新西兰楼市进入20年来最活跃期

　　David Green-Morgan

　　历经上世纪90年代的冷寂，新西兰商业物业市场如今已经吸引了众多投资者的兴趣，强劲的国内市场反映出过去9年中巨大的经济成效，这是自50年代以来持续时间最长的经济增长期。

　　强劲的经济增长推动了租赁需求，空置率大大下降，租金水涨船高，同时投资者也纷纷重返市场。随着澳大利亚和别的一些国家的投资者鱼贯而入，国内投资者的投资信心在增强，投资市场因此活跃起来，将收益推高到80年代以来的最高水平。

　　除了政府运作的新西兰养老金基金外，新西兰还在引入针对所有雇员的养老金计划Kiwisaver，这项计划目前是自愿加入的，与澳大利亚沿用多年的模式类似。澳大利亚养老金的成功之处便是让那些上市的和没有上市的房地产公司得以在全球范围运作，基金拨出平均8%~10%的资金投入房地产市场。如果新西兰也这么做，将有近10亿新西兰元的资金在2008至2012年流入房地产市场。新西兰小规模的国内市场注定了本国投资者将步澳大利亚人的后尘，在近期走向国际市场。

　　新西兰的写字楼和工业投资市场的估值超过1000亿新西兰元（折合760亿美元），在过去3年中年成交量在50亿新西兰元之上。各种物业类型的主要资产和甲级物业主要集中三个中心：奥克兰（Auckland）、威灵顿（Wellington）和基督城（Christchurch）。纵观全国，写字楼物业占据了43%，商铺和工业分别是33%和24%。投资意义上的写字楼物业在2000年之后苏醒了，向好的经济增长令资产的基本面大大好转，表现为空置率下降和租金上涨，收益率也随之稳步上升。

　　较之本世纪早期，现在的成交量已经翻了5倍。刺激增长的因素有很多，主要包括：写字楼、工业和商铺投资市场的高回报；2000年后，IT行业的资产泡沫破裂，一些高资产净值的个人投资者转而偏好直接而非间接投资，显著提升了当时总值低于1000万亿新西兰元的房地产市场；随着基金规模扩大，新西兰公共机构加大了房地产市场的投资（尤其是在奥克兰和威灵顿）；新西兰作为投资之地的声名提升，不少澳大利亚资金和高资产净值个人慕名而来。

　　新西兰地产市场吸引海外基金投资的优势很多，这个市场免资本增值税、免证券交易税和印花税，使用地契登记系统以及与澳大利亚相似的威斯特敏斯特（Westminster）内阁法律体制。新西兰市场比较成熟，在过去5年当中保持可观的投资回报。比之于澳大利亚，来自海外机构的竞争也相对较小，这里的主要海外投资者是在股市中竞争的澳大利亚机构和有限的其他国家投资人。

　　新西兰非住宅市场的外资投资量自上世纪90年代中期以来稳步上升。DTZ戴德梁行监测了高于500万新西兰元的投资交易并作了不同的分类统计。自2000年以来，500万新西兰元以上的投资案例中，海外投资购买者占据了42%。从成交金额上看，海外投资者买卖量高达38%。

　　高涨的租金水平证明新西兰主要城市的市场已经活跃起来，自20年来尚属首次。虽然经济增长略微放缓，但是预期仍会有1.0%到1.5%的涨幅，短期内将进一步巩固房地产市场的基本面状况。（作者系DTZ戴德梁行澳大利亚研究部董事）

　　附表新西兰楼市进入20年来最活跃期

　　资料来源：New Zealand Property Council up to 2006 and DTZ Research from 2007

　　平均年复利回报 奥克兰CBD写字楼 威灵顿CBD写字楼 新西兰工业 新西兰商铺

　　1年 28.7% 29.1% 15.8% 28.7%

　　2年 25.9% 25.4% 14.4% 21.6%

　　3年 22.3% 25.1% 17.1% 19.5%

　　5年 17.2% 20.5% 15.3% 17.9%

　　10年 10.6% 13.1% 12.4% 14.4%

　　过去10年回报的标准偏差 9.3% 9.2% 4.3% 5.8%