房产拍卖 被忽视的投资“洼地”

　　当人们热衷于各类房展会或跟随房产中介四处奔波“淘金”之时，却少有人关注到房产拍卖市场这一投资“洼地”。日前，记者亲历房产拍卖会，发现通过房产司法拍卖成交的房产价格确实要比当下二手房交易市场的价格低不少但其缺点也是无法忽视的??标的挑选余地较小、必须现金付款，还存在一定的过户、入住风险。或许，正是这些缺点的存在，才给了房产拍卖市场成交价格更低的理由，而眼光独到、精明能干的投资者则往往能从中寻到廉价投资的机会。

　　本报 首席记者 薄继东 赵缜言 实习生 陈颖婕

　　5月15日下午，记者参与了由上海壹信拍卖有限公司举行的拍卖会，其中有三套住宅房产拍品。位于浦电路48弄20号101室、建筑面积为64.79平方米的房产，以78万的价格成交；位于上海长宁区兴义路48号11B3、建筑面积为168.31平方米（带租约）的房产，以216万元的起拍价成交；松江人民中路880弄（北九峰）111号102室、建筑面积为127.63平方米的房产最终以66万元成交。

　　买下浦电路48弄20号101室的55号竞拍人向记者透露说，他买下的房子将用于自住，并表示拍卖市场的成交价格相对二手房交易市场略低一点，。而边上另一位竞拍者则不以为然，称从拍卖市场拍得的商品房价格与二手房交易市场相差无几。更有人对记者说，拍卖市场的成交价格有时反而更高。该人士用人性的弱点??冲动，来解释这一“反常”的现象。

　　记者随后查阅了上述三套房产所处同一小区内楼层、面积相仿的二手房交易市场价格，以考证究竟谁的观点更贴近事实。结果表明，通过房产司法拍卖成交的房产价格确实要比二手房交易市场的价格来得低，而且差价还不算小。

　　某拍卖师孙定对记者说，尽管没有做过跟踪比较，但是从那么多投资者能从拍卖市场购得房产又转手卖给别人的成功案例来推断，司法拍卖市场比二手房中介在房产的成交价格上还是有一定的优势。他用“中介以委托人的意志为转移，法院以结案为目的”解释了司法拍卖市场上往往成交价略低一些的原因。竞拍人不必担心全额付款后产权所有人无法过户的问题，并表示该公司迄今没有遇到过类似的“意外”。孙定甚至还把“产权清晰”列为司法拍卖市场较二手房中介具有的优势之一。

　　但还是有人提出了类似原房东的户口不迁怎么办、原房东欠下巨额水电煤或电话费怎么办以及原房东或承租人不愿搬迁怎么办等一系列的问题。记者特别注意到，根据有关规定，拍卖行不负责解决这些问题，“清场”工作得由受买方自行出面完成。这或许正是经验老到的竞拍者对类似带租约的房产望而却步的原因。前文提及的位于长宁区兴义路48号11B3的房产，其实已经是第二次拍卖了，前一次拍卖的成交价格为240万元，但成交后原竞拍人甘愿放弃了10万元的保证金选择了违约。“拍卖的风险是很大的。”有人拿此为例告诫记者。

　　孙定告诉记者，拍卖行只接受“全额付款”，不接受银行贷款。这一规定，阻止了资金实力不够雄厚的购房者进入司法拍卖市场，成了一道“门槛”，同时，这一状况也解释了为何拍卖市场成交的房产价格会常常略低一些的原因。当然，孙先生表示，购房者也可以采取先短期融资，待产权过户之后再行通过消费贷款的方式来获得银行的支持。另外，据了解，拍卖公司收取的交易手续费普遍要高于房产中介的1%。

　　案例

　　案例一

　　浦电路48弄位于小高层4层的一套中档装修的建筑面积为66平方米的2室1厅1卫房产挂牌出售价格为100万元，约折合每平方米15152元；该小区另一套5楼豪华装修的建筑面积为77.03平方米的2室1厅1卫房产挂牌出售价格为118万元，约折合每平方米15319元。而在上述拍卖中，类似的房产的成交单价仅为12039元，较二手房交易市场价格低了大约有16.5%。

　　案例二

　　兴义路48号的小区名叫新世纪广场，该小区17层豪华装修、建筑面积为150平方米的3室2厅2卫房产挂牌出售价格为300万元，约折合每平方米20000元；另一套位于10层建筑面积为150平方米的房产挂牌出售价格为265万元，约折合每平方米17667元。在上述拍卖中，类似的房产的成交单价约为12833元，即便算上手续费，其买入成本也较二手房交易市场价格低了至少有23.7%。

　　案例三

　　松江人民中路880弄的北九峰小区，当前二手房挂牌价格约为7500元。如位于多层1楼一套的建筑面积为133平方米的3室2厅2卫房产挂牌出售价格为100万元。该小区有一套1楼建筑面积为132平方米的房东急售房屋售价只有78万元，约折合每平方米5909元。不过，即便如此，拍卖市场仍存在价格优势。上述拍卖成交的5171元的单价，加上手续费还是较二手房交易市场低了8.99%。