叶檀：地震降低房价是无稽之谈

　　地震对于资本市场影响是间接的，认为汶川大地震将使房价下挫更是无稽之谈。

　　地震对房地产总体市场没有影响，因为川北地区基本上属于农村地区，受灾群众多数不属于商品房有效消费群体。地震对于既定的房地产紧缩性金融政策、对于房地产市场、房地产企业都不会造成根本性的影响。

　　归根到底，房价是否上涨取决于两点：如果是自住性住房需求，取决于供求关系；如果是投资性住房消费，取决于房价上涨预期。

　　目前房价到底是否出现了崩溃性下降？答案是否定的。根据国家发改委、国家统计局调查数据显示，4月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.1%，涨幅比3月低0.6个百分点；环比上涨0.2%，涨幅比3月低0.1个百分点。

　　房价是否存在下降预期？可能存在。主要依据不是房价下降，而是目前部分一二线城市房屋成交量下降。以本周房地产成交为例，上海市场成交环比下降5.65％，连续2周下跌；北京市场日均成交环比下降1.9％；深圳成交大幅下滑33.5％；低价房入市拉低均价，市场成交连续两周出现下滑；武汉市场成交大幅下降37.0％，价格上涨1.75％；西安市场日均成交下降15.0％；南京市场例外，成交量大幅上升58.6％。

　　从上述数据可知，虽然房价依然保持稳定，但市场成交量在下降，这说明市场观望气氛浓厚，多空双方处于胶着阶段。

　　从自住消费来看，刚性需求仍然存在，只不过房地产的消费结构发生了变化，主要满足高收入阶层的高价高档房消费会下降。如果灾后重建与城市化过程两轨合一，此次受灾地区一千万以上的民众，农村地区的居民将来会成为城镇住房的消费者，他们需要的是低价房与政府有所补贴的限价房。这就意味着，住房消费群体扩大，而房价未必会上升。

　　投资性房产面临两大风险，一是政策风险，二是国际市场下挫所造成的心理影响。

　　政策风险毋庸置疑，政府继续收紧银根、地根，同时税收政策等对于投资性住房不利，成本的增加会导致收益下降，而限价房进入市场会对房价预期产生负面影响。当预期收益无法弥补风险的时候，投资性住房会大幅下挫。目前深圳等地正在经历投资风险增加、投资客逐步退出市场的阵痛。

　　这首先冲击房地产中介，一些中介卷款而逃毫无疑问反映房地产市场链条上出现裂缝。接下来受到冲击的会是现金流量不足、前两年被土地资产迷惑疯狂圈地的房地产企业，如恒大房产。虽然恒大房产融资方面有所表现，但小额融资恐怕不足以帮助他们渡过难关。再过一两个月，房地产行业的洗牌就会表面化，超产、被并购的房地产企业会成为公众关注的焦点话题。

　　以美、英为主的房地产市场大幅下挫，会对我国房地产市场产生心理影响，而不是实质影响。次贷最危险阶段虽然已经度过，但是由于金融与投资市场的转折产生的房地产下挫惯性不会改变。占美国房市多数的二手房销量4月份继续下降1%，跌幅又创下历史新低水平。分析师预计美国住房市场至少下半年才有望出现实质性恢复，这还是比较乐观的估计。而英国5月房价创2005年11月以来的最大跌幅。鉴于我国房地产市场严格控制外资流入，国际房地产市场下降不会对中国房地产市场造成直接冲击。

　　中国房地产市场会发生结构性改变，消费结构、房地产开发商都会发生一轮旨在集聚房地产市场的大洗牌过程，结果是市场结构改变、房价增幅下降。但没有强有力的证据表明，中国的房地产市场将会出现不可预见的逆转。

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