欧洲表现最佳和最差的房产市场（图）

　　欧洲表现最佳和最差的房产市场

　　撰稿：Parmy Olson，来源：福布斯

　　美国房地产市场打个喷嚏，欧洲房产市场就感冒了。

　　尽管有些欧洲国家的房地产市场还在增长，但是近期的房价数字显示，和美国一样，这种增长正在减速。

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     图片：欧洲表现最佳和最差的房产市场 

     图片：全球新兴的房产市场 

     图片：全球价格最高的租赁市场

     图片：全球定价过高之最房产市场 

　　令人惊奇地是，最不景气的市场竟然是爱尔兰。那里的房价已经下跌，从而使其房产市场成为近期全球经济低迷的最早、最大牺牲品之一。总部位于英国的非营利性房产咨询组织英国皇家特许测量师学会 (Royal Institute of Chartered Surveyors) 的数据显示，继上年增长了12%后，2007年爱尔兰的房价下跌了7%。这对于近期被视为欧元区内新奇迹的这个经济体而言，无疑是个重创。

　　西班牙也遭受了损失。一年前，在外国投资者对该国阳光别墅的需求的推动下，当地的房产市场呈现一片火热景象。但2007年的房价增长就从上年的9%下降到3%。

　　欧盟发展最快的房产市场??波兰的市场环境就好得多。波兰在英国皇家特许测量师学会调查的21个欧洲领先经济体中排名第一。当地房价2007年的增长率高达28%。塞浦路斯和冰岛紧随其后。两地的房价增长率分别从7.6%和9.0%快速提高到15%。

　　归咎于利息

　　有些事情违背常理。2007年欧洲房产市场的发展大多数都经历了明显减速或倒退。但是在你开始将这一情况归咎于美国次贷危机以及随后发生的全球信贷危机之前，请再考虑考虑。欧洲中央银行 (ECB) 上调利率才是导致去年市场低迷的主要原因。

　　坏消息还不止这些：不要幻想市场状况会很快趋于稳定。与美联储不同的是，欧洲中央银行不愿下调借款利率，这意味着信贷紧缩还没有影响欧洲经济的状况。

　　对于德国（欧洲最大的经济体）这样的欧洲主要经济体而言，这可不是一个好消息。

　　尽管过去几年里，德国经济经历了小幅好转，其房产市场却没有相应地转暖。德国已经成为全球最大的房屋租赁市场之一，这一事实也不利于市场发展：据 globalpropertyguide.com 表示，约58%的德国家庭租房居住。

　　与此同时，法国经济的减速也不利于其房产市场，英国、比利时和荷兰也遭遇了类似情况。

　　总部位于伦敦的莱坊 (Knight Frank) 住宅研究主管 Liam Bailey 表示：“前途看起来是否不那么黯淡了？现在还言之过早。”

　　Bailey 说，英国的重要热点仍然是伦敦市中心的肯辛顿 (Kensington) 区和切尔西 (Chelsea) 区。但即便是在以一些全球天价物业而著称的英国首府，房价增长也趋于放缓。据莱坊称，2007年年中，伦敦优越地段的房价季度增长率约为8%??而目前仅为2.5%左右。

　　保加利亚和拉脱维亚等一些国家并未纳入我们的榜单。这仅仅是因为英国皇家特许测量师学会未能从这些国家的政府统计部门或房屋协会获得相关数据。但据传虽然这些国家的住宅市场曾一度辉煌，但目前也在走下坡路。

　　莱坊资深研究分析师 Gareth Williams 表示：“波罗的海地区的楼市发展曾一度到达巅峰，但如今却风光不再。在这些国家，你不会再看到40%至50%的增长率。”拉脱维亚楼市的巅峰时期在2007年初，而立陶宛要更早一些，他说。

　　European Mortgage Federation 的研究表明，2006年，拉脱维亚的按揭市场??即尚未偿还的按揭贷款总值??大幅增长了86.5%。在保加利亚和爱沙尼亚，该值在同期分别增长73.5%和63.4%。即便是这样，与拉脱维亚和保加利亚2005年的97.2%相比仍不可同日而语。

　　谁一直在这些地区投资呢？“爱尔兰人热衷于跨境投资，”Williams 说。“而德国投资者在诸如保加利亚等地区购房。此外，许多当地物业的买家是俄罗斯人。”

　　这些仅仅是一般投资者认为万无一失的优质热门楼市中一部分。其他还包括伦敦、摩纳哥、法国多尔多涅 (Dordogne)，以及蔚蓝海岸 (Cote D'Azure) 或 Costa Smeralda 的萨丁岛北部 (Northern Sardinian) 海滩胜地等风光旖旎的沿海地区。

　　信贷紧缩难以撼动欧洲优质豪华楼市还另有其因。一掷数百万美元的豪宅买家一般无需申请按揭贷款??他们往往能够一次性付清房款。这意味着布鲁塞尔央行的利率政策不会带来什么改变。

　　但对整个欧洲??包括瑞士和冰岛等非欧盟国家??而言，楼市的命运将取决于该地区不一的经济走向。

　　目前，欧洲楼市仍然徘徊于十字路口。

　　撰稿：Parmy Olson，福布斯

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     波兰 (Poland)：28%
     中欧和东欧是2007年房价增长最显著的地区，而波兰的增长尤为突出。2004年到2007年期间，波兰繁华的首都城市华沙的新公寓每平方米售价增长了一倍多。 

     塞浦路斯 (Cyprus)：15%
     这个地中海东部岛国的房价从2005年冬季的微跌强力反弹至2007年下半年的两位数增长。 

     冰岛 (Iceland)：15%

     尽管冰岛人口稀少——约有302000名居民——去年该国的房产市场呈现出一片繁荣景象。

     挪威 (Norway)：10%

     2006年至2007年，气候严寒的挪威的房价飙升，但经济学家担心这一增长很快会改变。