成交低迷部分开发商“跳起来”才能够得着既定目标

　　靳冬

　　尽管从去年9月开始，全国多数城市的房地产市场就陷入调整中，但去年年末、今年年初时开发商依然对今年房地产走势保持乐观，各自制定了大胆的年度计划。迄今为止，时间已经流逝近半，许多开发商的销售额距离当初制定的计划还相差甚远。

　　更令这些开发商担忧的是，未来半年一些城市将出现巨大的市场供应量，如果成交量一直维持现在的低迷状态，将令他们原本脆弱的资金链“雪上加霜”。

　　开发商的大跃进

　　与去年一样，今年对于许多处于快速扩张过程中的开发商而言，是非常重要的一年。如果说2007年是急于扩张抢占地盘，那么今年将检验谁能在各自的地盘上站稳脚跟。为了这个目标，开发商不约而同地在年初制定了雄心勃勃的目标。

　　房地产业的“标杆”企业万科早早为自己确定下千亿的销售目标，虽然万科没有为这个目标划定严格的时间期限，但对于去年销售额达到500多亿元的万科来说，要实现成倍的跨越，短期内的压力依然不小。

　　碧桂园（02007.HK）去年实现总收入177.35亿元，净利润42亿元。在公布去年全年业绩时，碧桂园掌门人杨国强同时透露今年集团目标为销售面积550万平方米，销售金额320亿元人民币。如果按照去年23％的净利润率计算，碧桂园今年的净利润将超过70亿。

　　去年在土地市场上扩张最为迅速的还有恒大、金地（600383.SH）以及保利地产（600048.SH）等多家开发商。按照恒大在今年年初拟定的计划，集团预计销售近千万平方米。而保利2008年发展计划显示，保利地产2008年的总体经营目标是房地产直接投资将达300亿~350亿元，新开工面积将达630万平方米，比2007年增长50%以上；竣工面积将达350万平方米，比2007年翻一番；全年计划实现销售认购额达240亿元，在2007年快速增长基础上再增长40%以上。

　　有业内人士指出，在开发商内部，都把今年视为行业发展最为重要的年份，因此，无论从若干城市的市场统计数据看，还是从单个发展商的供应计划看，今年的市场供货量都相当大，再加上一些城市的限价房、经济适用房等保障性住房也开始在市场上释放，开发商的销售压力将很大。

　　二、三季度将现集中供货潮

　　楼市这一轮调整的时间超过许多人的预期。以成交量一向平稳的广州为例，今年前几个月的平均成交量均不足正常月份的一半，在深圳，2月份内甚至有几天创下全市零成交的纪录。

　　近期几家上市公司披露的一季度报或者销售简报反映出，市场上的观望给公司的业绩造成一定影响。碧桂园披露的信息显示，截至4月30日，实现合同销售约45亿元人民币。加上“五一”期间合同成交9亿，该集团截至5月3日的销售额为54亿。

　　保利地产2008年1~4月公司实现销售面积64.92万平方米，同比增长38.3%；实现销售认购金额47亿元，同比增长21.6%。“五一”期间，保利广州又实现9亿销售额。

　　金地此前披露的数据也显示，2008年4月份实现销售面积约5.023万平方米，销售金额5.025亿元，分别比2007年同期减少65.9%和61.61%。截至4月30日，金地前4个月合同销售金额约30亿元。

　　尽管一些公司的销售均实现了增长，但离年初制定的计划仍然相差一大截。

　　值得关注的是，很多开发商将筹码压到了后面三个季度。碧桂园的公告显示，该集团今年的货量除了原有的广东市场外，还计划在全国各地新开楼盘不少于20个，其中大部分开盘时间初步定在第二、第三季度。

　　金地日前的公告也显示，4月份的销售下降缘于该集团货量少，但是到了五六月份，公司在全国有13个项目会推出。恒大地产有关人士此前也透露，由于工期原因，许多项目将于下半年集中推出。

　　有中介人士表示，一方面一些开发商在南方的项目因为春节前后的雪灾导致工期受影响，本该于上半年推出的项目推后到下半年，另一方面部分开发商扩张过快，无论资金、人力还是施工进度都难以达到既定的目标。这也促使很多发展商的项目难以在预定时间达到销售条件。

　　该人士称，如何完成今年的销售任务是目前开发商面临的共同难题，在这种情况下，合理的营销手法与定价显得非常关键。