房地产业：对开发商现金流 盈利和净资产测试

　　仍然远低于预期

　　数据仍然远低于预期：(1)过去两年(2006年和2007年)的前五个月全国房地产销量平均占全年房地产销售额和销售面积的28-29%；万科也呈现出现相似的走势。不过，今年以来截至5月中旬大多数上市开发商(被认为是行业中处于领先地位)的房地产销售额和销售面积不到各自全年目标的20%；(2)上周(截至5月25日)，我们所关注的12个城市一手房市场房地产交易量(销售面积/销售额)周环比和年同比分别下降了16%/6%和35%/18%；(3)按照目前的销售速度，我们关注的这12个城市中有6个城市将需要一年或更长时间才能消化当前库存(可供出售面积)，这其中还远未包括未来几个月可能激增的新供应楼盘。

　　我们的基本预测的下行风险不断增大

　　由于这12个城市是上市开发商的主要市场，同时也占到全国房地产销售额近一半的比重，销售面积/房地产投资的三分之一，这些城市的交易量持续低迷预示着我们研究涵盖的企业的基本预测(2008年销售面积/合同销售额同比增长38%/57%)以及对整体行业的基本预测(如我们在4月18日发表的报告《开发商/银行业：分析房价下跌的影响；关注第二季度销量》中所述，我们预计08年上半年全国销售面积/销售额同比增长10%/14%)面临的下行风险加大。

　　对开发商现金流、盈利和净资产价值的压力测试

　　我们依据价格和销量变化对开发商现金流、盈利和净资产价值进行的压力测试表明，其财务状况存在显著的资金缺口，这特别给我们09年的盈利和净资产价值的预测带来了下行风险。此外，在资金成本上升以及财务杠杆下降的环境下，如果房地产销售速度持续放缓，将导致开发商的内部收益率显著恶化，同时也会给我们的净资产价值基本预测带来更显著的下行风险。我们认为富力地产(2777.HK，卖出，强力卖出名单)、招商地产(000024.SZ，卖出)和首创置业(2868.HK，中性)的估值和盈利面临的下行风险更大。

　　风险

　　未来几个月房屋成交量比预期更迅速、更强劲地复苏；通胀压力缓解，使政府得以放松部分紧缩措施。 (来源：王逸) 搜狐证券声明：本频道资讯内容系转引自合作媒体及合作机构，不代表搜狐证券自身观点与立场，建议投资者对此资讯谨慎判断，据此入市，风险自担。