地产板块 利淡因素尚多

　　□ 九鼎德盛 肖玉航

　　地产板块作为A股市场具有数量较大的板块之一，此波政策性缺口行情中大部分地产板块品种表现平平。如地产板块中的招商地产、保利地产、万科A和金地集团，其在政策缺口的上涨过程后再没能创出新高，而非主流品种的地产股鲜有像样的市场表现，从A股目前地产板块基本面而言，笔者认为其已是山雨欲来风满楼，后市除竞争能力较强的优势公司外，绝大部分地产品种的机会将比较有限。

　　基本面显示利淡因素明显

　　从地产股的基本面看，目前全国性的房价处于回落之中，深圳作为一线地产城市，其房价出现的回落更为明显，尽管有实力地产商开始扛价，但商品住宅在政策面及基本面发生较大变化的情况下，已出现了明显的楼价回跌趋势性走势。

　　从北京的情况看，相关数据表明，北京楼市日均成交套数已经连续5个月下降，2008年1季度，北京楼市整体成交量同比降幅达到三成。由于成交持续低迷，开发商相继打折销售，许多楼盘销售不畅，资金回笼缓慢。目前房地产企业的面临的宏观经济情况是，居民消费价格指数(CPI)上涨压力越来越大。CPI目前已是连续三个月在8%以上，由于四川汶川地震心理影响，CPI恐怕要维持高位一段时间。因此，稳定物价成了2008年经济工作最为重要的任务，而货币政策从紧也是稳定物价最平常的方式，日前银行准备金上调到历史峰值，更加使得资金面偏紧。

　　可以说，2008年从紧的货币政策无论是量上的从紧还是价格上的从紧，对房地产市场影响都是巨大的。美国楼市出现大幅度重挫后，对全球地产回落有较大预期影响，近期高盛下调数家A股房地产企业目标价，报告显示：中国内地房地产价格将从去年平均水平回落15%至20%。与此同时，考虑到宏观环境持续不明朗、内地房地产发展商财政紧缩以及市场供过于求等因素，将整体内地房地产的行业评级由“吸引”降至“审慎”，未来12月房企目标价的下调幅度在13%到45%之间，其中将万科A12个月的目标价由17.06元降到14.03元;招商地产目标价从28.49元被降到15.64元。将富力地产(02777.HK)的评级由“中性”降至“沽售”，并纳入“确信沽售”评级;中国海外发展(00688.HK)、远洋地产(03377.HK)、SOHO中国(00410.HK)的评级由“买入”降至“中性”。

　　短中期回避竞争优势较差的品种

　　从A股地产上市公司年报来分析，也显示资金压力开始明显加大，2008年房地产市场由于银行按揭政策、银根紧缩等政策的调整，重要特征是“缺钱不缺地”，大肆疯狂圈地的开发商开始处于资金链吃紧的状态中，而由于政府对今后土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的20％征收。依法可以无偿收回的，坚决无偿收回。能够恢复耕种的土地要恢复耕种，不能恢复耕种的纳入政府土地储备，优先安排开发利用。因此地产板块的短中期基本面非常严峻，其楼市下跌可以预期，也是市场经济的一种必然现象。

　　从地产板块的短中期看，由于基本面方面不确定性较大，投资风险较为明显，因此在选择其品种时，可多加关注竞争优势强，特别是每股现金流充足的公司进行选择，在去年和前年经济高潮时期市场用土地储备的数量来衡量房地产公司的实力和规模,但今天在全球经济衰退和国内货币从紧的双重压力下,则需要做好过冬的准备。

　　从目前A股近80家地产企业来看，一些企业年报显示其资产负债率畸高，这些企业在新一轮地产行业淘汰赛中就可能败下阵来，比如一些PE高达500-1200倍的企业中，其中的一些公司不仅动态PE过高，其每股经营现金流已成负数，而对应的资产负债率已超过85%，类似这样的一些企业其经营风险就可能在宏观经济趋紧、楼市回跌的过程中经营惨淡，因此对于A股中这样的公司就要防范其风险，短中期预以回避为主。

　　总体看，A股市场目前的地产板块面临楼市回跌、宏观经济趋紧、银根紧缩和动态PE高估的风险，而作为地产板块受益的因素之一人民币升值也面临考验，2008年5月14日，境外NDF(无本金不可交割远期)市场一个月人民币对美元远期报价一度低于现货市场的价格，这是自2006年初以来的首次。这意味着市场认为人民币可能在1个月之内贬值，显示出近期人民币升值预期的减弱。由于人民币对英镑、欧元近年保持贬值，因此目前的地产板块可谓是山雨欲来风满楼的时期，建议投资者对该板块以回避策略应对。