汶川地震会否改变万科城市布局？

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　　救灾可能会导致当地建材如钢材、水泥价格的上涨，造成建楼成本上升。但最令人担忧的是地震后人们消费意愿的降低，会对本已进入降价趋势的成都楼市造成打击，造成原定销售目标不得不作出修改

　　汶川地震，震动的不仅仅是西南工农业，可能还有众多开发商的身家。

　　去年，万科成都公司销售额近20亿元，同比增加超过50％，位列万科集团销售地区公司第五名，其销售额与万科的第四名地区公司杭州仅相差不到8000元。

　　成都：万科重镇

　　在《万科周刊》5月初的一篇研究中，成都被视为万科未来开发的重镇。

　　研究指出，万科在深圳的市场份额在2007年达到25%。而在上海，万科的市场份额在2007年几乎下降了30%，随着上海城市化接近完成，整个市场逐渐萎缩，万科在上海的份额减少是正常而无法避免的。关键的问题在于，万科会培养那个城市作为上海市场的替代者？

　　从排名第三的广州来看，由于这里巨头云集，而且城市扩容需要过程，所以万科在这个城市超速扩张市场份额的机会不大。

　　至于排名第四和第五的杭州和成都，可谓势均力敌。

　　研究认为，相比于其他城市，杭州本地房产企业比较弱势，因此万科在杭州有着比较大的市场份额，而作为全国宜居城市，杭州也存在着城市范围扩大的动因。

　　成都作为万科在西部地区唯一部署的城市，随着去年岁末万科在成都大规模的降价行为，成都在万科战略中的日渐重要。2007年成都市场份额占到5.73%，这表明了这个市场的巨大潜力。由于成都本地开发商资金实力以及开发能力的薄弱，万科在成都几乎没有遇到本地强劲的竞争对手。

　　从这个方面来看，成都似乎更适宜万科以进取的姿态进一步攻城略地。

　　今年伊始，万科在成都通过合作方式取得武侯区高攀生活区项目，合计总建筑面积28.47万平方米，总地价3.93亿元。万科拥有该项目49%的权益。仅这一个项目的总建面积就相当于万科2006年在成都的全部销售面积。而且年初成都万科通过小户型降价拉开推货序幕，年内5盘齐推，3个新盘一起动工，也显示了万科希望在成都进一步扩张。

　　开发及销售进程延缓

　　不过，“5?12”汶川大地震，有可能将万科的计划打乱。

　　一名不愿意透露姓名的大型公司负责人对《第一财经日报》表示，目前成都地区项目全面停工停售，虽然他们公司旗下的项目去年底已经预售2亿元，而且即将封顶的工程没有受到影响。但是延误工期是无可避免的。同时，由于救灾可能会导致当地建材如钢材、水泥价格的上涨，造成建楼成本上升。

　　他更表示，最令人担忧的是地震后人们消费意愿的降低，会对本已进入降价趋势的成都楼市造成打击，造成原定销售目标不得不修改。

　　标准普尔近日发布研究报告指出，灾区经济的恢复一般需要两年时间，主要是由于基础设施的彻底重建需要时日。此外，预售地产项目集中在重庆、成都以及其他受灾地区如绵阳等的地产企业，如果项目遭受破坏，或者该地区地产市场不能迅速恢复，其将面临现金流压力。

　　万科董事长王石在博客中透露，万科建筑研究中心的工程专家会同清华大学地震研究所的专家已抵达成都，在万科开发的住宅小区开展勘查工作。预计两个星期会出勘察结果。在完成万科小区的勘察之后，将协助有关部门对成都的其他建筑进行安全鉴定。“对受地震波及的成都建筑进行安全鉴定是必要（须）做的。其工作量之大可想而知。”由此也可以从侧面证实万科在成都难免遭遇上市地产企业所头痛的工期受阻影响。

　　在万科的版图上，对其营业收入具备最大影响作用十个城市依次为深圳、上海、广州、杭州、成都、北京、苏州、东莞、佛山、大连。而杭州与成都、苏州与东莞、佛山与大连的相差均只有数千至数万元，距离相当接近。

　　成都由于各种有利条件，本可能成为新布局的试验区。但是因地震而产生的布局进程延缓，可能造成其他二线城市在今年替代成都的地位。

　　那么，若今年成都市场受到影响，谁将接棒？从万科的研究资料可以看到，万科方面对此也有着明确的认识：在北京市场，万科已经陷入或者高价拿地或丧失话语权的局面。因此开拓空间并不大。苏州虽然发展显得相对比较容易，但是万科的资金层面的优势以及收购兼并的能力并不能占优势。苏州定位于万科的B类市场中比较重要的市场。

　　余下的东莞及佛山，虽然是二线城市，但是与一线城市深圳及广州的界限并不分明，在巨头云集在广州，万科率先下乡，已经赢得市场先机，并为万科贡献了相当的市场份额。尤其是2004年成立至今的东莞万科，每年的销售额都高速增长，2007年增幅达144％，在集团内名列前茅。

　　今年1月，万科在东莞新增了近50万平方米的新项目，同时在东莞本地九盘齐开。万科的大型住宅产业化基地也设置在东莞。

　　从万科的城市布局来看，万科还不能准确说成一个全国性的大公司，而更为接近一个在某些重点区域占优的大公司。虽然从城市数量来看，万科已经进入了24个城市，但是万科在省会城市的覆盖率与市场占有率相当有限。