，增长115%。随后，保利香港在年中宣布，母公司即将进行第二次资产注入，将增加500万平方米土地储备。

　　截至今年4月30日，该资产注入完成后，保利香港开始成为全国性地产公司，于8个内地城市包括深圳、广州、贵阳、南宁、哈尔滨、昆明、惠州及济南等拥有土地及物业。而这项收购耗资13.9亿元，相当于楼面地价只有327元/平方米。由保利香港向保利集团的全资附属公司保利南方集团定向增发2.54亿股每股面值0.5港元的新股份全数支付。

　　目前保利香港拥有在建项目、土地储备及投资物业共计将超过900万平方米，今年预计开工面积250万平方米，竣工面积70万平方米，销售面积100万平方米。

　　香江控股质押销售流通股

　　香江控股的情况也和保利香港类似。其母公司南方香江集团旗下拥有金海马家具连锁卖场以及地产公司香江集团两大主营业务。同时目前正在进行多个物流园区的筹备。与其他中型开发商相比，香江集团的业务更偏重商贸以及超级大盘等模式的开发。

　　作为南方香江集团旗下的上市公司，香江控股是通过借壳山东临工机械在A股上市的。2006年通过置入随州、洛阳、长春等地的商贸公司股权，正式确立上市公司的主营业务为商贸地产。

　　2007年4月，香江控股再次将临沂、新乡、南昌的商贸资产注入上市公司。2007年7月，香江控股宣布通过定向增发，开始将住宅业务也注入上市公司。其预计注入的资产包内有广州的锦绣香江花园、保定香江、成都香江家具园等项目。增发获得的资金投入增城翡翠绿洲项目的后期开发以及天津华贸商运公司等。

　　在今年3月12日香江控股按照10.32元/股的价格发行1.43亿股新股，此次增发新股意在将南方香江集团属下5家公司优质资产置入上市公司。香江控股有关人士承诺，两年之内该公司将继续启动天津森岛3家公司股权及沈阳好天地项目的注资工作。

　　根据其资产注入的承诺，此次增发将为香江控股带来广州番禺和增城两个盈利能力非常强的住宅项目以及天津华运优质资产项目，将增加公司在华南板块未开发建筑面积220万平方米，可售面积190万平方米，未来2~3年内贡献23.4亿元净利润。

　　根据香江控股2008年经营计划，公司将重点在珠江三角洲、环渤海、中部地区等目标区域拓展新项目，增加土地储备为公司的持续发展提供土地保障。

　　保利集团和南方香江集团虽然一家为民企，一家为国企，但是却在打造融资平台的壳资源方面有异曲同工之妙。都是通过采取合并同类项的方式整体上市，并且让旗下不同公司各司其职，形成互动发展的局面。

　　保利集团在内地及香港安排了保利地产、保利香港的同门竞争及互补，有利于做大市场占有率；南方香江通过现金流充沛的金海马连锁卖场以及多个家具品牌，获得充沛现金流对住宅开发进行支持，同时利用商贸物流地产提升住宅的价值，均体现在综合型开发商在现阶段的创新发展模式中。